В III квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы стартовали открытые продажи в 12 проектах. Общие черты большинства этих новинок – стартовые цены без дисконта относительно рынка, квартальная застройка, развитая инфраструктура. Средняя цена 1 кв. м в новых ЖК составляет порядка 1,1 млн рублей. При этом, в зависимости от класса ценник за «квадрат» может отличаться примерно в 8 раз! Эксперты Метриум составили рейтинг наиболее перспективных новых проектов с точки зрения инвестиционной привлекательности для покупателей с разным бюджетом.
Аналитики изучили все проекты, вышедшие на рынок новостроек Москвы за июль – сентябрь 2024-го. ЖК оценивались по 7 основным критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района. Дело в том, что именно эти критерии являются наиболее важными для инвестора при выборе объекта недвижимости. В итоге авторы исследования составили своеобразный рейтинг инвестиционно привлекательных «новинок» на карте новостроек Москвы.
Самые доступные инвестиции
В сегменте массового жилья, к которому традиционно относятся проекты эконом- и комфорт-класса, первое место авторы рейтинга отдали жилому комплексу комфорт-класса Москворечье. Он строится в Москворечье-Сабурово (ЮАО). Комплекс реализует девелопер ПИК, планирующий получить разрешение на ввод в IV кв. 2027 г. Проект набрал 6,28 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет выгодной стартовой цены, невысокого уровня конкуренции в локации и надежности застройщика. Минусы Москворечья – удаленность от метро и бывшие промзоны в окружении. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 308,6 тыс. рублей.
На втором месте находится ЖК комфорт-класса Первый Рязанский, который компания SIS Development строит в Рязанском районе (ЮВАО). Ввод намечен на IV квартал 2025 года. Этот проект получил 6 из 10 баллов по шкале Метриум. Основные преимущества комплекса – близость к метро и доступность инфраструктуры. Недостаток проекта – довольно высокая цена для Юго-Восточного округа. Квадратный метр в Первом Рязанском по итогам III квартала обойдется в среднем в 345,2 тыс. рублей.
Первую тройку замыкает проект комфорт-класса Smart Garden, реализуемый в Коммунарке (Новая Москва) девелопером Горакс. Получение РВ запланировано на IV кв. 2026 г. Комплекс набрал 4,36 из 10 баллов. К его главным плюсам аналитики отнесли экологичное окружение и высокий потенциал развития локации, так как в 2027 году возле ЖК откроются станции метро «Мамыри» и «Бачуринская». Основные минусы комплекса заключатся в том, что с ним соседствует много конкурентов и в окружении наблюдается дефицит инфраструктуры. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 283,9 тыс. рублей.
Новостройки бизнес-класса
В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве среди «свежих» проектов наиболее перспективным для инвестиции авторы исследования назвали жилой комплекс SET от девелопера MR Group. ЖК строится в Можайском районе (ЗАО). Ввод проекта запланирован на III квартал 2028 года. SET набрал 6,7 баллов из 10 возможных. Столь высокой оценки комплекс заслужил благодаря привлекательной стартовой цене, масштабной инфраструктуре, развивающейся локации и надежности девелопера. Минус проекта – сравнительно невысокая транспортная доступность. Средняя цена квадратного метра в SET по итогам III квартала – 370,1 тыс. рублей.
«В Москве неуклонно растет популярность проектов комплексного развития территории, – комментирует заместитель генерального директора по продажам и digital-маркетингу MR Group Леонид Савков. – Такие кварталы, несмотря на значительный масштаб, обладают высокой ликвидностью. Это связано с их продуманной концепцией по принципу «города в городе» (pocket city). Например, новый проект SET от MR Group предусматривает создание масштабной рекреационной и оздоровительной инфраструктуры. Комплекс строится в Западном округе, который занимает второе место после ЦАО по средней цене квадратного метра на первичном рынке Москвы. Средняя цена кв. м у локальных конкурентов составляет 450 тыс. рублей, а в SET – всего 370 тыс. рублей».
На втором месте находится ЖК Sokolniki от компании Stone в районе Сокольники (ВАО). Проект планируется ввести в эксплуатацию в IV кв. 2027 г. В настоящий момент он набрал 5,9 баллов из 10. Столь высокая оценка обусловлена небольшим масштабом проекта (точечная застройка), пешей доступностью до крупного парка, а также близостью к двум станциям метро и МЦД, насыщенной внутренней инфраструктурой, надежностью девелопера и гибкими программами приобретения от застройщика. Недостаток ЖК Sokolniki – активная динамика повышения цен со старта реализации, что обусловлено в том числе отложенным спросом в районе, где отсутствует предложение квартир в новостройках бизнес-класса. Квадратный метр в комплексе по итогам III квартала обойдется в среднем в 459,1 тыс. рублей.
«Основной объем нового строительства бизнес-класса сегодня представлен проектами квартальной застройки, – рассказывает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. – Это тенденция объясняется активной реорганизацией промышленных зон и территорий девелоперами в пользу жилой застройки. В свою очередь, точечные комплексы остаются редкостью среди новостроек. Интерес клиентов к ним высок за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг. Данный тренд наглядно подтверждает опыт ЖК Sokolniki, который располагается в сложившемся жилом районе, где земельный банк ограничен, и более 5 лет не выходило проектов в сегменте бизнес-класса, а средняя цена квадратного метра квартиры в готовых новостройках составляет 597 тыс. рублей. Отложенный спрос и отсутствие конкуренции в районе позволили проекту стал лидером по продажам среди новостроек бизнес-класса со стартом в III квартале».
Топ-3 замыкает жилой комплекс MyPriority Mnevniki от ГК Гранель. Проект реализуется в Хорошево-Мневниках (СЗАО). Его ввод намечен на II квартал 2028 г. Комплекс получил 5,89 баллов из 10. Попасть в тройку MyPriority Mnevniki смог за счет доступности инфраструктуры и экологичности локации. Минус комплекса – обилие конкурентов в районе. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 529 тысяч рублей.
Инвестиции в «старты» в премиум-классе
Единственный премиальный ЖК Москвы со стартом в III квартале – Springs от Uniq Development. Проект реализуется в Фили-Давыдково (ЗАО). Комплекс набрал 6,02 баллов из 10. Высокий результат объясняется относительно низким уровнем конкуренции в локации, транспортной доступностью, зелеными зонами и современными социальными объектами в окружении. Главный минус проекта заключается в том, что он является очень дорогим для своего района. Средняя цена квадратного метра в Springs по итогам III квартала – 1 млн рублей.
Элитный сегмент
Первое место по перспективности для вложений из двух элитных проектов со стартом в III квартале занял комплекс Татарская 35 от Донстрой. Он расположен в Замоскворечье (ЦАО). Проект набрал 7,32 баллов из 10. Стать первым данному проекту позволили цена ниже средней по сегменту, транспортная доступность, исторический статус района, насыщенность локации инфраструктурой и достопримечательностями, надежность девелопера. Квадратный метр в проекте по итогам III квартала обойдется в среднем в 1,4 млн рублей.
На второй позиции – Фрунзенская набережная от Sminex. Жилой комплекс находится в Хамовниках (ЦАО). Проект получил 7,02 баллов из 10. Хороший показатель связан с активным обновлением локации, наличием в окружении современной инфраструктуры, превосходными видовыми характеристиками, надежностью застройщика. В комплексе запроектировано много квартир, что отрицательно влияет на инвестиционную привлекательность. Правда, этот фактор может играть и положительную роль для тех, кто хочет жить в элитном и приватном «городе в городе». Средняя цена квадратного метра во Фрунзенской набережной по итогам III квартала – 2,8 млн рублей.
«В III квартале 2024 года на московский рынок первичной недвижимости выходили комплексы различного масштаба – от камерных проектов до больших кварталов, – резюмирует управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов. – Вместе с тем почти все новые проекты объединяет наличие развитой инфраструктуры. В некоторых комплексах сегодня можно найти весьма выгодные стартовые цены. Но они, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке. В совершении сделки могут помочь беспроцентные рассрочки, которые застройщики активно предлагают на фоне дорожающей ипотеки и сворачивания госпрограмм».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ