Как купить ликвидное жильё дешевле рыночной цены? Один из вариантов – это недвижимость банкротов, которая уходит «с молотка». Система публичных торгов позволяет некоторым счастливчикам приобрести квадратные метры с серьезной скидкой. Кроме того, на электронных аукционах продаются не только «проблемные» квартиры, но и первичное жильё от застройщика. Какую недвижимость стоит покупать на интернет-торгах, и что при этом нужно учитывать?
«Банкротные» квартиры за полцены
Электронные торги по продаже недвижимости – это, в первую очередь, реализация имущества банкротящихся компаний и предприятий. В основном с молотка уходят коммерческие квадратные метры, но среди лотов также есть и жильё. Отдельная категория аукционной недвижимости – бывшие ипотечные квартиры. Некоторые банки сами составляют реестр объектов, которые подлежат продаже из-под залога: например, «Витрина залогового имущества» банка ВТБ24. Также на сайте ФСПП существует база арестованного имущества, которое выставлено на торги.
Приобретение «банкротной» недвижимости – весьма специфический процесс. Он дает удачливому покупателю шанс «по дешевке» купить ликвидный объект и получить до 100-200% прибыли. Квадратные метры изначально выставляются на торги дешевле рыночной стоимости (так как продать их нужно как можно быстрее), при этом обычно лот уходит лишь со второго или третьего аукциона, что позволяет серьезно снизить цену. Выгода получается существенной, а риск минимальным – аукционы по банкротству активов проходят под жестким контролем государственных органов. Правда раздумывать, прицениваться и выбирать в такой ситуации не приходится, а оплатить покупку нужно будет в кратчайший срок.
«Подсчитать, сколько продается с торгов, например, залоговых ипотечных квартир или квартир, чьи хозяева задолжали государству большую сумму, - очень сложно, если не невозможно», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако, по словам эксперта, помимо таких «проблемных» активов на электронных торгах можно купить квартиры абсолютно «чистые», без истории, – от застройщика.
Электронные торги при покупке первички
В теории на электронных торгах с повышением или понижением ставок можно продавать любую недвижимость. Потенциально интернет-аукционы жилья выгодны для покупателей, поскольку позволяют обойтись без риэлторов. Однако, по мнению экспертов, на данный момент такая схема подходит лишь для новостроек. Вторичные квартиры требуют обязательного осмотра, проверки юридической чистоты и фактического состояния объекта – все это требует времени и участия агента. Кроме того, интернет-аукционы фактически исключают альтернативные сделки и приобретение жилья в ипотеку.
Для застройщиков электронные площадки представляют куда больший интерес, чем для частных продавцов «вторички». Сайты многих строящихся ЖК изначально функционируют по типу голландского аукциона на снижение цены: застройщик выставляет высокую стоимость и постепенно уменьшает её за счет бонусов и скидок в зависимости от интереса покупателей.
Параллельно на рынке представлены и классические схемы электронных торгов «первички» с повышением ставок. «На данный момент в Москве таким образом продаются квартиры в готовых домах в Некрасовке – в корпусах на ул. Липчанского, Маресьева и Недорубова. В ближайшее время стартуют продажи и в «Жилом квартале на Базовской улице», а также в Солнцево», - уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Процедура электронных торгов – как все проходит
Согласно закону о банкротстве, с 2011 года торги по продаже активов разорившихся компаний должны проходить только в электронном формате. Дату интернет-аукциона и конкретную площадку определяет конкурсный управляющий. Для того, чтобы стать участником торгов, необходимо оформить квалифицированную электронную подпись (КЭП) – аналог электронного удостоверения личности – и зарегистрироваться на сайте аукциона. Претендовать на покупку конкретного объекта можно, отправив заявку из личного кабинета и внеся задаток (обычно не превышает 1/5 заявленной стоимости лота). Эта сумма будет возвращена, если торги выиграет кто-то другой. Однако, если победитель по своей инициативе решит отказаться от выкупа лота, он лишится предоплаты.
В 80% случаев «банкротные» аукционы проходят минимум в три этапа. Первый «круг» - это торги с повышением цены с интервалом в 5-10% от стартовой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. Когда желающих не находится, назначается повторный аукцион, а цена лота снижается на 10-30%. В этот момент с молотка уходят самые «лакомые» активы, но чаще всего торги вновь признаются несостоявшимися. На третьем «круге» недвижимость выставляется с понижением цены, когда покупка становится максимально выгодна для инвесторов.
Электронные торги на «первичке» организованы по похожей схеме, разница лишь в том, что застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в максимально быстрой реализации объекта, поэтому на серьезные скидки и понижение цены рассчитывать не приходится. Площадку и условия аукциона выбирает девелопер. К примеру, новостройки в Некрасовке продаются только на электронной площадке «Росэлторг». Недвижимость оформлена в собственность Казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (государственное юрлицо, КП «УГС») и реализуются только с торгов, с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.
«На площадке «Росэлторг» процедура торгов максимально прозрачна: известны квартиры, которые выставлены на торги, заранее известна дата проведения аукциона, все покупатели-участники торгов обезличены (участник 1, участник 2 и так далее)», – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По словам специалиста, технически нет никакой возможности «придержать» квартиру или договориться о каких-то индивидуальных условиях. В этом еще одно преимущество торгов для покупателя, помимо привлекательных стартовых цен.
Специфика торгов – что учитывать при покупке недвижимости
Анализируя особенности электронных торгов при покупке недвижимости, сложно выделить конкретные плюсы и минусы. Это специфическая схема, которая, в первую очередь, подходит инвесторам, рассчитывающим выгодно вложить средства и недорогой ликвидный объект и в будущем заработать на перепродаже. Наиболее заманчивые перспективы открываются перед участниками банкротных аукционов, но и покупатели новостроек могут сделать удачное вложение.
«В ходе торгов объекты дорожают не всегда: например, 10% квартир продается по стартовой цене, что очень выгодно для покупателя. Самые популярные квартиры (1-комнатные) – могут вырасти в цене до 10%. 2-3-х комнатные дорожают примерно на 5%», - комментирует схему аукционов первичной недвижимости от КП «УГС» Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
В целом потенциальным участникам электронных аукционов стоит принять во внимание следующие нюансы и особенности торгов:
- Законность
Приобретение недвижимости на торгах максимально безопасно для покупателя, так как все лоты проходят юридическую проверку. Это особенно актуально для квартир на вторичном рынке и имущества должников.
- Строгие правила оформления
До 50% заявок на электронных аукционах автоматически аннулируются еще до начала торгов из-за ошибок в оформлении документов. Кроме того, важна скорость: на этапе понижения цены важно успеть подать заявку первым. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным брокерам.
- Продолжительность
Сложно предугадать заранее, сколько времени займёт аукцион. В случае с распродажей активов банкротящейся компании схема будет проходить в несколько этапов. Кроме того, торги могут длиться дольше суток, поэтому достаточно трудно контролировать процесс самостоятельно и в одиночку.
- Обязательство выкупить лот
Каждый участник аукциона вносит задаток, который обязывает его совершить сделку в случае победы на торгах. При отказе от покупки эти деньги будут потеряны.
- Риск обременений
При покупке недвижимости банкрота всегда есть опасность получить «кота в мешке» в виде долгов по коммунальным платежам или незаконных жильцов, которых придется выселять с помощью судебных приставов.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ