Наступивший год обещает стать непредсказуемым для российского рынка недвижимости. Степень влияния запутанной ситуации в экономике на цены и покупательскую активность с точностью не берутся оценить даже эксперты. Однако жизнь не стоит на месте, и россияне продолжают покупать квартиры: кто-то с целью сохранить сбережения, кто-то спешит решить давно назревшие жилищные вопросы. Как не прогадать со сделкой во время кризиса?
1. Покупка вторички – заключайте договор задатка и будьте осторожны с альтернативой
В последние несколько недель на рынке вторичной недвижимости возникла тенденция сокращения предложения: собственники жилья, которые еще совсем недавно планировали продавать недвижимость, спешно снимают объекты с реализации. По мнению специалистов, это связано с нестабильностью рубля: продавцы планируют подождать, чтобы оценить ситуацию и решить, стоит ли продавать квартиру.
Если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке и уже выбрали конкретный вариант, нужно принять меры, чтобы сделка не сорвалась. Самый эффективный способ – заключить договор задатка и прописать в соглашении условие, что в случае отказа продавца сумма должна быть возвращена в двойном размере.
Конечно, даже это вряд ли остановит владельца, твердо решившего не продавать квартиру. А вот если речь идет о минутном капризе, собственник не раз подумает, прежде чем расстаться с деньгами. Также нужно настороженно отнестись к затягиванию сроков: если вы внесли аванс пару недель назад, а оформление сделки еще не состоялось, есть вероятность, что покупка квартиры и вовсе сорвется.
Кроме того, покупатель может обезопасить себя, заключив предварительный договор. В этом документе фиксируются все основные аспекты предстоящей сделки: сроки, стоимость недвижимости, порядок передачи денег. Если купля-продажа окажется под угрозой, пострадавшая сторона может обратиться в суд с требованием заключить сделку или хотя бы возместить убытки.
Также осторожность следует проявлять участникам альтернативных сделок с длинными цепочками: даже промежуточную квартиру следует выбирать с тем, чтобы в ней можно было комфортно пережить непростые времена, если многоступенчатый обмен затянется. Еще риелторы советуют по возможности избегать участников альтернативы, работающих без агента или посредника – непрофессионалу вряд ли удастся в срок собрать нужные документы и уладить все формальности.
2. Квартиры в новостройках – выбирайте надежность
Инвестиции в квадратные метры в новостройках становятся особенно популярными в период нестабильности экономики. Однако, приобретая квартиру в строящемся доме, важно понимать, что успех вложений зависит от грамотного выбора застройщика. Если проект заморозится, покупатель рискует остаться без жилья, денег и пополнить ряды обманутых дольщиков. Эксперты дают покупателям новостроек следующие советы:
- Найдите надежного застройщика.
Совет банальный, но более эффективного способа не ввязаться в долгострой не придумано. Чтобы оценить компанию, изучите ее историю (особенно в период кризиса 2008-2009), количество реализованных объектов, узнайте, были ли переносы срока сдачи домов, и с чем это было связано.
- Остановите выбор на объекте с высокой степенью готовности.
Конечно, покупка новостройки на стадии котлована кажется более выгодным делом, но вкладываться в такие проекты можно, только если его строит компания с безупречной репутацией. В остальных случаях в нынешней обстановке – лучше не рисковать.
- Оцените темпы строительства и объем проданных квартир.Чем выше эти показатели, тем больше шансов на успешное завершение проекта.
- С осторожностью отнеситесь к объектам 2-3 очередей.
Речь идет о масштабных жилых комплексах, где первые очереди уже благополучно введены в эксплуатацию. Если застройщик на продолжение работ получил валютный кредит в еврозоне, нагрузка по нему в настоящее время может быть весьма существенной.
- Приобретайте квартиру в новостройке только по договору долевого участия. Права дольщиков наиболее полно защищены законом.
- Изучите технические условия и узнайте, как дом планируют подсоединять к инженерным коммуникациям.
Оптимальный вариант – когда новостройку будут подключать к уже существующим мощностям, ведь на создание сетей и строительство подстанций нужно время.
Также при покупке новостройки нужно обратить внимание на объем заемных средств, привлекаемых застройщиком, и узнать, с какой конкретно компанией – головной или дочерней, предлагается заключить ДДУ. Второй вариант менее надежен – в случае банкротства у дольщиков мало шансов вернуть потраченные деньги, поскольку активы «дочек» невелики.
3. Валютные тонкости – особенности расчетов
Один из самых животрепещущих вопросов для покупателей – как быть с ценой недвижимости, чтобы пока сделка не совершена, скачки валют не ударили по кошельку. На этот счет эксперты советуют следующее. Если доллар и евро растут, стоимость квартиры нужно зафиксировать в рублях. В обратной ситуации цену недвижимости следует фиксировать в иностранной валюте на день совершения сделки.
Счастливчикам, у которых есть сбережения на покупку жилья в долларах или евро, не стоит поспешно переводить их в рубли. Сначала найдите подходящую квартиру и привяжите ее при помощи задатка и предварительного договора. Иначе велик риск столкнуться с предприимчивыми продавцами, которые регулярно повышают цену из-за валютных колебаний, а потом отказываются заключать сделку.
4. Налоговые нововведения – разбираемся что к чему
Напрямую налоги на недвижимость с покупкой квартиры в кризис не связаны. Но в непростой экономической ситуации на счету может оказаться каждая копейка. Лучше заранее прикинуть, какие расходы придется нести и в каких случаях часть потраченных средств можно вернуть.
Первое, что нужно учесть покупателям недвижимости, - с 1 января 2015 года в силу вступает новый порядок уплаты налога на имущества физических лиц. Теперь размер пошлины будет зависеть от кадастровой стоимости. По оценкам специалистов, в результате нововведений россиянам предстоит платить как минимум в 3 раза больше. Налоговая ставка для жилья кадастровой стоимостью до 10 млн руб. составит 0,1%, от 10 млн до 20 млн рублей – 0,15%, от 20 млн до 50 млн рублей – 0,2%, от 50 млн до 300 млн рублей – 0,3%.
Кроме того, с 2016 года продать инвестиционную квартиру будет сложнее: чтобы избежать уплаты НДФЛ, хозяину недвижимости нужно владеть ею не менее 5 лет.
Что касается правил получения налогового вычета, то с 2014 года была увеличена максимальная сумма, с которой он рассчитывается. Покупая жилье стоимостью до 2 млн рублей, россияне имеют право на получение на 13%-ный вычет по НДФЛ.
5. Избегайте ненужного риска
Неспокойная экономическая обстановка в стране и байки о людях, обогатившихся за счет игр на курсах валют, подталкивают многих из нас к необдуманным поступкам. Однако даже в непростые времена лучше сохранять хладнокровие: не ввязываться в сомнительные инвестиционные проекты, максимально обезопасить себя при совершении сделки, объективно оценивать свои возможности при оформлении жилищного кредита.
В целом же покупку жилой недвижимости даже в условиях кризиса можно провести выгодно или хотя бы без существенных потерь. Главное, четко осознавать свои цели и финансовые возможности и избегать опрометчивых решений.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ