Облик многих стародачных поселков в последнее время претерпевает немалые изменения. На месте старых ветхих домиков вырастают новые, современные коттеджи.
Облик многих стародачных поселков в последнее время претерпевает немалые изменения. На месте старых ветхих домиков вырастают новые, современные коттеджи.
Стародачный фонд
Старыми дачами чаще всего называют загородные дома советской элиты. А это, как известно, генералитет, партийные деятели, министры, светила науки, представители творческой интеллигенции. Стародачные поселки имеются везде — как на элитной Рублевке, так и на малопрестижной Горьковке. Сегодня насчитывается более полусотни подобных мест. К наиболее известным стародачным направлениям помимо упомянутой Рублевки относятся Калужское, Дмитровское, Минское, Можайское, Ярославское, Егорьевское, Ильинское шоссе. Нетрудно заметить, что большинство поселков находятся в западной части Подмосковья. Еще одна важная особенность — практически все объекты размещены не далее 30-го км от МКАД.
Каждая старая дача — это «дом с историей», то есть дом, в котором жила та или иная известная личность. Например, во второй половине 1930-х гг. строительное подразделение Литфонда СССР возвело знаменитый писательский поселок Переделкино. В 1949 г. государственные дачи наравне с наградами и премиями получили руководители проекта по созданию советской ядерной бомбы. В 1957 г. дачами премировали сотрудников, причастных к запуску первого искусственного спутника Земли.
Впрочем, эксперты все имеющиеся стародачные поселки условно разделяют на две группы. К первой относят имения, появившиеся в конце XIX — начале XX в., ко второй — поселки, построенные после революции для советской элиты в живописных и экологически чистых уголках Подмосковья. «Зелень кругом такой огненной яркости, какой я еще никогда не видал», — писал в дневниках о природе Переделкина Корней Чуковский. Еще один козырь — стародачные поселки находятся на территорриях, где давно сложился высокий уровень необходимой для загородного проживания инфраструктуры. Что касается самих домовладений, то практически каждое из них изначально имело большой приусадебный участок. Причем количество выделенных соток зависело от статуса владельца. Если наделы членов Союза писателей в основном составляли 25–40 соток, то генеральские доходили до 2–3 га.
Советские дачи — в основном деревянные, реже каменные дома со всеми удобствами: отоплением, электричеством, газом, телефонной линией. Это позволяет жить за городом круглый год. Беда только в том, что нынешнего покупателя уже не устраивают ни обветшалые постройки, ни их архитектура, ни внутренняя начинка, ни природная «запущенность» приусадебных участков. Вот почему активное строительство сейчас ведут не только в окрестностях стародачных мест, но и на территории самих поселков. За возможность жить там, где когда-то гуляли известные люди, причем жить на широкую ногу, многие клиенты готовы выкладывать огромные деньги. Ведь минимальная цена домовладения начинается с 1 млн долл. Так что случайных покупателей тут не бывает.
За ценой не постоим
Цены на землю в стародачных местах зависят от направления, категории поселка, а также особенностей того или иного участка. Но надо сказать, что сотку сейчас не купить дешевле чем за 10 тыс. долл. Максимальная же цена может достигать и 350 тыс. долл. — естественно, на Рублевке.
Конечно, и рынок стародачных мест далеко не однороден: одни поселки и их инфраструктура находятся в плачевном состоянии, в других проведен капитальный ремонт. Одни расположены в 5 км от МКАД, другие в 30. Несоразмерна будет и стоимость равных по площади участков, к примеру, на Ильинском и Ярославском направлениях. В 2008 г. средняя цена сотки в стародачных местах Рублево-Успенского направления варьировалась в пределах 60–370 тыс. долл. На Минском и Киевском — 25–80 тыс. долл. На восточных направлениях землю продавали по цене от 12 до 22 тыс. долл. «В связи с повышенным спросом стоимость земли в стародачном месте сегодня приравнивается к цене земли в поселке класса de luxe, — комментирует Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. — Так, в прошлом году лесной участок в Переделкине продавали по 85 тыс. долл. за сотку. На Минском шоссе цена составляла 20–40 тыс. долл., Киевском — 15–30 тыс. долл., на северных направлениях Подмосковья 15–30 тыс. долл., участки на северо-востоке и востоке Москвы предлагали по 15–25 тыс. долл. Даже на непопулярных Рязанском или Егорьевском направлениях, в поселках Малаховка и Кратово, за сотку земли просили 25–40 тыс. долл.».
О средней цене объектов с историческим прошлым или обладающих архитектурными изысками говорить сложно: тут ведь каждый дом может быть уникальным. В большинстве случаев стоимость «русской истории» в два — четыре раза выше, чем обычного дома, даже если их площадь одинакова. Цены на рядовые старые дачи могут различаться в разы, в зависимости от направления, размера участка, особенностей ландшафта, уровня инфраструктуры, окружающей застройки, исторического статуса поселка и самой местности.
Что касается совсем ветхих домовладений, то они, как правило, в расчет не берутся. Скорее даже являются неким обременением. Ценообразующим фактором в данном случае является только земля. Зато участки с коттеджами современной постройки — удовольствие весьма недешевое. Самые дорогие расположены на Рублево-Успенском шоссе — в поселках Жуковка и Барвиха (до 60 млн долл.). В районах Чигасово, Усово, Николина Гора за современный дом просят от 1,5 до 25 млн долл. Пользуются популярностью и стародачные поселки по Калужскому направлению. Например, в Ватутинках стоимость объекта может достигать 15 млн долл. Однако высокие цены не отпугивают покупателей. Часто такие дома продают с использованием техники закрытых продаж, без активной рекламы. Как говорится, исключительно своим людям.
Возможности и трудности перестройки
В последнее время проявлять повышенный интерес к стародачным участкам стали не только частные покупатели, но и представители девелоперских кругов. Все объясняется просто. По мере развития загородного строительства земельные ресурсы истощаются. Застройщики вынуждены либо отодвигаться дальше от Москвы, либо бороться за право осваивать территории стародачных мест. «Инвесторы скупают домовладения не столько ради обладания «дачами с историей», сколько из-за земли, на которой они расположены, — объясняет Сергей Цывин, руководитель подразделения «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Ведь такой участок если и не считается элитным, то относится как минимум к бизнес-классу. Благоприятная экология, наличие дорог и инфраструктуры упрощают девелопмент нового проекта, сокращают сроки его реализации».
Иногда территория бывшего стародачного поселка изменяется до неузнаваемости. На месте классических генеральских усадеб появляются строения в стиле хай-тек. Законом такие кардинальные перемены разрешены, если, конечно, объект не находится под охраной государства и не является памятником архитектуры, историческим местом или домом-музеем. Впрочем, никакой статус не может помешать его новому владельцу вести строительство новой усадьбы под видом реконструкции старого дома.
В любом случае проекты полного переустройства поселка весьма трудоемки и в то же время приносят наибольшую прибыль. Например, на базе стародачных Барвихи, Жуковки, Николиной Горы возведены современные элитные коттеджи, а Кутузово сейчас перестраивают, и вскоре здесь появится коттеджный комплекс Кутузовская Слобода.
«Практически каждый стародачный рублевский поселок подвергался либо достройке, либо перестройке, — говорит Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение», — но это вовсе не значит, что жизнь в них стала хуже. Здесь возводят коттеджи, имеющие современные архитектурные решения, улучшают существующее инженерное оборудование, обустраивают территории. К обновленным поселкам, как показывает практика, проявляют повышенный интерес состоятельные покупатели. Я вижу лишь один недостаток, который может испортить внешний вид, — огромной высоты заборы, которые сооружают хозяева новых домов».
«Еще одна проблема — неравномерность застройки поселка. Трудно не заметить, что новые дома, к примеру, из дорогого облицовочного кирпича стоят вперемежку со старыми строениями далеко не элитного сегмента», — добавляет И. Могилатова.
Но сколько бы не перечислялось недостатков, а достоинств жизни в стродачном месте больше. Поэтому даже в дни кризиса приобрести дом или земельный участок в таком поселке как девелоперам, так и частным инвесторам весьма непросто. Причем дефицит не только увеличивает привлекательность, но и периодически даже повышает стоимость ветхих домовладений в них. На данный момент предложения в таких местах составляют порядка 3% от объема рынка загородной недвижимости, в то время как десять лет назад каждое десятое домовладение, выставленное на продажу, находилось именно в стародачном поселке.
Надо отметить, что девелоперы, решившие реализовать проект на таком направлении, сталкиваются не только с проблемой ветхости самих домов. Технический и функциональный износ объектов инфраструктуры, инженерных сооружений порой превосходит все допустимые пределы. Непросто достать разрешение на подводку электричества и газа, долго тянется согласование генплана, а потому технические условия девелоперы зачастую получают уже в процессе строительства новых объектов.
Еще один подводный камень — в юридической сфере. Оформление договора купли-продажи и права собственности, как правило, затягивается на долгое время. Ведь многие поселки существуют с 1920-х гг., и дома в них многократно передавались по наследству, делились между родственниками, перестраивались, достраивались, подвергались внутренней перепланировке. Все эти изменения требуют дополнительных согласований, подтверждений, документального оформления. «В конце концов, есть и человеческий фактор, — подводит итог Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов Ostogenka Real Estate. — Не каждому девелоперу без труда удается реализовать новый проект в поселке, где сложился свой особенный внутренний микроклимат, а владельцами домов являются именитые и влиятельные люди. Не все обрадуются реву двигателей самосвалов под своими окнами и гастарбайтерам, разгуливающим по поселку».
Новые перспективы старых мест
Как предсказывают эксперты, большинство стародачных мест уже в ближайшем будущем коренным образом изменит свой облик. Впрочем, уже сегодня трудно назвать Жуковку, Барвиху, Баковку, Переделкино, Николину Гору стародачными. Везде уже построены виллы и современные особняки. Эти загородные поселения числятся среди наиболее востребованных и динамично развивающихся. В меньшей степени пострадали Немчиновка, Чигасово, Усово, Кратово, Завидово и Руза. Однако рано или поздно и они подвергнутся перестройке, даже невзирая на последствия финансового кризиса. По крайней мере, пока цены на элитное жилье, к которым относятся и объекты в стародачных поселках, не только не падают, а даже растут. Высказывают мнения, что небольшие стародачные поселки все больше превращаются в клубные. Население в них однородно по социальному статусу, привычкам, интересам, наконец, материальному положению. Словом, в ближайшие пять — десять лет «реликтовых» поселков совсем не останется, тем более что старинные усадьбы и имения, которые попадают под статус исторических памятников, похоже, скоро тоже начнут продавать всем желающим. А значит, стародачные поселки будет превращаться в «новодачные». Увы, от прогресса никуда не денешься. Обидно только, что вместе с домами постепенно исчезнет и аура подобных мест, что на протяжении десятилетий создавалась их первыми жителями.