Городской округ Реутов – спутник Москвы, от столицы его отделяет лишь МКАД. Кроме того, Реутов – респектабельный наукоград с высоким научно-техническим потенциалом, развитой инфраструктурой, неплохой экологией и один из самых благоустроенных городов России. К тому же скоро он станет вторым после Красногорска подмосковным городом с собственной станцией метро, так что цены на жилье здесь вряд ли будут падать.
Городской округ Реутов – спутник Москвы, от столицы его отделяет лишь МКАД. Кроме того, Реутов – респектабельный наукоград с высоким научно-техническим потенциалом, развитой инфраструктурой, неплохой экологией и один из самых благоустроенных городов России. К тому же скоро он станет вторым после Красногорска подмосковным городом с собственной станцией метро, так что цены на жилье здесь вряд ли будут падать.
Реутов: статус и комфорт благодаря науке
Реутов стал городом в 1940 году, а в 2004-м ему был присвоен статус городского округа и наукограда (до 2027 г.) – города с научно-техническим потенциалом. Статус наукограда получают только городские округа с градообразующим научно-производственным комплексом. В Реутове он представлен Военно-промышленной корпорацией «НПО машиностроения», объединяющей 7 ведущих научно-исследовательских и производственных предприятий России, ФГУП «Реутовский экспериментальный завод средств протезирования» и ЗАО «Реутовская мануфактура».
Помимо этих предприятий в городе зарегистрировано около 1500 крупных и средних компаний, много малых предприятий и индивидуальных предпринимателей.
«Реутов даже называют столицей малого бизнеса Московской области, в городе создана благоприятная обстановка для развития предпринимательства», - сообщила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.ru Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Приоритетные направления деятельности в Реутове - научные исследования, опытно-конструкторские и экспериментальные работы в области аэрокосмических информационно-насыщенных систем и технологий, интегрированных информационных систем и технологий, систем и технологий альтернативной энергетики.
Статус наукограда определяет контингент жителей, здесь проживает довольно много ученых, кандидатов и докторов наук, высококвалифицированных специалистов и рабочих, во многом благодаря этому город отличается благоустроенностью - в 2007 г. занял второе место в номинации «Самый благоустроенный город России с населением до 100 000 человек» - и чистотой.
Инфраструктура: культура, спорт, торговля
В городе работают историко-краеведческий музей, центральная библиотечная система с 5 библиотеками, муниципальный драматический театр, дворец культуры «Мир», кинотеатр, молодежный центр. В картинной галерее ежемесячно проводятся выставки живописи, графики и декоративно-прикладного искусства.
В Реутове десять общеобразовательных школ, более 20 дошкольных учреждений. Кроме привычных центров детского творчества, музыкальных
Много спортивных сооружений: многофункциональный оздоровительный комплекс, один из лучших в Московской области бассейн, муниципальное учреждение «Спорт-центр». Есть стадион «Старт» со спортивным клубом «Волга», работают 15 спортзалов, 31 спортплощадка и 5 хоккейных кортов, футбольный клуб «Реутов», клуб армрестлинга и спортивно-технический клуб по моделированию.
Есть, где заняться спортом детям: открыта детская юношеская спортивная школа (ДЮСШ), туристический клуб, работает множество спортивных секций. А для жителей с ограниченными возможностями предназначен спортивный клуб «Риск».
Что касается торговли, то имеются несколько рынков и крупных торговых центров. Работают супермаркеты, кафе, рестораны, ночные клубы.
А согласно местному Генплану до 2020 г. в Реутове должны появиться новые школы, детские сады, поликлиники (в частности, районная поликлиника со стационаром на 20 коек на Юбилейном проспекте), аптеки, предприятия бытового обслуживания, магазины, современные торговые и развлекательные центры, кафе и рестораны, планируется строительство и новых спортивно-оздоровительных комплексов, например, на улице Советской, а также благоустройство и создание зон отдыха.
Реутов - сравнительно небольшой город, его площадь - 900 га, а численность населения - 79,6 тыс. человек, и в городе нет огромных парков и зеленых зон. В старой части располагается лишь большой пруд, а в новой недавно был построен храм Казанской Божьей Матери, вблизи которого разбили парк и установили фонтан с ночной подсветкой. Однако отсутствие зелени не сказывается отрицательно на экологии города. «Собственных вредных предприятий в городе практически не осталось, и вывод из Москвы промышленных зон благоприятствует хорошей экологии Реутова», - говорит Юлия Гераськина («Миэль»).
В 15 километрах от Кремля
Но, пожалуй, главные достоинства Реутова, – местоположение и транспортная доступность. Реутов расположен в 15 км к востоку от центра столицы и от районов Восточного округа Ивановского и Новогиреева его отделяет лишь МКАД, а от Новокосина - Носовихинское шоссе. Достаточно перейти МКАД по подземному переходу и жители Реутова оказываются в Москве.
Также город-спутник со столицей связывает Нижегородское шоссе, проходящее на севере Реутова и железная дорога Горьковского направления. В южной части города между улицами Южная и Ленина находится станция Реутово, а на северо-востоке, в районе пересечения проспекта Мира с Нижегородским шоссе - платформа Стройка. От станции Реутово до Курского вокзала электричка доезжает примерно за 20 минут.
Между Москвой и Реутовым курсируют автобусы и маршрутные такси (около 10 номеров). До ближайших станций метро «Новогиреево» или «Выхино» можно добраться на общественном транспорте или маршрутке всего за 10 - 15 минут.
А скоро будет метро
В ближайшем будущем в шаговой доступности от южных микрорайонов города откроется новая станция метро. Идея строительства подземки в Реутове витает в воздухе с шестидесятых годов. И вот только в 2010 году планируется ввод в эксплуатацию новой станции «Новокосино» Калининской линии, которая будет иметь несколько выходов, и на территории московского района Новокосино, и на территории Реутова. Вход в метро в Реутове расположится в районе пересечения Носовихинского шоссе и Южной улицы. Правда, новая станция вряд ли окажется полезной для жителей северных микрорайонов города, скорее всего, им по-прежнему будет удобнее ездить до станции «Новогиреево».
Вторичный рынок: много хорошего монолита
«Вторичка» в Реутове – активное направление. Дело в том, что город жестко ограничен с трех сторон: на юге и западе - Москвой, на востоке – Балашихой, поэтому в основном достраиваются и перестраиваются существующие микрорайоны. Как следствие, предложение на первичном рынке ограничено, и желающие купить квартиру в Реутове часто обращают свое внимание именно на вторичку.
«Доля квартир и комнат Реутова в общем объеме предложений вторичного рынка Подмосковья на сегодня составляет около 2%», - сообщает Евгения Сазонова, пресс-секретарь компании МИАН. Это довольно высокий показатель, учитывая размеры города и его жилищного фонда.
Причем вторичное жилье здесь хорошего качества: «28% предлагаемых квартир располагаются в современных монолитных зданиях, в то время как в среднем по области этот показатель оценивается на уровне 18%», - говорит Евгения Сазонова. Качество предложения, а также положительная репутация Реутова, конечно, отражаются в ценах на недвижимость, они довольно высоки.
«Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Реутове - 94,3 тыс. руб.», - поясняет Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». А Евгения Сазонова (МИАН) называет несколько более высокую цифру: 99,2 тыс. руб., это более чем на 30% выше, чем в среднем по Подмосковью.
Естественно, не во всех районах города стоимость квартир одинакова. Горьковская железная дорога разделяет Реутов на южную и северную части. Более престижными считаются юг северной части города (5 микрорайон и частично 4 и 7 микрорайоны, улицы Ашхабадская, Ленина, Новая и др.), где находится администрация, пруд и зона отдыха, и южная часть Реутова (8 и 9 микрорайоны), где расположен парк, а скоро откроется и станция метро «Новокосино». Эти районы близки и от железнодорожной станции. Жилье здесь самое дорогое, за исключение квартир в домах, расположенных вдоль железной дороги (улицы Железнодорожная, Дзержинского, Октября).
Например, однокомнатную квартиру на улице Южной (8 микрорайон) в монолитном доме, с ремонтом, стеклопакетами и застекленной лоджией можно купить за 5,2-5,5 млн. руб., аналогичную квартиру на улице Комсомольской в 7 микрорайоне – за 4,2-4,7 млн. руб.
Двухкомнатная квартира по этой же улице с ремонтом, стеклопакетами и застекленной лоджией также в монолитном доме обойдется в 5,7-6,5 млн. руб., в старой кирпичной пяти- или девятиэтажке – в 4,2-4,8 млн. руб. Такая же квартира в монолитном доме на улице Советской в северной части Реутова (1 микрорайон) будет стоить 4-4,8 млн. руб., а в кирпичном доме – 3,6-4,2 млн. руб.
Новостройки в цене
В Реутове в основном ведется точечная застройка. Даже по Генплану 1264,8 тыс. кв. м общей площади нового жилья, которое появится к 2020 г., должны получиться за счет реконструкции и доуплотнения микрорайонов 1, 3, 3А, 4, 5, 9-9А, 10-10А и др., и реорганизации территории города. Кроме того, Реутов довольно активно застраивался в последние годы, а сегодня строек немного и предложение рынка новостроек ограничено всего несколькими объектами.
«При этом основная застройка ведется в так называемом «новом» Реутове, расположенном между железнодорожными путями и Носовихинским шоссе, в микрорайоне 9А (Юбилейный проспект, улица Октября и др.)», - сообщает Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
«Строительство в Реутове ведет исключительно местный застройщик – Центрстрой», - сообщает Ольга Гусева («Домостроитель»). «Во II квартале 2009 года так же, как и в предыдущие годы, все новые дома в Реутове возводятся из монолита-кирпича», - говорит Татьяна Калюжнова (IRN).
«Микрорайон 9А, расположенный у восточной границы Москвы в южной зеленой части Реутова, представляет собой комплекс из 11 многоэтажных монолитно-кирпичных зданий. Здесь к услугам жильцов не только обширная инфраструктура города (в непосредственной близости находятся городской парк, плавательный бассейн и торговый центр), но и объекты внутренней инфраструктуры самого микрорайона, где построят детский сад, школу, разместят детские и спортивные площадки, посадят деревья и кустарники, разобьют газоны. На нижних этажах жилых зданий расположатся магазины, кафе и службы бытовых услуг. Для владельцев машин планируют строительство подземной и гостевой автостоянок, - рассказывает Юлия Гераськина («МИЭЛЬ-новостройки»), - среди преимуществ микрорайона и хорошая транспортная доступность. Рядом с микрорайоном 9А находится железнодорожная станция «Реутово», отсюда легко добираться до станций столичного метро – «Новогиреево» и «Выхино», а новая станция метро «Новокосино» будет находиться всего в 10 минутах ходьбы».
Помимо застройки микрорайона 9А в Реутове ведется строительство домов в микрорайонах 3 и 3А, а также отдельных домов бизнес-класса в центре города, но большинство риэлторов предлагают квартиры в микрорайоне 9А. «В среднем цена предложения составляет 85 тыс. руб. за кв. м., - сообщает Юлия Гераськина, - однако, у нашей компании («МИЭЛЬ-Новостройки») есть и более доступные варианты. Так, при покупке двухкомнатной квартиры в микрорайоне 9А стоимость квадратного метра обойдется покупателям примерно в 77 тыс. руб.».
Ольга Гусева («Домостроитель») считает, что средние цены на новостройки в Реутове еще ниже – в среднем 76 288 руб. за кв. м., а Татьяна Калюжнова (IRN) и Евгения Сазонова (МИАН) говорят о более высоких ценах – о 89,8 тыс. руб. и о 88,7 тыс. руб. соответственно.
В скором времени в Реутове планируется начать комплексную застройку микрорайонов 10 и 10 А. «Проектируемые жилые дома представляют собой застройку по индивидуальным проектам. Внутри групп домов будут детские сады и школы, организованное придомовое пешеходное пространство. Жилые группы, выходящие на Юбилейный проспект, сформированы из секционных и башенных домов переменной этажности (14-25 этажей) со встроенными объектами обслуживания. Предусматривается полное обеспечение жилых домов инженерным оборудованием. В микрорайонах 10 и 10А планируется построить 468,65 тыс. кв. м. жилищного фонда, здесь будет проживать 13,4 тыс. чел.», - рассказывает о новых микрорайонах Реутова Юлия Гераськина («МИЭЛЬ-Новостройки»). Возможно, масштабное строительство новых домов и, как следствие, рост предложения на первичном рынке недвижимости Реутова, приведут к небольшому снижению цен, но пока новостроек в городе не много, а цены весьма высокие.
Дороже только Красногорск
«Реутов входит в четверку самых дорогих городов Подмосковья; по стоимости жилья этот город сопоставим с Химками и Мытищами, где средняя стоимость квартиры площадью 74,4 кв.м. - 6,6-6,7 млн. руб. Реутовские квартиры немного дешевле только красногорских. Там во II квартале 2009 года средний уровень цен составлял 7,4 млн. руб. за квартиру при ее средней площади 74,4 кв.м., а в Реутове – около 6,68 млн. руб.», - рассказывает Татьяна Калюжнова (IRN). Эксперт основывается на данных исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», проведенного Аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». В среднем же по Подмосковью такая квартира стоит 5,2-5,5 млн. руб.
Реутов – самый дорогой город в Подмосковье к востоку от столицы. «Например, в соседней с Реутовым Балашихе уровень цен на квартиры в новостройках в среднем равен 4,5 млн. руб., а в более удаленном от столицы Железнодорожном – 3,9 млн. руб. Такая разница обусловлена, прежде всего, близостью Реутова к столице, хорошей транспортной доступностью и статусом наукограда», - анализирует Татьяна Калюжнова. И стоит заметить, что Балашиха и Железнодорожный – промышленные города.
Но если сравнивать Реутов с Москвой, то, цены на недвижимость здесь, конечно, ощутимо ниже. «Именно поэтому квартиры в городе покупают в основном москвичи, которым требуется, например, квартира большей площади, а на покупку ее в столице средств недостает», - сообщает Юлия Гераськина («Миэль-новостройки»).
Микрорайон 9А в Реутове, где новостройки строятся и продаются активнее всего, граничит с московским районом Новокосино, поэтому стоимость жилья в Реутове целесообразно сравнивать именно с этим районом Москвы. «На текущий момент средний уровень цен на квартиры площадью около 75 кв. м. без ремонта в монолитных домах в Новокосино составляет 8,4-8,7 млн. руб., а в Реутове - 6,68 млн. руб. Получается, что квартира в Реутове обойдется покупателю почти на 2 млн. руб. дешевле, чем в Новокосино. Квартира сопоставимой площади и без ремонта в панельном доме в Новокосино (а таких там намного больше, чем монолитных) стоит порядка 7,1-7,4 млн. руб. Таким образом, даже приобретая более качественное жилье в Реутове, можно сэкономить порядка 400-700 тыс. руб.», - объясняет Татьяна Калюжнова (IRN.RU).
Инвестиционные перспективы: цены вряд ли упадут
Что удивительно для сегодняшнего рынка недвижимости, переживающего снижение цен, жилье в Реутове по некоторым данным, наоборот, дорожает: «По сравнению с началом года здесь зафиксирован незначительный рост стоимости новостроек - 0,5%, притом, что в среднем по Подмосковью наблюдалось снижение на 6,5%», - свидетельствует Евгения Сазонова (МИАН).
По мнению Татьяны Калюжновой (IRN.RU), в Реутове возможен и дальнейший рост цен на недвижимость, что, несомненно, повышает инвестиционную привлекательность квартир: повышению стоимости жилья поспособствует открытие новой станции метро «Новокосино» и ограниченное предложение.
Однако Татьяна Калюжнова акцентирует внимание на том, рост цен – это только один из возможных сценариев, но с большей вероятностью цены просто не упадут: «В текущих экономических условиях рост цен маловероятен, но открытие новой станции метро, в любом случае, «поддержит» цены снизу, не даст им сильно упасть в случае ухудшения ситуации в стране в целом и на рынке недвижимости в частности».
Но после выхода из кризиса рост цен на жилье в Реутове вполне вероятен даже при условии масштабной застройки микрорайонов 10 и 10А. Таким образом, квартиры в Реутове можно покупать и для собственного проживания, и для вложения свободных денежных средств.
Источник: Интернет-журнал Metrinfo.ru