На отечественном рынке первичного жилья настоящим дефицитом становятся квартиры с отделкой. По данным аналитиков премии Urban, за трехлетний период (2022-2025 гг.) количество таких лотов существенно сократилось. А вот лидирующие позиции начали занимать объекты «в бетоне» или смешанный формат. Исключением стали только 3 региона.
Застройщики жилья в Москве перешли в «режим экономии». По сравнению с сентябрем 2022-го доля квартир, готовых к заселению, в столичных новостройках сократилась более чем вдвое: с 37% до 15,8% от общего объема экспозиции. Сократился и выбор жилья с предчистовой отделкой: с 14,6% до 11,4%. Объекты с черновой отделкой занимают 45,9% от общего объема предложения «первички» в Москве. Это на 11,4 п. п. больше показателя за аналогичны й период 2022-го.
«Большой спрос на квартиры в новостройках с готовой чистовой отделкой во многом был связан с действием массовой льготной ипотеки. Благодаря ей, покупатели могли включить стоимость ремонта в ипотечный заем. После завершения массовой ипотеки с господдержкой, стремительного роста ключевой ставки и ставок по жилищным кредитам, наличие отделки из плюса и драйвера продаж стало превращаться в тормоз, – объясняет CEO и учредитель премии Urban Ольга Хасанова. – Возникшая разница в цене ухудшала конкурентные позиции проекта, который выглядел дороже на фоне конкурентов из-за наличия финишной отделки. Особенно чувствительны к этому покупатели массового жилья. Если высокобюджетный сегмент столичного рынка новостроек отметился минимальным ростом предложения без отделки (2,9%, с 52,5% до 55,4%), то в комфорт-классе произошел серьезный сдвиг – с 27,3% до 42,4%».
На рынке новостроек Подмосковья перераспределение между разными видами отделки имело даже более радикальный характер. Доля квартир с готовой отделкой от застройщика в 2022-м составляла 47,4%, а к сентябрю 2025-го она уже лишь немного превышала 13%. А вот доля предложения с черновой отделкой наоборот выросла почти на 6% и составляет сейчас около 32%.
Похожим образом ситуация развивалась и в крупных региональных центрах. Так, на рынке новостроек Казани за последние 3 года доля квартир с без отделки выросла на 12,2 п.п., на рынке недвижимости Краснодара – на 2,5 п.п., в Екатеринбурге – на 1,1 п.п. Основную долю экспозиции первичного жилья во всех этих мегаполисах занимает формат white box (предчистовой ремонт).
А в ряде городов в лидеры выбились лоты «в бетоне». Например, в Рязани почти все первичные квартиры (94,3%) сдаются в черновом варианте. Чуть ниже показатель в Самаре (92,8%), Барнауле (87,2%), Ульяновске (87,1%) и Иркутске (82,8%). Немного от них отстают Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Эксперты объясняют данный тренд тем, что в этих городах преобладают новостройки массового сегмента. Их потенциальные покупатели особенно чувствительны к росту ставок по ипотеке и повышению цены жилья за счет отделки. На фоне резкого снижения спроса на готовые квартиры застройщики в перечисленных городах отказались от этой опции.
«Примечательно, что в некоторых российских мегаполисах сформировался интересный тренд, который компенсирует и смягчает снижение объема квартир с отделкой – внутри одного корпуса «упакованы» лоты с двумя-тремя видами отделки, - рассказывают эксперты. - Этот подход дает надежду на максимально возможное расширение аудитории и проникновение во все потребительские ниши. Например, на рынке новостроек Краснодара и Тюмени на долю таких проектов приходится порядка 69% всех реализуемых ЖК. Кроме того, этот формат быстро набирают вес в Новороссийске (плюс 48,9 п.п. с 2022 г.), Ростове-на-Дону (плюс 31,4 п.п.), Анапе (плюс 26,3 п.п.), Подмосковье (плюс 14,2 п.п.), Ленобласти (плюс 13,6 п.п.п)».
А вот на рынке новостроек Санкт-Петербурга зафиксирована противоположная тенденция. В 2022-м почти половина «первички» представляла собой лоты с полной отделкой от застройщика (43,6%). Кризис не поколебал их положение, напротив, аналитики Urban выявили прирост доли такого жилья до 47,5%. Им укомплектовано свыше 300 из 715 петербургских корпусов в новостройках. Выросло и предложение квартир формата white box – в 18,9% случаев (плюс 8,3 п.п. за 3 года). Соответственно удельный вес объектов без отделки существенно снизился на 10,6 п. п. – до 15,6%. Главная причина такого перераспределения предложения с ремонтом и без, по мнению аналитиков, заключается в том, что петербуржцы имеют больше возможностей получить семейную ипотеку на льготных условиях, чем жители Москвы.
«В обеих столицах действует единый лимит на объем заемных средств – 12 млн рублей. Поскольку первый взнос установлен в размере 20%, это означает, что предельная стоимость квартиры не должна превышать 15 млн рублей. В Москве под этот лимит попадает не более 25% предложения, в то время как на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга – почти 60%», – объясняет Ольга Хасанова.
Исключением из общего тренда можно считать города, расположенные на побережье Черного моря. В них сегодня преобладают новостройки с чистовой отделкой. Например, на рынке новостроек Сочи в 2022-м на семь лотов «в бетоне» приходился только один лот с полным ремонтом от застройщика. К сентябрю 2025-го соотношение кардинально изменилось: 9 к 10 в пользу объектов, сдаваемых «под ключ». Главная причина таких перемен в высоком спросе на сервисные апартаменты. В Анапе и Новороссийске корпуса с чистовой отделкой тоже активно вытесняют и «черновое предложение», и white box.
В Приморье также доля квартир без отделки за 3 года сократилась с 75,6% до 52,8% в пользу других форматов. Аналитики Urban связывают это с активной экспансией в регионе федеральных девелоперов, которые привнесли на рынок новые форматы. В то же время доля объектов в формате white box увеличилась на 3,8 п. п., с чистовой отделкой – на 1,8 п.п., отделка по желанию клиента – на 7,1 п.п.
«Российские застройщики ищут способы оптимизировать свои издержки, создать максимально сбалансированную продуктовую линейку, чтобы расширить потенциальную аудиторию покупателей в своих проектах, - резюмирует Ольга Хасанова. - От решения данных задач зависит среднесрочная устойчивость и конкретных компаний и отрасли в целом. Однако учитывая региональные особенности рынков, эти задачи решаются по-разному. Так, в городах с большим туристическим потоком, традиционно высокой долей апартаментов и инвестиционных квартир, приобретаемых для сдачи в аренду, формат чистовой отделки удерживает позиции, как в Санкт-Петербурге или в Сочи. В менаполисах с высокой конкуренцией и тенденцией к затовариванию, как в Москве, Екатеринбурге и Краснодаре, застройщики более склонны «избавляться» от квартир с отделкой. В городах с более медленными темпами выхода нового предложения девелоперы занимают срединную позицию, отдавая предпочтение смешанному типу отделки с несколькими вариантами на выбор».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ