Процедура оценки позволяет точно узнать стоимость недвижимости на текущий момент. Её используют, чтобы рассчитать сумму налога на недвижимость, узнать инвестиционную привлекательность объекта, взять кредит или выставить адекватный рынку ценник. Рассказываем про разные виды оценки недвижимости и сферы их применения.
Виды оценки недвижимости
Существует пять видов оценки недвижимости. В некоторых случаях их применяют по отдельности, в иных — комбинируют.
Кадастровая стоимость — это сумма в которую оценивает недвижимость государство. Основными критериями здесь являются: район, где расположен объект, прилегающая инфраструктура, площадь лота, состояние дома в котором расположена квартира, экономическая ситуация в регионе. Этот вид стоимости применяют для расчёта налога на недвижимость и госпошлины для судебных разбирательств. Кадастровую стоимость определяет государство. Обычно это происходит раз в четыре года, но есть исключения. Например, в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — кадастровую стоимость устанавливают раз в два года.
Рыночная стоимость — это сумма в которую оценивает объект рынок недвижимости. Она всегда больше кадастровой стоимости. На её формирование влияют не только вышеперечисленные факторы, но и видовые характеристики, наличие ремонта, мебели и бытовой техники, если их передают вместе с квартирой, индивидуальные пожелания продавца. Помимо этого большую роль играют: состояние рынка, перспектива развития района, экологическая обстановка, наличие объектов коммерческой инфраструктуры, тип планировки, тип санузла, высота потолков. Оценкой рыночной стоимости занимают оценщики — сотрудники уполномоченных частных предприятий.
Определение инвестиционной стоимости — это попытка определить стоит ли вкладывать в недвижимость деньги и какую прибыль принесет реализация купленного лота через несколько лет. Из-за непредвиденных ситуаций на рынке инвестиционную стоимость практически невозможно рассчитать с точностью до копейки. Такой оценкой занимаются частные оценщики и финансовые аналитики.
Ликвидационную стоимость рассчитывают, чтобы узнать какую сумму можно выручить в случае экстренной продажи лота. Как правило, ликвидационная стоимость на 15% ниже стоимости рыночной. Эту оценку проводят частные оценщики и банки, которые принимают недвижимость в качестве залога.
Оценку стоимости восстановления обычно рассчитывают проектные организации. Это смета расходов на ремонт помещений.
Обычные ипотечники на рынке недвижимости чаще всего сталкиваются с двумя видами оценки: оценкой рыночной и ликвидационной стоимости. Первая нужна банку, чтобы точно вычислить тело кредита, вторая — для оценки рисков кредитования.
Кто оценивает недвижимость
Недвижимость оценивают сотрудники оценочных компаний. У каждого банка предоставляющего ипотеку есть свой список доверенных оценочных компаний. По закону, банки не могут заставить ипотечника воспользоваться услугами какой-то конкретной компании. Однако если ипотечник оценит квартиру в сторонней организации, рассмотрение документов может затянуться. Так как компания не входит в список доверенных, сотрудники банка с двойным внимание отнесутся к проверке данных от неё.
Проще и спокойнее выбрать оценочную компанию из предложенного банком списка.
В каком порядке происходит оценка недвижимости для ипотеки
Потенциальный покупатель обращается в выбранную оценочную компанию и заказывает услуг. Объяснив цели оценки, он заключает с компанией договор. В договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- для чего проводят оценку;
- какие методы используют;
- в какой срок необходимо проделать работу;
- сколько денег будет стоить услуга;
- однозначное описание объекта оценки исключающее двоякое толкование.
После заключения договора, оценщику предоставляют пакет документов и доступ к квартире, которую необходимо оценить. В пакет документов входят:
- правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи);
- выписка из ЕГРН с планом квартиры;
- кадастровый паспорт квартиры.
В процессе оценки, сотрудники компании изучают предоставленные документы, выезжают на адрес и лично осматривают объект. Попутно они осуществляют фото- и видеосъёмку, фиксируя видимые повреждения, дефекты и отклонения от строительных норм.
Завершив сбор информации, специалисты приступают непосредственно к оценке жилья. Если речь идёт о вычислении рыночной стоимости, они ориентируются на похожие лоты, которые продаются по соседству.
Приняв во внимание все условия, оценщики составляют финальный отчёт. В отчёте указывают не только рассчитанную стоимость помещения, но и методы с помощью которых проводились изыскания, список документов, которые привлекали для оценки, рабочие стандарты, которые применил оценщик в процессе оказания услуги. Оценка стоит денег. точный размер вознаграждения зависит от региона, объекта недвижимости и аппетита оценочной компании. По состоянию на август 2022 года, минимальная цена услуг оценщиков в Москве составляла 5 000 рублей.
Сроки оценки также могут быть разными. Проще всего оценивать квартиры на вторичном рынке. Компания здесь управится за пять рабочих дней или даже быстрее. С новостройками работы больше. Для оценки квартиры в недавно сданном ЖК может потребоваться до двух недель.
Ошибки и их последствия
По закону, ответственность за неверные сведения в предоставленном отчёте об оценке несёт оценщик. Если из-за его ошибки пострадает заказчик, оценщик будет обязан в полной мере возместить возникшие по его вине убытки. В том числе, за счёт собственного имущества.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ