Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Кто и как проводит кадастровую оценку

На сегодняшний день кадастровая оценка жилья – это «заочная» процедура, которая проводится на основе формальных сведений об объекте недвижимости. До 1 января 2013 года она входила в обязанности Росреестра, а позже перешла под контроль областных органов власти. Регионы заключают контракты со специализированными оценочными организациями, которые определяют стоимость недвижимости. При этом используются математические и статистические модели, которые учитывают, как стоимость одного квадратного метра зависит от целого ряда факторов.

Основные критерии кадастровой оценки:

• местоположение (удаленность от центра* населенного пункта, от железнодорожной станции и т.д.)
• год постройки
• площадь объекта
• материал строительства
• категория земельного участка
• сведения об обременениях* среднемесячная зарплата в регионе и др.

«Не существует критериев качества оценки, которые были бы прописаны на уровне законодательства и, в итоге, такая оценка выставляется согласно анализу цены схожих объектов», - комментирует генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова.

По словам Павла Карцева, MRICS, к.э.н., генерального директора Valrus Ltd, основу рыночной информации составляют цены предложений по продаже квартир, апартаментов и других объектов. «Из собранных объявлений формируется база, описывающая как признаки и характеристики аналогов, так и ценовую информацию по ним. Сформированная выборка обрабатывается компьютерной программой, которая выдаёт варианты моделей, описывающих зависимость цены от отдельных показателей. Конечно, в рамках массовой оценки осмотр объектов не производится».

Качество ремонта, удобство планировки и другие индивидуальные особенности квартиры пока не учитываются при классификации объектов. По словам экспертов, это бы заняло слишком много времени. Однако есть вероятность, что в будущем кадастровая стоимость станет корректироваться в каждом конкретном случае.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

В среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%. Однако это соотношение может существенно меняться в зависимости от объекта. К примеру, самые дешевые квартиры эконом-класса в старых панельных домах, а также современные типовые новостройки чаще всего оцениваются экспертами «по достоинству» - то есть максимально объективно. А вот более дорогие объекты в престижных районах и, особенно, элитное жильё пока на бумаге стоит дешевле, чем в реальности.

«Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, - поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». - Рыночная стоимость недвижимости, несомненно, имеет существенно более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».

В большинстве случаев приблизительность оценки на руку собственникам недвижимости. Даже с учетом того, что по некоторым объектам кадастровая стоимость может быть вдвое ниже рыночной, к 2020 году сумма налога для большинства россиян вырастет в несколько раз, а для владельцев дорогого и просторного жилья достигнет десятков тысяч рублей.

Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», - комментирует Елена Щепкина. По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.

При этом руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина не исключает и вероятность обратного процесса, когда кадастровая стоимость объектов начнет влиять на рыночную. С коллегой согласна и Елена Щепкина. «Это возможно, если начисляемые налоги будут сильно бить по кошельку собственников. В этом случае цены на загородную недвижимость на вторичном рынке «упадут» - но не в реальности, а в договорах купли-продажи. И именно эта цена из договоров купли-продажи и будет кадастровой ценой объекта недвижимости», - комментирует эксперт.

Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.

Основания для переоценки недвижимости

Учитывая достаточно внушительные суммы нового налога на имущество, большинство экспертов рынка прогнозирует наплыв желающих внести коррективы в кадастр. Уже сейчас в судах общей юрисдикции рассматривается множество подобных исков по земельным участкам, где чаще всего встречаются случаи некорректной оценки объекта. Есть вероятность, что оспорить стоимость жилья пожелает около 10% собственников.

«Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности. Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», - комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». «Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».

По закону для изменения официальной кадастровой стоимости недвижимости есть два аргумента:

• Неправильные сведения о квартире (площадь, тип дома и пр)

• Несоответствие кадастровой стоимости рыночной

К огорчению многих граждан, сумма сделки, указанная в договоре купли-продажи, сегодня практически не влияет на кадастровую оценку. «Данная стоимость может служить основанием для начала процедуры оспаривания кадастровой стоимости в случае, если кадастровая стоимость выше указанной в договоре. Однако прямым основанием для подачи заявления она быть не может», - поясняет Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки».

По словам Алексея Комарова, нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, несмотря на то, что в сделке по приобретению имущества стороны определяют стоимость объекта, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. «Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества», - рассказывает специалист.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Как утверждает Павел Карцев, найти какие-либо юридические лазейки для занижения кадастровой стоимости в случае с жильём практически невозможно. Модели массовой оценки показывают хорошие показатели точности, а некорректный результат бывает связан с неверной классификацией объекта или исходной информации об объекте, - считает эксперт.

У россиян есть два законных механизма добиться понижения кадастровой стоимости своей недвижимости:

• Обращение в территориальную комиссию Росреестра

Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и некоторые другие документы.

• Судебный иск

Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», обращение в комиссию Росреестра – более быстрый и удобный способ переоценки. По закону заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. «Также следует знать, что без прохождения этого этапа оспаривания кадастровой стоимости, суд не примет дело к рассмотрению. Собственник на руках должен иметь письменный отказ», - комментирует эксперт.

Иное мнение у Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate. «Зачастую обращение в суд занимает гораздо меньше времени, чем обращение в комиссию, так как они не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают в связи с какими-либо формальностями. В этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии появляется возможность самостоятельно решать, чье заявление рассматривать», - рассказывает специалист. Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг», также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным.

Выгода кадастровой переоценки – стоит ли связываться?

Желание любыми путями снизить сумму кадастровой стоимости, вероятно, в ближайшие годы посетит многих россиян. Однако на практике борьба за внесение изменений в базу Росреестра далеко не всегда окажется целесообразной.

Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика. В ближайшее время Росреестр планирует запустить онлайн сервис, который позволит заявить о неточности в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. «Если обнаружатся несоответствия, например, указана не та площадь недвижимости, количество комнат, доля в собственности или что-то другое, то техническую ошибку устранят без обращения собственников жилья в государственные органы», - рассказывает Елена Щепкина.

А вот в ситуации, когда причина переоценки заключается не в ошибочных данных о метраже квартиры, собственнику придется потратить немало сил, времени и денег на обоснование своих претензий к госорганам. В большинстве случаев для корректировки данных в кадастре понадобится помощь юристов и профессиональных оценщиков, а положительный результат усилий отнюдь не гарантирован.

«Во-первых, определенных денег будет стоить сама оценка, а во-вторых, при существенном отклонении потребуется ещё и экспертиза саморегулируемой организации, которая также стоит достаточно дорого. Соответственно, экономическая целесообразность спора о суммах налога в год в 2-10 тысяч рублей отсутствует, заявитель больше потратит на привлечение юристов, оценщиков и проведение экспертизы. Существенную экономию могут получить собственники дорогостоящего жилья, а также те, у кого коммерческая недвижимость записана на физических лиц», - поясняет ситуацию Павел Карцев, MRICS, к.э.н., генеральный директор Valrus Ltd.

«Вероятность снизить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке наиболее высока, если сумма в реестре значительно выше рыночной стоимости объекта», - комментирует Борис Кузнецов, юрист компании «Акцепт Консалтинг». «При этом отчет об оценке рыночной стоимости должен быть безупречен с точки зрения соответствия закону, так как в большинстве случаев в ходе судебного разбирательства судом назначается независимая экспертиза отчета, результаты которой зачастую ложатся в основу решения суда», - добавляет специалист.

В любом случае, эксперты советуют россиянам не затягивать с оспариванием результатов кадастровой оценки. Это особенно важно, если сумма существенно завышена, так как пересчитать уже начисленный налог не получится. Лучше обратиться в суд в первом полугодии, тогда можно надеяться на адекватный расчет пошлины уже в следующем налоговом периоде.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ