Чтобы снять коттедж в привлекательном для проживания месте, нужно провести большую поисковую работу, просмотрев множество предложений. Однако, чтобы стать счастливым обладателем дома в таком месте, порой придется и в очереди постоять не один месяц. Подобных проектов в Подмосковье очень мало…
Чтобы снять коттедж в привлекательном для проживания месте, нужно провести большую поисковую работу, просмотрев множество предложений. Лучший вариант, конечно, — поселиться в арендном поселке с хорошей инфраструктурой. Однако, чтобы стать счастливым обладателем дома в таком месте, порой придется и в очереди постоять не один месяц. Подобных проектов в Подмосковье очень мало…
В престижной компании
Арендные поселки – явление нетипичное для нашего рынка загородной недвижимости. Под Москвой их не так уж много, и расположены они, в основном, на Рублево-Успенском, Новорижском, Волоколамском и Пятницком шоссе. «Первые такие поселки появились около десяти лет назад. Пионером этого бизнеса стала государственная структура ГлавУпДК при МИД России, сдававшая в аренду бывшие номенклатурные дачи, – рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент компании SeSeGar. – Сейчас среди известных доходных поселков – Istra-Holiday, «Воскресенское», «Росинка», «Павловы родники», Le Meridian Moscow Country Club, «Завидово», «Барвиха МДТ», «Сновидово», Forest Ville, «Ватутинки», «Фоминское», «Десна», Pine Forest, «Петровский».
Часть арендных поселков рассчитана на иностранцев, которые приезжают работать в Москву и селятся за городом, как привыкли у себя на родине. Снимают там дома и российские граждане, правда, попасть в такую компанию им порой бывает сложно, зато проживание считается очень престижным. «В основном арендаторы – русские и иностранцы – топ-менеджеры компаний с зарубежным капиталом, где на аренду недвижимости для сотрудника выделяется не менее $10 тысяч в месяц, – рисует Ирина Жарова-Райт портрет потребителя. – Реже – молодые семьи, которые пока не могут себе позволить приобрести коттедж, но готовы выделять не менее $8–10 тысяч в месяц на его аренду».
«Арендные поселки круглогодично пользуются высоким спросом, в них существуют листы ожидания, – говорит Ирина Полунина, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills. – Это однородные поселения со сложившейся инфраструктурой, расположенные в удачных местах; как правило, в них есть школы, где преподавание ведется на английском языке. Самые востребованные поселки – «Покровские Холмы», «Росинка», «Сетунь», поселки на территории Серебряного бора».
В ряде загородных проектов под аренду выделяется часть коттеджей, либо строится специальный городок на 10–15 домов или таунхаусов, вынесенных на отдельную территорию и выдержанных в другом архитектурном стиле. Примером могут служить арендные городки в поселках «Никольская слобода» и «Княжье озеро». Небольшие анклавы съемных домов есть на Рублевке – в Жуковке, Барвихе.
Часто в аренду сдаются таунхаусы, возведенные на наименее интересном участке поселка, где невозможно или нецелесообразно строить коттеджи на продажу. «Среди арендаторов-россиян таунхаусы не пользуются популярностью. В основном они арендуют у частных собственников отдельно стоящие дома, желательно с большими участками земли», – комментирует Ирина Полунина. Кстати, у частных домов есть свои преимущества: как правило, они имеют лучшую отделку внутренних помещений, большие прилегающие участки земли, очень часто обставлены дорогой мебелью. Такие предложения и составляют львиную долю риэлторской базы. «В базе IntermarkSavills на сегодняшний день около 420 объектов. И количество лотов увеличивается год от года», – сообщила Ирина Полунина.
В пользу же арендных поселков высказалась Ирина Жарова-Райт: «Во-первых, все обслуживание поселков осуществляют управляющие компании, поэтому расходы на эксплуатацию уже включены в стоимость аренды. Во-вторых, часто управляющие компании устраивают на территории для жильцов интересные мероприятия – анимационные детские праздники, а также уикенды для всей семьи. И если частные лица могут сдавать дачу на лето или полгода, то управляющие компании предлагают коттеджи в основном для длительного пребывания – от года и больше».
Арендные ставки, по словам Ирины Полуниной, начинаются от 120–160 тыс. руб. в месяц за простенький дом либо таунхаус площадью около 150 кв.м. Есть предложения и по цене 700–1200 тыс. руб. Средние цены за дом площадью около 300 кв.м на участке площадью 15–20 соток на Киевском и Калужском шоссе – около 190–260 тыс. руб. На самых престижных шоссе арендовать жилище стоит уже около 350–700 тысяч. «Если дом находится в поселке с собственной инфраструктурой, где коттеджи полностью оснащены мебелью и бытовой техникой, а жильцам предоставлены услуги горничной, то стоимость аренды может колебаться от 140 до 345 тыс. в месяц», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Ирина Жарова-Райт назвала цифру – от 160 до 940 тыс. руб. в месяц.
Без отрыва от цивилизации
Как правило, арендные поселки, стоимость проживания в которых довольно высока, предлагают своим жильцам все условия, необходимые для комфортного проживания за городом. В первую очередь – профессиональную охрану. Помимо этого, для арендаторов важна величина участка, на котором расположен дом, наличие на нем деревьев, а также леса и водоема поблизости. «Желательно, чтобы площадь участка была не менее пятнадцати соток с садовыми или лесными деревьями. Элитные дома и коттеджи бизнес-класса должны иметь участки с ландшафтным дизайном», – говорит Мария Жукова.
Арендаторы элитки и бизнес-класса предпочитают иметь инфраструктуру либо на территории поселка, либо в непосредственной близости от него. Особенно для семей с детьми, постоянно проживающих за городом, важно наличие детского сада и школы. Так, не случайно огромным спросом пользуется «Росинка»: здесь имеется Британская международная школа, а также фитнес-центр, боулинг, ресторан, минимаркет. В «Покровских холмах» есть школа, детский сад. В Forest Ville – только детский сад.
Сейчас в таких поселках дома сдаются уже исключительно с отделкой под ключ. Особой популярностью пользуются объекты с дизайнерским интерьером. А для иностранцев, утверждает Ирина Полунина, обычно делают светлые стены под покраску, простые, но полностью укомплектованные необходимой техникой кухни. По словам Марии Жуковой, подавляющее большинство арендаторов ищут дома с мебелью: «Вопрос ее наличия принципиален в случае краткосрочной аренды (менее года). Элитные коттеджи (сдаваемые по цене от 240 тыс. руб. в месяц) должны быть оснащены дорогой и качественной мебелью».
«В доходных поселках, в отличие от поселков, в которых осуществляется продажа домов, коттеджи сдаются в состоянии полной готовности ко въезду. В некоторых случаях апартаменты предлагаются вместе с обслуживающим персоналом, – рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Так как управление поселками осуществляют специализированные компании, арендаторы обеспечены полным набором сервисных услуг – коммунальных, развлекательных, торговых и т.д. В доходных поселках, как правило, существует развитая инфраструктура, в ряде проектов, находящихся поблизости от воды (реки, озера, водохранилища), имеются оборудованные пляжи. Там, где неподалеку имеется парк или лес, предусмотрены конные и велосипедные прогулки».
Приходится ждать
Сегодня на аренду домов в поселках существует высокий спрос. Популярностью у желающих снять коттедж пользуются целиком доходные поселки, расположенные недалеко от Москвы, на престижных направлениях, с удобным подъездом и развитой инфраструктурой. По словам Ирины Жаровой-Райт, их доходность составляет около 13–15% годовых. Однако застройщики не слишком стремятся увеличивать количество таких проектов на рынке. «Как правило, для получения быстрой прибыли девелоперы делают выбор в пользу многоэтажного строительства или вместо аренды занимаются продажей коттеджей», – говорит Мария Литинецкая. О том же рассказала и Ирина Полунина: «На этапе строительства очень часто девелоперы обращаются к нам за консультациями, чтобы построить арендный поселок. Но в ходе строительства планы меняются, застройщики понимают, что, продав дома, они получат большую прибыль. Пока рынок купли-продажи удовлетворен не полностью, девелоперы не будут проявлять активности по строительству исключительно арендных поселков».
Действительно, затраты на строительство и отделку домов, обстановку, обустройство территории, по словам Марии Жуковой, достаточно велики. «Срок окупаемости таких проектов – более десяти лет, и не на всех направлениях такие поселки могут быть рентабельны», – заключает эксперт.
Мария Литинецкая утверждает, что срок окупаемости и вовсе составляет около пятнадцати лет, зато Ирина Жарова-Райт оптимистична – семь-восемь лет. «В то время как срок окупаемости поселка на продажу составляет 2–4 года, – добавляет она, – нет ничего удивительного в том, что дома под аренду в успешных поселках, таких как «Николино», стали выставлять на продажу, и буквально через полгода от первоначальной идеи аренды не остается и следа. Правда, иногда покупателями выступают арендаторы этих коттеджей».
Каково же будущее загородной аренды? Специалисты считают, что по мере развития рынка этот сегмент будет увеличиваться. «Спрос на аренду загородного жилья довольно устойчив, и ничто не говорит о том, что он будет уменьшаться. При этом все большее число арендаторов загородного жилья отдельно стоящим коттеджам предпочитают поселки с собственной инфраструктурой, охраной и т.д.», – констатирует Мария Жукова. Того же мнения придерживается и Мария Литинецкая: «На фоне сохранения повышенного спроса на аренду коттеджей можно ожидать возведения новых доходных поселков. Также возможно появление и увеличение арендных городков в уже существующих проектах, так как это выгодный с точки зрения долгосрочного получения прибыли бизнес».
Несомненно, что арендный сегмент будет не только расти, но и повышать качество предложений. И тогда у желающих проводить время на природе появится достойный выбор.
Читайте также: