Госпрограмма субсидирования ипотечных ставок на покупку первичного жилья должна закончиться 1 марта 2016 года. Однако почти все участники рынка новостроек ожидают ее продления. В сложный экономический период ипотека с господдержкой помогла как потребителям, так и продавцам, и не дала рынку рухнуть. Эксперты рассказали, что будет с процентными ставками по жилкредитам, спросом и ценами на квартиры в новостройках и со строительством жилья в целом в случае отмены госпрограммы.
Итоги госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья
Программа господдержки ипотеки на новостройки, запущенная властями в марте 2015 года сроком на 12 месяцев, скоро завершится. На днях замминфина РФ Алексей Мисеев заявил, что продлять ее не планируется. В то же время он допустил, что Правительство введет альтернативные меры помощи рынку кредитования «первички», которые сейчас прорабатываются. При этом в Минстрое РФ уточнили, что окончательное решение по поводу окончания или пролонгирования программы госструктуры примут в конце февраля — после детальной оценки ее результатов. Позже эту информацию подтвердил глава Минфина Антон Силуанов. Глава строительного ведомства Михаил Мень считает, что вердикт будет положительным.
Напомним, в рамках госпрограммы субсидирования ипотечных ставок россияне имеют право взять ипотеку на покупку новостройки под 12% годовых или ниже. Проект создали для спасения первичного рынка после резкого увеличения ключевой ставки ЦБ в декабре 2014 года до 17%. Когда в ответ коммерческие банки взвинтили процентные ставки по жилкредитам до 17-18%, а некоторые и до 30%. Объемы реализации у девелоперов сразу же рухнули вполовину.
По данным Минстроя, под действие программы попала почти каждая четвертая квартира, приобретенная в России в ипотеку. Всего за 2015 год, по сообщению Силуанова, граждане оформили 211 льготных кредитов в более чем 370 миллиардов рублей на покупку 10 миллионов квадратных метров жилья. В общей сложности с помощью субсидий в 20 миллиардов рублей банки должны обеспечить россиян 700 миллиардами рублей доступной ипотеки. Однако эксперты обратили внимание, что лимит программы выбран к январю лишь чуть более чем на 50%.
Специалисты единогласны, что госпрограмма существенно поддержала стройрынок. В январе-ноябре 2015 года ипотека «просела» на 37% в сравнении с 2014 годом, несмотря на то, что изначально эксперты ожидали 4-кратного падения. У некоторых застройщиков по госипотеке ушло свыше 80% всего приобретенного жилья эконом-класса. В среднем льготные жилкредиты заняли 36% в общем объеме выдачи ипотеки. В Московском регионе стоимость недвижимости и продажи сократились на 15% и 30% соответственно. Однако без господдержки цифры были бы на 10-15% больше. В целом рынок Москвы потерял 12-15% сделок купли-продажи новостроек, России — 8-10%, а мог бы 20-25%.
Учитывая предложение, выведенное в 2015 году на рынок массового жилья, акции и скидки от застройщиков, благодаря госпрограмме россияне получили уникальную возможность обзавестить качественной недвижимостью по доступным ценам. Сложившиеся условия кредитования стали самыми выгодными за последние 2 года.
Что будет с ипотечными ставками на первичное жилье без господдержки
Эксперты сходятся во мнении, что окончание госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья существенно повысит проценты по жилкредитам. Если в рамках программы ставки сейчас насчитывают 10,5-11,5% годовых, то после ее отмены неизбежно наберут 2-3%. Что сделает кредиты на новостройки менее доступными, чем на «вторичку». Так как риски на первичном рынке выше. Подобной позиции придерживаются глава департамента розничных продаж ЮниКредит Банка Сергей Васяткин и глава департамента по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит» Олег Комлик. Поэтому они рекомендуют россиянам, планирующим покупку квартиры в новостройке, взять ипотеку до 29 февраля и заключить сделку.
В «НДВ-Недвижимости» прогнозируют ставки в 13-14%. По словам главы департамента ипотеки и кредитов компании Кристины Шульгиной, после отмены госсубсидирования банкам придется определять стоимость кредитов, опираясь на ключевую ставку ЦБ, предполагаемую прибыль и операционные расходы. Поэтому действующие ипотечные программы пересмотрят в сторону удорожания. Однако не исключено, что крупнейшие банки и застройщики предложат привлекательные условия для клиентов благодаря имеющимся у них ресурсам.
По сообщению главы отдела ипотеки «МИЭЛЬ-Новостроек» Татьяны Гусевой, с марта заемщикам останутся стандартные ипотечные продукты — под 13,5-14% в крупных банках. Небольшие банки с 17-19% не будут интересовать граждан.
Глава ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков подчеркнул, что ставка в 13,5% при сохранении ключевой ставки ЦБ в 11% вряд ли окажется шокирующей для потенциальных приобретателей жилья. Так как она уже представлена во многих банках, другие к таковым «подтянутся». Если же застройщики смогут сами субсидировать ставки, то проценты по стандартным программам достигнут и 11%.
Президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин и глава ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко высказались за 13,5-14,5% и 13-15% годовых при условии прежней ключевой ставки регулятора.
Управляющий партнер «БЕСТ-Новостроя» Софья Лебедева уверена, что ипотечные ставки взлетят сразу на 4%. О 15% годовых заявил аналитик «Алор Брокер» Кирилл Яковенко. Глава ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий допускает заградительную ставку в 16%.
Что будет со спросом и ценами на новостройки без госпрограммы субсидирования ипотеки
С окончанием программы ипотеки с господдержкой большинство специалистов прогнозируют значительное сокращение объемов жилкредитования, соответственно, и продаж новостроек (до 60%), особенно в массовых сегментах. Что приведет к сжатию жилстроительства. Следствием необходимости сохранения клиентов станет уменьшение стоимости недвижимости. Больше всего, по оценке главы «СМУ-6» Алексея Перлина, пострадает эконом-класс, затем «комфорт» и меньше - «бизнес».
По мнению главы департамента продаж ГК «Гранель» Рустама Арсланова, снижение интереса к «первичке» в Московском регионе может достичь 50%. Также считают глава агентства «Метры» Андрей Вересов и глава Glorax Development Алексей Балыкин. Так как на сегодняшний день у застройщиков в ипотеку приобретаются 50-85% квартир, большинство — по госпрограмме. Однако развитие рынка ипотечного кредитования не остановится. На глубину обрушения в том числе повлияет и общее экономическое положение страны. С Арслановым согласен и президент компании Ильшат Нигматуллин, проводя параллель с ситуацией первого квартала 2015 года.
Новиков считает, что в марте продажи упадут на 40% от среднего уровня 2015 года. А в последующие месяцы могут потерять еще 20%. Потому что спрос на новостройки, особенно массового класса, достаточно чувствителен к размеру ипотечных ставок. Сгладить подобный исход смогут банки, самостоятельно удерживая ставки по ипотеке на уровне в 13-13,5% годовых. Тогда снижение составит 20% и впоследствии вернется к цифре 2015 года.
Исполнительный директор «Красной стрелы» Николай Урусов говорит о сокращении объемов реализации на 30-40%. За чем последует отложенный спрос со стороны граждан. Чтобы его сохранить, девелоперам придется совершенствовать рассрочку, концентрироваться на беспроцентной рассрочке, уменьшать первоначальный взнос.
Комлик подытожил, что грядущее увеличение ипотечных ставок и сокращающийся спрос на первичное жилье простимулирует банки и застройщиков на проведение спецакций, чтобы обеспечить клиентам более выгодные условия покупки. Причем, скорее всего, скидки и акции девелоперы будут давать под видом коммерческого субсидирования ставок по кредитам.
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский отметил, что второй квартал 2016 года ознаменуется уравниванием спроса на первичное и вторичное жилье, на массовое и более дорогостоящее. Ипотечный интерес в целом сократится и перераспределится на «вторичку». Так как ставки по кредитам на все типы недвижимости почти станут одинаковыми.
Глава «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова подтвердила, что в марте и пару последующих месяцев продажи упадут до 35-40% и некоторые покупатели переключатся на вторичные квартиры. Глава департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Юлиан Гутман согласен, что оставшиеся на рынке потребители сменят приоритеты — на «вторичку» или готовые и сданные новостройки против объектов на стадии котлована. Что ухудшит положение застройщиков, в большей степени рассчитывающих на финансирование проекта за счет дольщиков.
В то же время в Est-a-Tet не исключают, что даже без господдержки ипотеки спрос на новостройки восстановится и станет соответствовать среднему показателю 2015 года. Это произойдет через полгода, когда потенциальные клиенты оправятся после «шока». Они вернутся на рынок, так как рост процентной ставки на 2 процентных пункта не настолько велик для нуждающихся в улучшений жилусловий. При этом 13-14% годовых равнозначны докризисному уровню.
Глава отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева также убеждена, что при сохранении уровня несубсидированных ставок по ипотеке в 14-15% годовых жилкредиты «просядут» несущественно. Однако в случае роста процентных ставок ипотечное кредитование остановится.
В ВТБ24 на фоне отсутствующего спроса предрекают уменьшение цен на первичное жилье — на 5-7%. При этом темпы ввода новостроек замедлятся на 20-30%. Снижения объемов жилстроительства в 2016 году ждут и в ГК «Гранель», и в ГК «МИЦ», и в «МИЭЛЬ-Новостройках». Так как из-за падения продаж застройщики с большой кредитной нагрузкой окажутся на грани банкротства. Если начатые проекты будут достраивать, то новые — корректировать, включая сроки. Остановку строительства не исключают эксперты Транскапиталбанка, которые говорят о дополнительном обрушении ипотеки на 40-50%.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ