В России ищут способ борьбы с новым видом махинаций при продаже жилья. В последнее время в стране участились случаи, когда покупатели приобретают жилье у пожилых людей, а в итоге остаются и без квартиры, и без денег. Проблема в том, что пенсионеры попросту оспаривают сделки, ссылаясь на то, что они сами стали жертвами обмана, а жилье продали без их ведомства. Данную проблему обсудили на круглом столе в Государственной.
По данным Управления Росреестра по Москве, за последние три года зафиксировано 130 случаев, когда сделки, зарегистрированные на основании договоров-купли продажи жилья, были оспорены. Судебным решением было признано, что данные сделки были совершены под влиянием мошенников. Квартиры были возвращены своим прежним владельцам. Казалось бы, справедливость восторжествовала. Однако не все так просто. Проданное таким образом жилье возвращается собственникам, а вот деньги покупателям нет.
«Судебная практика по статьям 177–179 ГК РФ достаточно проработана, но этого недостаточно для полной защиты добросовестных участников рынка», — признал заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий Алексей Бутовецкий.
В связи с этим в ведомстве разработали ряд мер, которые призваны защитить не только собственников жилья в продаже, но и добросовестных покупателей. В ходе данного мероприятия эксперты рассмотрели два основных механизма усиления защиты:
1. Обязательное нотариальное заверение сделок по купле-продаже недвижимости
o Плюсы: нотариус проверяет дееспособность сторон и их психологическое состояние до регистрации договора.
o Минусы: рост стоимости услуг и нагрузка на нотариальную систему. Сейчас нотариусы удостоверяют лишь 9 % сделок на рынке недвижимости.
Росреестр настаивает на том, чтобы нотариусы несли ответственность без вины за удостоверенные сделки (аналогично нормам ст. 68.1 Закона № 218 ФЗ). Однако нотариаты пока не поддерживают эту инициативу, ссылаясь на сложность доказывания вины.
2. Компенсаторный механизм
o Предполагает создание специального фонда, из которого выплачиваются компенсации при утрате прав.
o Проблема: высокие пошлины (до 10 % от суммы сделки), что делает схему невыгодной для граждан.
Принцип справедливости: как вернуть и имущество, и деньги?
Особое внимание уделили вопросу реституции (возврата, полученного по сделке). По ст. 167 ГК РФ, каждая сторона обязана вернуть всё полученное, но на практике возникают сложности:
• Деньги часто невозможно взыскать, тогда как недвижимость легко изымается через запись в ЕГРН.
• Решение: применять ст. 328 ГК РФ («Встречное исполнение обязательства»), согласно которой одна сторона не может требовать исполнения, если другая не выполнила встречные обязательства.
«Справедливо было бы гасить запись в реестре только после возврата денег. Это соответствует нормам ГК РФ и не требует новых законов», — подчеркнул Алексей Бутовецкий.
Кроме того, участники круглого стола предложили и еще ряд инициатив по защите прав всех участников сделки:
• создание специального страхового механизма для защиты покупателей;
• усиление ответственности риелторов за мошеннические схемы;
• внедрение банковской схемы расчётов с «заморозкой» средств на безопасном счёте, позволяющей сторонам отказаться от сделки до завершения расчётов.
Предложенные Росреестром меры направлены на снижение рисков мошенничества и повышение доверия к рынку недвижимости, однако их внедрение потребует согласования с профессиональными сообществами и корректировки законодательства.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ