Парадоксы Новой Москвы: квадратный метр падает, цены квартир растут

Новую Москву, которую по-прежнему называют лишь стратегической площадкой развития столицы, в реальности Москвой ощущает себя уже давно. Не зря в ней сосредоточены значительные объемы строительства, ведущегося в городе. В связи с выходом в продажу новых корпусов, большинство из которых пребывает еще на стадии котлована, относительные цены, пересчитанные на квадратный метр, немного откатились вниз. Однако в абсолютном выражении наблюдает противоположный тренд: квартиры в новостройках дорожают. Парадокс объясняется просто: в продажу вышло значительное число трехкомнатных квартир большой площади. Они-то и повлияли на статистические показатели.

Суммарное количество новостроек Новой Москвы выросло на 49% (с 127 корпусов до 189) в период с IV квартала 2012 года по II квартал 2013 года. Динамика роста объема площадей в новых объектах за исследуемый период отмечена на уровне 17% (с 1,80 млн кв. м до 2,10 млн кв. м). Рост показателя количества корпусов в продаже является следствием выхода на рынок масштабных проектов с комплексной застройкой: ЖК Изумрудный, ЖК Западная Долина, Ново-Никольское, Новые Ватутинки Южный, ЖК Солнечный и Эко-парк Горчаково.

Стоить отметить, что в структуре предложения на рынке первичного жилья Новой Москвы значительных изменений за рассматриваемый период не произошло. Так, относительно невысокая положительная динамика отмечена в объеме предложений комфорт-класса (+3%), тогда как квартир эконом-класса стало 40% от общего объема площадей (-4% по сравнению с показателем за IV квартал 2012 года). Квартиры бизнес-класса составляют минимальную долю предложений и остались на уровне 8%.

Рост объема площадей комфорт-класса послужил причиной положительной динамики показателя доли корпусов по индивидуальным проектам. Другими словами, типовые проекты, относящиеся к эконом-классу, составили 32% от общего объема площадей в новостройках Новой Москвы. В показателе доли индивидуальных проектов отмечен рост на +6% (с 62% в IV квартале 2012 года до 68% — II квартал 2013).

Стабильность показателя средней площади квартир отмечена во всех их типах, изменение составляет не более 2%. Средняя величина площади по всему объему реализуемых объектов увеличилась на 1 кв. м за период с IV квартала 2012 года по IV квартал 2013 (58 кв. м и 59 кв. м соответственно). Таким образом, увеличение доли корпусов по индивидуальному проекту с бóльшими по площади квартирами отразилось на динамике показателя средней площади в 1-, 2- и 3-комнатных квартирах.

Относительно невысокий прирост доли жилья комфорт-класса не повлек за собой увеличение среднего показателя цены за 1 кв. м в новостройках Новой Москвы. Напротив, отмечена незначительная отрицательная динамика данного показателя (с 84 902 руб./кв. м до 84 144 руб./кв. м). В разрезе отдельных типов квартир также отмечено снижение средней цены на 3-5% за период с IV квартал 2012 по II квартал 2013 года. Незначительное отклонение ценового показателя объясняется выходом в продажу новых объектов на разной стадии строительства. В том числе, появление на рынке корпусов на нулевой стадии готовности (4%) и увеличение доли построенных объектов (9% до 16%) оставило показатель цены за 1 кв. м жилья близко к уровню 2012 года (изменение составило −1%).

Стоит отметить, что минимальное отклонение среднего показателя цены за 1 кв. м жилья в меньшую сторону не повлекло за собой снижение среднего бюджета покупки квартиры. Напротив, средняя стоимость квартиры выросла на 9% по сравнению с показателем IV квартала 2012 года (с 5,02 млн руб. до 5, 45 млн руб.). Положительная динамика бюджета покупки объясняется ростом средней площади квартир и выводом значительного объема 3-комнатных квартир в продажу, а также появлением на рынке большого количества разноплановых проектов.