С точки зрения цен Симферопольское направление на сегодняшний день — одно из самых привлекательных мест для покупки загородной недвижимости в организованных коттеджных поселках.
С точки зрения цен Симферопольское направление на сегодняшний день — одно из самых привлекательных мест для покупки загородной недвижимости в организованных коттеджных поселках. Однако реализация намеченных проектов и строительство объектов инфраструктуры в недалеком будущем могут изменить ситуацию: качественные преобразования станут веской причиной для роста цен.
Исходные данные
Как известно, развитие коттеджного строительства в Подмосковье напрямую связано с состоянием дорог. Симферопольское шоссе, имея хорошее покрытие и приличные скоростные характеристики, считается сравнительно незагруженной трассой. На выезде из столицы оно состоит из шести полос (по три в обе стороны), а по территории области огибает населенные пункты. Из недостатков этого направления можно отметить отсутствие удобных съездов на внутренние дороги, малое количество транспортных развязок и мест разворота. К тому же Симферопольское шоссе не имеет прямого сообщения с центром Москвы, поэтому к Садовому кольцу по нему можно добраться, лишь преодолев густонаселенные районы — Бирюлево, Царицыно, — и далее по загруженным Каширскому и Варшавскому шоссе.
Еще немаловажный момент — природные особенности региона. Эти места богаты водными ресурсами — в зоне Симферопольского шоссе протекают реки Ока, Нара, Лопасня, Десна, Пахра и др. Густые леса начинаются ближе к Серпухову, где находится Приокско-Террасный государственный биосферный заповедник.
Недорогая земля
Цены на загородные домовладения во многом зависят от стоимости земли. Как сообщил Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», в районе прохождения Симферопольского шоссе участки заметно дешевле, чем на северном, северо-западном и западном направлениях, а предложение — обширнее. По словам генерального директора компании «Гео Девелопмент» Максима Лещева, в пределах 15 км от МКАД стоимость участка может достигать 20 тыс. долл. за 1 сотку. На расстоянии от 15 до 30 км земли ИЖС обходятся в 5–12 тыс. долл., а цены на участки с тем же статусом, но расположенные уже более чем за 30 км от МКАД, падают до 2 тыс. долл.
За 1 сотку. На удалении 50–80 км 1 сотка продается не дороже 500 долл. По данным компании «Инком», земли сельхозназначения площадью от 100 га на расстоянии 100 км от МКАД можно приобрести по цене 50–70 долл. за сотку.
Хотя, по словам Алексея Тонконогова, начальника отдела развития холдинга «МДК-групп», участок в 20 га под дачное строительство возле Оки (90–100 км от МКАД) стоит около 1–1,5 тыс. долл. за сотку.
Хорошо для эконома
По мнению А. Архипова, Симферопольское шоссе представляет интерес для девелоперов, которые специализируются на загородной недвижимости экономкласса. Невысокая стоимость земли, хороший выбор участков, транспортная доступность позволяют продавать дома в организованных поселках по вполне демократичным ценам.
Наиболее перспективным на этом направлении представляется строительство дальних дач. Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков в качестве удачного примера такого формата загородной недвижимости приводит коттеджный поселок Велегож парк, который возводят в 100 км от МКАД, неподалеку от историко-художественного и природного музея-заповедника В. Д. Поленова, музея-усадьбы А. Т. Болотова. Строительство будут вести в три очереди, первую из них планируют сдать уже в конце текущего года, а полностью работы должны завершить во втором квартале 2010 года. В Велегож парке возводят деревянные дома общей площадью 137–250 кв. м (всего пять проектов) на участках 15–25 соток. Покупатели могут приобрести и участок без подряда (13–34 сотки) с подведенными центральными коммуникациями. Примерно на этом же расстоянии от столицы развернуто строительство коттеджных поселков Заокские просторы, Романовские Дачи, Дубрава на Оке.
Участки без подряда продавали и в первых коттеджных поселках Лесные участки (55 км от МКАД), Берег Нары (70 км) и др. Как пояснил Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», покупатель земли может рассчитывать на подведенный газ, необходимую инфраструктуру и надлежащую охрану.
«Однако далеко не все проекты отличают продуманная концепция, а также функциональная планировка участков и зон общего пользования», — предупреждает он.
Еще одной особенностью Симферопольского шоссе Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, называет превалирование предложений на вторичном рынке над первичными продажами. Связано это с большим количеством садовых и дачных товариществ, расположенных вблизи трассы. «Конкурентную среду формируют не столько новые коттеджные поселки, сколько сложившиеся места с неорганизованной застройкой», — уточняет она.
К Симферопольскому шоссе, ранее недооцененному девелоперами, в настоящее время наблюдается повышенный интерес со стороны потенциальных покупателей, ориентированных в том числе и на зону дальнего Подмосковья, считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН — агентство недвижимости». «Эта местность особенно привлекательна для тех, кто желает за относительно небольшие деньги приобрести качественный загородный дом», — подчеркивает она.
В настоящее время в районе Симферопольского шоссе на разных стадиях строительства находится более 30 коттеджных поселков — это около 6,5% от общего объема загородного рынка Подмосковья. Для сравнения, на Новорижское шоссе приходится 32%, а на Дмитровское — 12,4%. В районе Симферопольского шоссе, по данным компании «Усадьба», предлагают участки как с подрядом на строительство (70%), так и без него (30%). В компании Blackwood сообщили, что основную долю предложения составляют проекты экономкласса — примерно 70% поселков.
Судя по всему, считает А. Архипов, девелоперам элитной недвижимости Симферопольское шоссе неинтересно, поскольку покупатели дорогого загородного жилья пока не балуют своим вниманием южные направления Подмосковья. По данным Vesco Consulting, на бизнес-класс здесь приходится 15% от общего числа поселков, примерно столько же позиционируют на рынке как дальние дачи.
Чем дальше, тем поселков больше
«Основная часть (65%) коттеджных поселков на Симферопольском направлении находится на расстоянии далее 50 км от МКАД, а более 20% от общего предложения — на удалении 90 км, — говорит М. Литинецкая. — Впрочем, поселки бизнес-класса расположены в пределах 35 км от МКАД, исключение составляет мегапроект Царьград (90 км от МКАД)».
Ближнюю зону Симферопольского шоссе под коттеджную застройку пока используют мало. На расстоянии до 30 км от МКАД сегодня насчитывают не более десяти объектов, находящихся преимущественно на ранних стадиях строительства. Самый близкий — Борисовка, до него всего 9 км от границы Москвы. В поселке 28 домов площадью от 450 кв. м на участках от 15 соток.
В непосредственной близости от поселка Дубровицы (18 км от МКАД) находится уникальная усадьба князей Голицыных (XVIII век) и живописный храм Знамения, который стоит на слиянии рек Пахра и Десна. Территория застройки граничит с лесным массивом, в 200 м протекает Десна. Согласно плану в Дубровицах будет возведено 52 домовладения, представленные шестью проектами площадью от 280 до 420 кв. м на земельных участках от 12 до 15 соток.
Коттеджный поселок Premium (19 км от МКАД) рассчитан на 500 домов. Все коттеджи находятся в живописном березово-еловом лесу. Поселок Серебряный бор (20 км от МКАД) тоже расположен в смешанном лесу. Его территория площадью 5 га разбита на 21 участок размером по 20 соток каждый. На выбор предлагают несколько проектов коттеджей площадью от 350 до 550 кв. м.
В серединной зоне (25–60 км от МКАД) эксперты также выделили несколько удачных объектов. В их числе коттеджный поселок бизнес-класса Поливаново на территории в 10 га между Калужским и Симферопольским шоссе (25 км от МКАД). Это место отличают не только живописные виды — река Пахра, сосновые леса, но и богатая история (вблизи находится усадьба стольника Поливанова, XVII век). Поселок застроен двухэтажными домами общей площадью от 170 до 280 кв. м в едином архитектурном стиле. Внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному проекту, выбранному владельцем или разработанному по его заданию. На участках много лесных деревьев.
В 2008 году будет сдан поселок экономкласса Зеленый Городок, расположенный в 55 км от Москвы в тихом месте на берегу реки Лопасня: 52 участка (с лесными деревьями) площадью от 12,5 сотки, метраж домов — от 150 до 300 кв. м. А в 2009 году намечено завершить строительство поселка «Форест Клаб». Он находится в 28 км от МКАД в лесном массиве. На территории — живописное озеро и рекреационная зона с благоустроенным пляжем, лодочная станция, прогулочные дорожки, детская и спортивная площадки. Вблизи — санаторий Управления делами Президента РФ «Бор», спортивно-оздоровительные клубы «Пейнтбол» и «Рыбалка».
Один из крупнейших загородных объектов, который включает два поселка, — Царьград (бизнес-класс) и Окская Слобода (экономкласс) — строят на расстоянии 75 км от МКАД. «Царьград», рассчитанный на 30 домовладений площадью 350–700 кв. м каждое, возводят на участке 39 га. В рамках проекта Окская Слобода на территории 102 га будет возведено 600 домов площадью от 100 до 325 кв. м.
Из дальних поселков на Симферопольском шоссе наиболее известны Берендеево Царство (75 км от МКАД), Заокские просторы (120 км), Бобровый остров (90 км от МКАД), Высокий берег (85 км), Романовские Дачи (98 км). По качеству застройки они не уступают поселкам вблизи Москвы. Например, Романовские Дачи — это 74 га земли, 350 коттеджей различной планировки (от 112 кв. м), построенных в едином архитектурном стиле.
Цены на дома по Симферопольскому шоссе пока остаются одними из наиболее привлекательных на загородном рынке Московской области. По словам И. Шулькова, самое дешевое предложение представлено в коттеджном поселке Романовские Дачи — 111 тыс. долл. за домовладение (120 кв. м на участке 12 соток). Самые дорогие объекты сосредоточены в Царьграде (до 2, 2 млн долл).
Примерно четверть предложений по Симферопольскому шоссе составляют коттеджи в ценовом диапазоне 500–800 тыс. долл. Например, в поселке Бор средняя стоимость домовладения — 657 тыс. долл., в Берендеевом Царстве — 630 тыс. долл., в Premium — 773 тыс. долл. Около 30% домов можно приобрести за 250 тыс. долл. и меньше. В Заокских просторах средняя цена уже 208 тыс. долл., в Велегож парке — 140 тыс. долл., в Бобровом острове — 194 тыс. долл.
Общий признак — инфраструктура
Тенденция последних лет — возведение на территории коттеджных поселков (независимо от их класса) объектов инфраструктуры. Например, в Берендеевом Царстве предусмотрены гостиница, горнолыжный спуск, трасса для маунтинбайка, мини-маркет, чайный домик и кофейня, детские и спортивные площадки, теннисное и футбольное поле, конно-спортивный комплекс. В Мещерском полесье (38 км от МКАД) — магазин, бар, бильярд, пиццерия, футбольная и баскетбольная площадки, теннисный корт, бассейн. Недалеко от поселка находится больница и общеобразовательная школа. В Велегож парке намечено построить административное здание, детский городок, интернет-кафе, магазин, ресторан, спортивную площадку. В Романовских Дачах, одном из самых демократичных по ценам поселке данного направления, будет свое кафе, универсальный магазин, аптечный киоск. А в поселке Турар, что в 43 км от МКАД, запланированы школа, детский сад, теннисный корт, баскетбольная площадка, гольф-клуб, яхт-клуб, роллердром, боулинг, казино, кинозал, ресторан, торговый центр, медпункт и пр.
Итак, Симферопольское шоссе динамично развивается. Только за два последних года было объявлено о реализации здесь нескольких крупных проектов. Один из них — мини-город на 30 тыс. отдельно стоящих домовладений (реализует компания Marshal Capitals). В 30-километровой зоне намечено сооружение жилого микрорайона Большое Домодедово.
«Мегапроекты заставят девелоперов иначе взглянуть на рынок коттеджного строительства в данной локации», — говорит М. Лещев.
«На развитие загородного сегмента на Симферопольском шоссе в первую очередь влияют невысокие цены на землю», — отмечает Светлана Ширяева, руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty. А Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup, важным фактором считает динамику возведения инфраструктурных комплексов вдоль трассы.
По мнению А. Архипова, популярность данного направления будет расти по мере реконструкции дороги и сооружения недостающих транспортных развязок. «Создание сети социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры, возможно, приведет к увеличению доли поселков бизнес-класса. Вместе с тем реализация намеченных задач будет способствовать росту цен и уменьшению доли недвижимости экономкласса», — считает эксперт.
Читайте также: