Когда в товарищах согласье...

Число ТСЖ по России растет. Каковы особенности таких объединений в разных регионах страны? Какие общие проблемы характерны для них?
От противостояния к диалогу
Главное, что обеспечило рост товариществ – активная позиция местных властей. И неважно – будь это полностью коммерческие дома или дома смешанной формы. Ведь город (в лице местных органов), будучи владельцем той части помещений, где живут наниматели, также может быть членом ТСЖ. Правда, в этом варианте кроется определенная опасность: любое решение собственников может быть заблокировано – той же самой властью.
Но Москва – особый случай. Здесь большинство управляющих компаний все еще остаются государственными (ДЕЗы). Понятно, что им предстоит акционирование, но люди останутся прежние, сохранится и связь с местным начальством.
На периферии картина несколько иная. Там коммерческие фирмы все же авторитетнее. В целом, такие организации управляют и обслуживают уже около 40 процентов жилищного фонда. Да и местные власти все чаще приходят к выводу: самоуправление выгодно не только собственникам, но и городу. Некоторые товарищества берут управление на себя. Такая форма также предусмотрена ЖК РФ. Не случайно она получает все большее распространение: собственники понимают: на управленческих функциях – если их взять на себя – можно немало сэкономить.
Формы сотрудничества ТСЖ и управ разнообразны. Наиболее распространены такие из них, как консультации. Как правило, они проводятся в специальных отделах поддержки ТСЖ, которые есть практически во всех крупных и средних городах России. Где-то они входят в состав специальных комитетов (Нижний Новгород), где-то (и таких большинство) являются структурами департаментов городского хозяйства. Возрастает число активистов, которые хотели бы пройти ликбез по части ЖКХ. Но это и опасно. Обучение ставится «на поток», приобретает элементы формализма, имея целью не столько научить людей, сколько заработать: ведь за «корочку» часто надо платить.
Но если местная власть всерьез заботится о самоуправлении, то учеба оказывается весьма полезной. Один из характерных примеров – Новочеркасск. Обучение длится месяц. Учеба бесплатная. Авторитет таких консультаций столь высок, что сюда приезжают учиться из Ростова и даже других областей. По уверениям специалистов, чтобы освоить все административные, финансовые, юридические премудрости надо не менее двух лет. Но вот в Новочеркасске хороших управленцев готовят куда за меньший срок.
Солидно поставлена подготовка кадров для ТСЖ в Великом Новгороде. Этот город вообще славится своими новациями в области гражданских инициатив. По предложению администрации города здесь был создан учебно-методический центр «Диалог». Ведут занятия самые авторитетные в городе преподаватели: экономисты, юристы, хозяйственники. Сюда тоже приезжают из разных регионов России – кроме всего прочего, поучиться тому, как организована сама учеба.
Подайте на ремонт
И все же наиболее действенная (и желанная!) помощь – финансовая. Она же, естественно, самая трудная: бюджеты городов, занятых в первую очередь восстановлением разваливающегося ЖКХ, натянуты, как струна. Капремонт? «Ваш дом – вы и заботьтесь» – расхожая фраза, которую слышат ТСЖ. И только в последние год-два жилищно-коммунальные проблемы начинают все больше заботить государство, формы собственности при этом отступают на второй план. Равно помогают всем: и муниципальным домам, и кооперативным, и ТСЖ. Более того, московские дома, где создаются товарищества, попадают в титульный список на капремонт в приоритетном порядке. Сейчас у ряда из них (а также у ЖСК) возникли проблемы с субсидиями на текущий ремонт. Но вопрос этот находится на контроле московского правительства, так или иначе он должен в ближайшее время решиться. В других городах несколько проще.
Там требования ЖК РФ в части выделения субсидий (что и вызвало панику в столичных ТСЖ и ЖСК) не осложнили жизнь самоуправлению. В Рязани товариществам давно уже выделяется адресная помощь из бюджета.
То же самое и во Владимире. Но здесь интерес обоюдный. Городская администрация заключила с товариществами договор: «Будем перечислять вам дотацию при условии, что обеспечите не менее 98 процентов жилищно-коммунальных платежей». Пока соглашение соблюдается. И, наконец, еще одно: ТСЖ стараются освободить от поборов. Так, их регистрация проходит почти повсеместно бесплатно.
Надеемся на себя
Естественно, что в условиях ограниченного бюджета домам надо в первую очередь самим изыскивать дополнительные источники дохода. Конечно, это не вполне нормально: дом – не фирма, жильцы – не предприниматели, у них и без того хватает забот. Но таковы уж наши реалии.
Наиболее популярной остается пассивная форма заработка: аренда нежилых помещений. Но при этом стараются, чтобы арендаторы также вошли в состав объединения жильцов. Выгодно и тем, и другим: для арендаторов – это гарантия долгосрочности договора, для жильцов – дополнительная помощь в обустройстве общего имущества.
В Нижнем Новгороде большинство домов старые. При этом здешние купцы умели строить деревянные, крепкие дома на века. Но и они нуждаются в помощи. В одном из таких «деревянных» товариществ пустили арендаторов в подвал (а подвалы для знаменитых новгородских ярмарок делались даже прочнее самих зданий!) на таких условиях: отреставрируете – денег за аренду не возьмем. Как в старые добрые времена ударили по рукам (никаких бумаг!) – а в результате выиграли и те, и другие. Те же арендаторы, кроме всего прочего, еще и (от купеческих щедрот!) отремонтировали квартиры некоторым жильцам. Из других неординарных источников дохода можно назвать предоставление крыш высоких домов для установки там антенн кабельного телевидения и сотовой связи. Особенно успешно этим занимаются в Ростове и опять-таки – в Нижнем.
Теперь о развитии малого предпринимательства. Одно из лучших ТСЖ в России – тюменское товарищество «Уют», получившее первую премию Росстроя. В Тюмени раньше, чем в других регионах страны, поняли, какой сейчас дефицит на различные мелкие услуги по дому (ниша, оставшаяся от бывших «бюро добрых услуг», так и не заполнена), и создали свою службу такой помощи. Часть денег, естественно, попадает в бюджет товарищества.
Татарстан. В 100-процентной собственности граждан находится десятая часть всех строений. Взять на себя ответственность за состояние и содержание домов рискуют пока немногие. Поэтому ТСЖ создаются прежде всего в тех домах, где жители готовы вкладывать собственные деньги в их эксплуатацию. Но не исключается и заработок. В методах ничего оригинального нет: в основном, это аренда встроенных и пристроенных помещений. Новое разве то, что при строительстве эти помещения заранее планируются. Они как бы уже закладываются в бизнес-план, который ляжет в основу экономики дома.
Союз... союзов
Беда всех наших домов в том, что жильцы разрозненны. Порой даже не знают друг друга. Модная болезнь – некоммуникабельность – затронула и жилищные объединения. Страдают ТСЖ просто от неинформированности, не знают, что делается в их округе, управе. В общем, варятся в собственном соку, сражаются лишь за свои частные интересы, не зная, не ведая, что делается у соседей. Если говорить о Москве, то, возможно, одним из объяснений возникшей ситуации является немногочисленность товариществ, да и находятся они друг от друга на больших расстояниях. Не докричишься! Но в провинции такой проблемы нет. А потому люди здесь сплоченнее. Создаются два-три ТСЖ, и вот – глядишь, они уже объединились в ассоциацию. И если направляют своих ходоков во властные кабинеты, то можно не сомневаться: ходоки представляют интересы всех домов. Стало уже практикой: возникает новое товарищество – и коллеги помогают им встать на ноги.
Союзы взаимной поддержки собственников возникли уже во многих городах – Тюмени, Ярославле, Твери, Красноярске, Куйбышеве, Самаре. Выгода их еще и в том, что они могут на паях нанять управляющую компанию, а это каждому из ТСЖ обойдется дешевле. Ассоциация берет на себя и другие заботы: связь с городскими структурами, взаимоотношение с коммунальными службами, оказание юридической помощи в суде. Кроме того, ассоциации помогают товариществам составлять ежегодные бюджеты, подводить балансовые отчеты.
Более того, есть ассоциации «по интересам». В Ярославе, например, поделили обязанности две из них: одна занимается лоббированием жилищного самоуправления в администрации города, вторая выполняет управленческие функции: создает альтернативные обслуживающие организации, которые и предлагает товариществам. Мы начали с того, что «чистых» ТСЖ у нас практически нет, собственники в подавляющем большинстве случаев соседствуют с муниципалами. Но это не помеха – скорее помощь. Ведь через нанимателей самая короткая дорожка к «отцам города».