Квартира в Москве – давно больше, чем просто жильё. Это голубая мечта, знак престижа, бесценный актив и неподъёмное ипотечное ярмо. А еще – немой вопрос в глазах миллионов россиян – почему так дорого? По цене скромной «однушки» на окраине российской столицы можно купить целый дом в местечке с мягким климатом и низким уровнем стресса. Но мы все равно продолжаем мечтать о квадратных метрах в Первопрестольной, где бьется экономический, политический и культурный пульс страны. Специалисты по недвижимости проанализировали, как объективно формируются цены на вторичном рынке московского жилья и за что покупатели готовы переплачивать.
Как продавцы, покупатели и риэлторы оценивают жильё
Для большинства продавцов любимая квартира практически бесценна. Не так-то просто в сухих цифрах охарактеризовать чудесное место, с которым связано столько воспоминаний! По оценкам риэлторов, большинство объектов выставляется чуть дороже рыночной цены, а затем продавцы поддаются на торг или самостоятельно снижают планку. Однако многие владельцы жилья завышают стоимость недвижимости минимум на 20%. Люди честно ориентируются на похожие предложения на сайтах недвижимости, сверяют параметры и решают, что их квадратные метры можно продать дороже. Однако на практике оказывается, что эта тактика работает плохо – квартиры просто долго висят в базе и потихоньку обесцениваются.
Для определения адекватной цены полезно использовать информацию из разных источников. К примеру, глупо продавать жильё, исходя только из данных о средней стоимости квадратного метра. Скорее всего, вы попадете пальцем в небо.
Адекватная цена квартиры складывается из множества факторов, важную роль играют многие «второстепенные» параметры – и окружение, и район, и транспортная доступность. Оптимальный путь – проанализировать предложения в каталоге недвижимости, определить те, что больше всего соответствуют вашему варианту, и проконсультироваться с риэлтором. Специалист подскажет, если вы переоценили свое жильё или не учли важные бонусные факторы.
Продавец очень быстро поймет, если назначил неадекватную сумму. Завышенные предложения не вызовут никакого отклика, а слишком дешевые, напротив, – массу вопросов. Риэлторы и покупатели не верят в «бесплатный» сыр – бросовые цены всегда вызывают подозрения. Ну а если на недвижимость в первый же день нашлось десять покупателей, значит, продавец продешевил примерно на 20-30%.
Заоблачная стоимость жилья в Москве вызвана, во многом, искусственным нагнетанием спроса. Это первый ответ на вопрос, почему подорожали квартиры. Объективно говоря, купить квартиру в пределах МКАД не по карману ни одному обычному москвичу – работающему представителю среднего класса. Но, опираясь на волшебную формулу «жить то где-то надо», люди умудряются совершать настоящие подвиги – изыскивать средства и брать ипотеку. Таким образом, изначально завышенные цены на не самую качественную недвижимость продолжает держать планку, а новые продавцы ориентируются на предшественников.
Объективные плюсы квартиры – за что продавец поднимает цену
И без того дорогая квартира может стоить еще больше, если обладает серьезными конкурентными преимуществами. Причем с этим согласятся и покупатели, и риэлторы. Вот несколько факторов, которые дают владельцу недвижимости полное право завышать цену:
- Престижный район
Средняя стоимость жилья в ЦАО примерно в полтора раза выше, чем на окраинах. И это лишь абстрактные цифры – реальная разница между конкретными объектами может быть куда существенней. Москвичи хотят жить в центре, а также не против прописки в ЮЗАО, СЗАО и ЗАО. А вот восток города куда менее популярен.
- Метро
Транспортная инфраструктура влияет на стоимость объекта во всех уголках мира, но в Москве «квартира у метро» - одно из самых манящих предложений. Городской трафик не позволяет всерьез рассчитывать на наземный транспорт, да и передвижение на автомобиле часто становится мучительным. Так что район без подземки оказывается буквально «на краю света», все равно, что в области. Хит продаж – недвижимость в тихих переулках или квартира у метро, выходящая окнами в зеленый двор. Такие объекты автоматически получают минимум +10% к цене.
- Качество дома
Если верить отзывам риэлторов и многочисленным опросам, москвичи хотят жить в сталинках или новых кирпично-монолитных домах. Старый фонд с капитальным ремонтом тоже ценится высоко, но такие предложения редко появляются в сегменте эконом-класса. Квартира одного метража в панельной пятиэтажке и сталинском доме будет отличаться в цене на 30-40%. Хотя эксперты признают, что и дома 50х сегодня уже по настоящему «прошлый век» - на первое место по популярности все чаще выходят современные новостройки с качественной планировкой и продуманной инфраструктурой.
- Удобная планировка
Идеальная московская квартира – это жильё с большой кухней, раздельным санузлом, трехметровыми потолками и изолированными просторными комнатами. Кроме того, там есть кладовка, балкон, а окна выходят на разные стороны. За такой объект не грех переплатить процентов 10 – 15, считает большинство покупателей. А продавцы рады соответствовать их ожиданиям!
- Вид из окна
Этот критерий редко является решающим при покупке квартиры, тем не менее продавцы и риэлторы эффективно используют его при завышении цен. Видовое жильё, из окон которого открывается эффектная панорама города, гарантированно обойдется минимум на 10% дороже обычного. Впрочем, за милый пейзаж зелёного сквера или набережной покупателям также придется доплатить, и, как правило, они готовы.
Самое дорогое и дешевое жильё – сравниваем крайности московского рынка недвижимости
Цены на самые дешевые квартиры в Москве начинаются от отметки в 4 млн рублей. За эти деньги можно подобрать жильё разной степени «проблемности». Как правило, это очень маленькие объекты довольно далеко от метро в самых глухих спальных районах. Типичный вариант – квартира-студия площадью 28 кв. м в Гагаринском районе ЮЗАО. Такая недвижимость в 15 минутах езды на автобусе от метро Тушинская, Строгино или Митино продается за 4 200 000 рублей.
Один из наиболее дорогих объектов недвижимости в Москве, по данным на начало августа 2014 года, оценивается в 252 млн рублей. Столько стоит просторная квартира свободной планировки общей площадью 315 кв. м. Жильё соответствует самым смелым мечтам богатого горожанина – высокие потолки (3,6 м), современный монолитный особняк класса «De Luxe», несколько лоджий и балконов с видом на исторический центр. Располагается квартира в Пресненском районе недалеко от ЦУМа и Петровского Пассажа.
Разница между двумя полюсами московского рынка недвижимости поражает воображение - элитное жильё в центре города в 63 раза дороже скромной студии на окраине. Что до абстрактной «температуры по больнице» московской вторички, то по данным экспертов, средняя стоимость квартиры в Москве - 15 289 070 рублей. Имея на руках такую сумму, покупатель может выбирать среди достаточно приемлемых вариантов - за эти деньги реально с комфортом поселиться как в центре города, так и в престижных спальных районах. К примеру, столько стоит «двушка» площадью 59 кв. м на Якиманке, в 5 минутах ходьбы от метро "Октябрьская". А в Гловинском районе на Севере города за эти деньги можно купить квартиру площадью 100 кв. м с двумя санузлами и окнами в тихий зеленый двор.
Дело остается за малым: выбрать район по душе и накопить нужную сумму.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ