Принято считать, что чем раньше купишь квартиру в новостройке, там дешевле она обойдется. Но часто оказывается, что на более позднем этапе возведения ЖК сделка для будет гораздо выгоднее. Все зависит от целей и запросов конкретного покупателя. Елена Щепкина, Ведущий аналитик ГК «Премьер» рассказывает, в чем плюсы и минусы покупки квартиры на разных этапах строительства жилого комплекса.
Вложения денег в «котлован»: насколько это рисковано
Если застройщиком является крупная компания и строится крупный жилой комплекс (застройка целого микрорайона), то риска вложения денег в «котлован» практически нет. Счастливые покупатели квартир других объектов у этого застройщика – лучшая тому гарантия.
Если застройщиком является малая компания, то лучше покупать квартиру на этапе котлована начиная со второй очереди ввода ЖК. Покупать квартиры в следующих очередях именно на нулевых этапах строительства рискованнее.
Недобросовестный застройщик может использовать систему финансовой пирамиды и при любой кризисной ситуации на достройку 3 и последующих очередей может просто не хватить денег.
Изменения цен за кв. м в зависимости от этапов строительства жилого комплекса
Изменение цен на квадратный метр жилья от котлована до стадии завершения варьируется в диапазоне 25-45 % (при среднем сроке строительства проекта - 2 года).
На этапе проектирования, пока еще нет разрешения на строительство, согласно ФЗ-214 сделку заключать незаконно. Однако на практике такие сделки иногда происходят. В этом случае цена на квартиру минимальная. Предлагается даже скидка, чаще всего около 10% от цены старта официальных продаж. Но это самый рискованный момент вложения денег – ведь проект могут и не согласовать или процесс согласования может занять много времени. В любом случае – это нарушение законодательства и риски здесь максимальные.
Ощутимый скачок цен происходит на этапе 50% строительства, когда банки уже аккредитуют дом и покупатели получат возможность покупать квартиры в этом доме в ипотеку. Количество покупателей увеличивается, спрос объекта подрастает, а за ним растут и цены на квартиры. Рост цен на этом этапе может составить 10-20% в зависимости от спроса на квартиры в строящемся доме.
На этапе окончания строительства, когда объект готовится к сдаче, цена квадратного метра повышается ещё раз на 10-15 %. Разброс роста цен в первую очередь зависит от спроса на данные квартиры, и их класса. Например, в сегменте эконом-класса рост от этапа котлована до стадии завершения строительства составляет от 30% до 45 %. В классе элитной недвижимости встречаются случаи, когда квартиры уже на этапе котлована выставляются практически по финальной стоимости квадратного метра. Поэтому увеличение цены к моменту сдачи дома будет минимальным.
Также немаловажную роль играет сроки строительства дома: чем меньше срок строительства, тем меньше процент роста цены на каждом этапе очередного скачка цен. Таким образом, цены на заключительном этапе строительства могут отличаться от начальных на 25-45%.
Золотая середина: купить квартиру по минимальной цене и с минимальными рисками
Самым надежным способом, конечно, является покупка квартиры на этапе сдачи дома. Но это и самый неэкономный вариант. Также не следует забывать, что в этот момент ассортимент квартир для выбора уже не столь широк, ведь самые ходовые квартиры, а также квартиры с лучшими видовыми и планировочными характеристиками уже к этому времени будут разобраны.
На этапе котлована 1-й очереди стоимость квадратного метра на 15-20 % ниже, чем на этапе котлована 2-й очереди. Кто первый вошел на 1-й этап, тот и «снимает сливки». Он больше рискует, но покупает жилье по самой низкой стоимости проекта.
Золотой серединой между рисками и стоимостью в этом случае может быть покупка квартиры на этапе 50% строительства 1-й очереди, либо, вступление в проект, начиная со 2-й очереди ввода домов на этапе котлована.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ