Последние недели декабря – самое время для того, чтобы подводить итоги и составлять планы на будущее. По оценкам экспертов, наступающий 2015 год станет весьма непростым и интересным периодом для российского рынка недвижимости. Нас ждут новые законодательные инициативы, окончание знаковых долгостроев, крупные девелоперские проекты, вероятные колебания расценок на жильё и антикризисные меры застройщиков. Что входит в шорт-лист самых ожидаемых событий в сфере недвижимости в 2015 году?
Возвращение кризиса – рост цен на жильё и дорогая ипотека
К сожалению, главный тренд наступающего года - это достаточно мрачные ожидания застройщиков и экспертов рынка. Общие кризисные явления в российской экономике (девальвация рубля, рост инфляции, международные санкции) неизбежно повлияют на недвижимость – строить дома будут меньше и дороже, а покупать квартиры реже.
Самые пессимистичные прогнозы связаны с последней экстренной мерой Центробанка - повышением ключевой ставки на 6 пунктов до 17%. Это автоматически делает кредитование слишком дорогим для всех участников рынка. Девелоперам придется брать займы для строительства жилья эконом-класса под 20% годовых, что потенциально может заморозить «первичку». А покупателей ждет «золотая» ипотека 18-20%, которая будет не по карману 90% россиян.
Цены на новостройки неизбежно вырастут в связи с удорожанием себестоимости проектов. В основном расценки на стройматериалы привязаны к доллару, по мнению специалистов, к концу первого квартала 2015 года они могут вырасти на 30-35%. Эти расходы неизбежно лягут на плечи покупателей, чья платежеспособность и так существенно снизилась на фоне инфляции. Некоторые эксперты опасаются банкротств и новых долгостроев: если кризис затянется, часть девелоперов не сможет в полной мере выполнить взятые на себя обязательства.
Легализация апартаментов – будущее нежилого «жилья» под вопросом
И застройщиков, и покупателей волнует будущее апартаментов – нежилых помещений, которые строятся, продаются и эксплуатируются как обычные квартиры. Этот формат активно распространяется на первичном рынке Москвы и Петербурга и становится все популярнее с каждым днем. Секрет в том, что согласовать проект апартаментов гораздо проще, чем жилой дом, для которого требуется социальная инфраструктура, поэтому девелоперы строят такую недвижимость быстрее и продают дешевле. Однако с точки зрения развития города в будущем это чревато проблемами с нехваткой школ, детсадов и поликлиник в апарт-микрорайонах.
Власти, озабоченные потенциальными инфраструктурными сложностями, заинтересованы в легализации апартаментов, которые фактически являются обычным жильём. Однако как именно будет решаться проблема – пока вопрос открытый. Специалисты Минстроя при содействии чиновников столичного строительного департамента уже работают над соответствующим законопроектом, который должен быть готов к весне. Есть вероятность, что законодатели «амнистируют» существующие апарт-комплексы и запретят строительство новых. Таким образом с рынка может исчезнуть существенная доля относительно доступной недвижимости.
Самая высокая, долгая и дорогая – «Башню Федерация» обещают достроить до конца 2015 года
В наступающем году будет завершен один из наиболее амбициозных, дорогих и знаковых долгостроев нулевых. Эпопея с возведением «Башни Федерация» - флагмана нового офисного сердца столицы «Москва-Сити» - тянется с 2004 года. Комплекс из двух башен («Запад» - 62 этажа и «Восток» - 95 этажей) общей площадью 443 тысячи кв. м планировалось построить за 6 лет. Однако из-за кризиса 2008-2009 годов, проблем инвесторов и конфликта вокруг первоначального девелопера Mirax Group и владельца компании Сергея Полонского возведение самого высокого небоскреба в Европе существенно затянулось.
Казалось, что «Башня Федерация» не скоро расстанется со статусом самого дорогого и скандального долгостроя Москвы, однако новому застройщику ЗАО «Башня Федерация» (инвестор строительства корпорация AEON, финансирует строительство ОАО «Сбербанк России») удалось форсировать реализацию проекта. На данный момент возведение более низкой башни полностью завершено, а на 95-этажном «Востоке» закончены монолитные работы. Облицовочные работы и демонтаж вспомогательных конструкций потребует еще немало времени, но уже к концу 2015 года проект должен быть сдан.
На базе АИЖК и РЖС могут создать новую более эффективную структуру
На фоне кризиса в экономике и строительной отрасли, а также фатальной недоступности ипотеки, которая грозит россиянам в 2015 году, особенно актуальными станут эффективные государственные меры в сфере жилищной политики. К сожалению, пока власти не могут похвастаться ударными темпами реализации программы «Жильё для российской семьи». На уровне обсуждений остаются вопросы развития системы льготного коммерческого найма на базе доходных домов и другие меры, которые могли бы способствовать решению квартирных сложностей граждан.
В 2015 году в этом направлении могут быть сделаны существенные подвижки - правительство одобрило концепцию единого института развития в жилищной сфере. Эта структура должна быть создана на базе объединения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Фонда содействия реформированию жилищного строительства (РЖС), а также взять на себя часть функций Фонда ЖКХ. В идеале новая система будет более эффективно решать вопросы финансирования государственных программ и поддержке ипотечного кредитования, которому предстоит пережить не самый простой период в наступающем году.
Законодатели упростят реновацию промзон
Реновация промзон стала одним из важнейших трендов последних лет. В Москве бывшие заводы активно уступают место новостройкам – девелоперы стараются эффективно использовать каждый клочок дефицитной столичной земли. На подобные «лакомые» участки претендует множество инвесторов, тем не менее, их все еще достаточно много в черте города. Процесс реновации осложняется различными документальными препонами и трудностями оформления. Крупные промзоны, как правило, поделены между десятками мелких собственников, договориться с которыми бывает практически невозможно – мешает и неуступчивость отдельных бизнесменов, и несовершенство законодательства.
Решением проблемы озаботились чиновники. Специалисты Москомстройинвеста и Минстроя взяли на себя разработку нового законопроекта, который поможет упростить схему действий при реновации. Среди прочего документ должен регламентировать схемы вовлечения собственников в процесс реорганизации. Текст будет представлен на рассмотрение Госдумы в 2015 году.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ