Владельцы столичных бизнес-центров в ходе переговоров об аренде помещений начали соглашаться на существенные скидки, доходящие до 25-30%, рассказали аналитики консалтинговой компании Remain. По словам экспертов, пока ситуация носит ситуативный характер, но по мере роста вакантности в сегменте офисов, собственники БЦ будут проявлять еще большую гибкость и переориентировать со своих ценовых ожиданий на бюджеты клиентов. Ценовой потолок для большинства арендаторов топовых проектов класса А опустился до 45 тыс. рублей за кв. метр в год. В офисах класса B максимум составляет 30 тыс. рублей, включая налоги и эксплуатацию.
В настоящий момент на рынке аренды офисов в Москве значительные скидки предоставляются в проектах, в которых «уже горит», отмечают эксперты компании Remain. Например, в бизнес-центрах класса B, где мало долгосрочных договоров и предусмотрено право досрочного выхода. Либо в ситуациях, когда собственнику в течение долгого времени не удается сдать офисное помещение с готовой отделкой. При этом, вопреки прогнозам ряда экспертов, на рынке пока не фиксируется массовый выход премиальных помещений, освободившихся после ухода мировых брендов. Международные игроки, покидая рынок, выплачивают арендодателям до 80% оставшейся по договору суммы, в связи с чем собственники такой коммерческой недвижимости в Москве предпочитают не спешить и не занижать ставки.
Предоставление существенных скидок на сегодняшний день носит ситуативный характер, но собственники всё чаще начинают ориентироваться на реальные бюджеты, которые готовы платить потенциальные арендаторы. Ценовые ожидания клиентов, по данным аналитиков, в данный момент находятся на следующем уровне:
-
Гибкая аренда, сервисные офисы – 30-35 тыс. рублей за рабочее место.
-
Классическая аренда, офисы класса А – 35-45 тыс. за кв. м год, включая НДС, эксплуатационные расходы.
-
Класс B – 20-30 тыс. за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы .
«В текущей ситуации рынка лендлордам правильнее ориентироваться не на некие ставки экспонирования, а на бюджеты компаний-арендаторов. Возможно, клиент не всегда прав, но в кризис – точно, - комментирует генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Легко заметить, что сейчас сделки делают те собственники, которые предлагают качественные помещения с отделкой, мебелью за адекватные деньги. Такие лоты уходят в первую очередь. Мы находимся в ситуации неопределенности, когда сложно давать прогнозы на будущее, поэтому многие собственники смотрят на рынок уже не через призму своих ожиданий по ставкам, а реально анализируют, какие клиенты и с какими бюджетами приходят. Они заключают сделки, чтобы временно, на год-полтора, решить свои задачи, обеспечить доход. А затем уже они будут смотреть на рынок».
Как отмечает эксперт, офисный рынок является инертным и не так быстро реагирует на изменения, как, например, ритейл. Для наступления негативного эффекта требуется время. Реакция на геополитические, экономические процессы в виде массовых значительных уступок по аренде последует позже, так как существуют долгосрочные договоры и другие факторы. Гибкость собственников будет накапливаться и со временем, скорее всего, они будут больше готовы к уступкам.
Также следует учитывать, что ставки маркетирования, по которым собственники экспонируют помещения на рынке, сегодня не могут давать объективной картины. Реальную стоимость аренды можно оценивать только по закрытым сделкам. После череды кризисов собственники предпочитают не делать громких заявлений о скидках, чтобы не оказывать давления на рынок и не корректировать ставки вниз. О настоящих условиях участники рынка договаривается исключительно в индивидуальном порядке.
Согласно данным Remain, на рынке офисной недвижимости Москвы пока не фиксируется существенного роста вакантности. В классе А увеличение показателя составляет порядка 1 п.п. год к году, в бизнес-центрах класса В — практически без изменений. Такая динамика обусловлена существенным сокращением объемов нового строительства и тем фактом, что основная доля нового предложения уже реализована. Высвобождение значительного объема площадей ожидалось, в частности, в связи с уходом мировых брендов. Но международные арендаторы уходят не быстро и зачастую сдают свои площади в субаренду. Что касается российского бизнеса, то его оптимизация и переезды в более компактные и бюджетные офисы только в начале пути. Вполне возможно, что в конце текущего года – начале 2023 года ряд крупных арендаторов примут решение о сокращение площадей и выходе из договоров. К концу года рост вакантности составит несколько процентных пунктов.
На данный момент значительный скачек вакантности наблюдается только на рынке сервисных офисов – почти 30%. Ситуация обусловлена главным образом рекордными объемами ввода гибких площадей. Сегмент пополнился крупными качественными проектами, которые строились спекулятивно. Рынку потребуется время, чтобы поглотить эти объемы, но важно учитывать, что в кризисы гибкая аренда только растет в спросе.
«Все мы понимаем, что давать прогнозы в ситуации, когда рынок находится под влиянием неуправляемых внешних факторов, геополитики, - занятие неблагодарное. ЦБ РФ в конце сентября опубликовал прогноз макроэкономического развития и денежно-кредитной политики в 2022-2025 годах, в котором изложил сразу три варианта развития событий: базовый сценарий, ускоренную адаптацию и глобальный кризис. В каждом из них, естественно, кардинально разные прогнозы по динамике ВВП, ключевой ставке, инфляции и т.д. И на основе каждого из них можно составить разные модели развития для офисов. В целом, очевидно, что в 2023 году мы увидим и отрицательную коррекцию ставок, и рост доли пустых помещений. Прогнозировать стабилизацию рынка пока затруднительно, но мы уже прошли такое количество кризисов, что сомневаться в восстановлении не приходится», - заключает Дмитрий Клапша.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ