На первичном рынке «старой» Москвы стремительно сокращается объём доступного жилья: по данным экспертов Метриум и ГК ФСК, в июле 2026 года в столице осталось всего 6 новостроек со средней ценой квадратного метра ниже 300 тысяч рублей. Ещё три года назад девелоперы предлагали 80 подобных проектов — таким образом, количество доступного предложения сократилось в 13 раз, а общий объём экспозиции в таких комплексах упал в 208 раз.
Динамика цен и сокращение предложения
Средняя стоимость «квадрата» на рынке первичного жилья «старой» Москвы за 3 года выросла на 77 %: с 491 тысячи рублей в июле 2023 года до 871 тысячи рублей в июле 2026-го. Рост зафиксирован во всех сегментах:
• массовый сегмент: +47 % (с 289 до 425 тысяч рублей за кв. м);
• бизнес-класс: +32 % (с 421 до 555 тысяч рублей);
• премиум-класс: +33 % (с 625 до 927 тысяч рублей);
• высокобюджетный сегмент: +51 % (с 1,7 до 2,6 млн рублей).
Особенно остро ситуация складывается в сегменте наиболее доступного жилья. Если в июле 2023 года застройщики реализовывали 14 540 лотов в 80 проектах со стоимостью «квадрата» до 300 тысяч рублей (в том числе 45 жилых комплексов, 31 апарт-комплекс и 4 проекта смешанного формата), то сегодня в 6 проектах (3 жилых комплекса и 3 апарт-комплекса) доступно лишь 71 лот — 27 квартир и 44 апартамента.
В массовом сегменте количество проектов с ценой до 300 тысяч рублей сократилось с 68 до 5 (падение на 93 %), а в бизнес-классе — с 12 до 1 проекта (минус 92 %).
Где ещё можно найти доступные варианты
Минимальная цена на квартиры в массовом сегменте зафиксирована в ЖК 1-й Ленинградский (Молжаниновский район, САО) — 277,9 тысячи рублей за кв. м. Самые недорогие апартаменты предлагаются в комплексе в Зеленограде (Крюково, ЗелАО) — 237,4 тысячи рублей за «квадрат». В бизнес-сегменте наиболее доступный вариант — апарт-комплекс рядом с технопарком Физтехпарк и МФТИ (Северный район, СВАО): здесь средняя цена составляет 257,9 тысячи рублей за кв. м.
По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, сегодня в топ 10 самых доступных новостроек Москвы входят исключительно готовые комплексы. Это позволяет покупателям приобрести современное жильё с ключами по цене ниже, чем в строящихся объектах, в том числе и в более отдалённых от центра локациях. В частности, в ЖК 1-й Ленинградский представлены преимущественно трёхкомнатные квартиры, что актуально для семей с детьми. При этом эксперт отмечает потенциал капитализации: стоимость квадратного метра в готовых новостройках со временем будет выравниваться с ценами в строящихся объектах со схожими характеристиками.
Почему доступное жильё уходит с рынка Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании Метриум, выделяет несколько ключевых факторов, объясняющих сокращение доступного предложения:
• рост ключевой ставки и ужесточение налогового регулирования, влияющие на стоимость проектов;
• увеличение себестоимости строительства из за сложностей с логистикой и ростом цен на топливо;
• действие моратория на старт новых проектов с апартаментами;
• постепенная модернизация продукта девелоперами для повышения конкурентоспособности.
При этом относительно невысокие цены в отдельных готовых комплексах объясняются сравнительно низкой себестоимостью их строительства. Зачастую такие проекты расположены за пределами МКАД, но при этом обладают хорошей транспортной доступностью — рядом нередко находятся станции метро, МЦД и развитая сеть наземного транспорта.
Таким образом, рынок новостроек «старой» Москвы переживает серьёзную трансформацию: сегмент доступного жилья стремительно сокращается, а ценовая динамика отражает рост издержек девелоперов и изменения в регулировании отрасли. Несмотря на ограниченность предложения, покупатели пока ещё могут найти варианты с относительно невысокой стоимостью квадратного метра — преимущественно среди готовых объектов.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ