Департамент земельных ресурсов Москвы подготовил поправки в Жилищный кодекс РФ, которые «корректируют» права жителей многоквартирных домов на придомовую территорию. Что стоит за этими поправками? К чему они могут привести?
Департамент земельных ресурсов Москвы подготовил поправки в Жилищный кодекс РФ, которые «корректируют» права жителей многоквартирных домов на придомовую территорию. Что стоит за этими поправками? К чему они могут привести? Об этом рассуждают эксперты КДО daily.
КДО daily: В департаменте суть поправок объясняют примерно так: будут созданы условия, когда жильцы дома смогут выбирать, владеть ли им участком на правах собственности или на правах аренды. Беда в том, что когда чиновники предоставляют выбор, как-то так получается, что граждане выбирают вариант, выгодный чиновникам. Я правильно понимаю суть происходящего?
Сергей Лушкин, директор по маркетингу ООО «Квартал Эстейт»: Согласно действующему законодательству в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, таким образом, земля под домом и двор принадлежат собственникам квартир на праве долевой собственности.
КДО daily: То есть?
Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate: Существует такое понятие, как общее имущество собственников жилья с многоквартирном доме. Оно включает в себя в том числе земельный участок, на котором стоит дом.
КДО daily: И?
Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Если вы упорно отказываетесь понимать, то я объясню так. Сегодня город не имеет права предлагать вместо собственности аренду, поскольку придомовая территория уже принадлежит жильцам дома на правах собственности. Городу остается всего лишь размежевать придомовые территории и оформить гражданам соответствующие документы.
Ольга Рыкова: Я бы не была столь категорична. Данные поправки направлены на устранение «сбоя в программе». В данном случае сбой произошел в Жилищном кодексе. Жильцы должны платить за участок, так как землепользование в нашей стране платное. Доли этого участка распределяются согласно площади квартир. До сих пор Жилищный кодекс предусматривал возможность этой оплаты только через приватизацию земельного участка собственниками жилья. И процесс налаживания механизма этой оплаты в Москве идет туго. Многие жильцы по разным причинам не хотят оформлять в собственность земельный участок.
КДО daily: Действительно многие? И что значит: не хотят? Есть дом, есть квартира, в которой человек живет. Есть участок, на котором дом стоит и который жильцам принадлежит. И есть закон, который обязывает платить земельный налог. Если город заинтересован в получении этого налога, он должен не тормозить всячески межевание придомовых территорий и растягивать очередь на пять лет, а наоборот, провести межевание как можно скорее. Даже в одностороннем порядке. Принудительно. И оповестить жильцов: с завтрашнего дня в вашей собственности оформлено 30 соток, будете платить с квадратного метра квартиры 3 рубля. И вот столько-то с вас за услуги межевания. В чем проблема?
Михаил Храмов: В самой малости: подзаконных актов под вашу картинку нет.
Сергей Лушкин: Данная инициатива — следствие высокой забюрократизованности оформления прав собственности москвичей на землю под и вокруг здания, где они владеют квартирами. А точнее, сложности процесса формирования и проведения государственного кадастрового учета земельных участков под жилыми домами в столице, поскольку законодательство связывает переход в общую долевую собственность владельцев квартир земельного участка под и вокруг дома с моментом проведения кадастрового учета данного земельного участка.
КДО daily: То есть именно то, о чем я говорил: почему город не занимается этим кадастром, почему не размежевывает?
Михаил Храмов: В реальности все будет иначе, чем вы описали. Сейчас жильцы не «парятся», в той пятилетней очереди, о которой вы говорите стоят не более 5% ТСЖ. А вот если придут «принудительные» землемеры, боюсь, ни одно межевание без суда не обойдется.
Сергей Лушкин: И сейчас определение границ земельного участка почти всегда сопровождается спорами. К сожалению, Земельный кодекс не дает однозначного алгоритма расчета необходимой площади придомового земельного участка. Градостроительный кодекс, в свою очередь, указывает, что его размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий, т.е. в каждом конкретном случае границы территории определяются в индивидуальном порядке.
Ольга Рыкова: Жильцы в любом случае должны содержать этот земельный участок: либо оформляй в собственность и плати земельный налог, либо оформляй аренду и плати арендную плату. В современных домах, построенных за последние 10 лет, этой проблемой занимаются ТСЖ. Застройщик, на балансе которого изначально находится этот земельный участок, построив дом, сразу создает ТСЖ и передает этот участок ему на баланс. ТСЖ занимается приватизацией участка, выставляет счета жильцам, тут все в порядке. Проблемы возникают с домами старой застройки, где нет единого органа для принятия таких решений. Поэтому там сейчас за землю никто не платит. И эта проблема сейчас никем не решается. Вот законодатели решили предусмотреть норму об аренде. Чтобы предоставить собственникам возможность выбора — что ему делать с земельным участком — приватизировать или арендовать.
Михаил Храмов: Да, вынужден согласиться с коллегами. Есть много любителей поговорить, дескать, дайте нам землю, мы на ней платную стоянку поставим, чуть ли не торговый центр откроем, а прибыль нам будет квартплату покрывать. Но как дело до дела доходит, так собрание провести не могут.
КДО daily: Извините, а что, арендные отношения вдруг сами возникнут? Здесь от жильцов никаких шевелений не требуется?
Михаил Храмов: Не могу сказать, что разница такая же, как между покупкой автомобиля и поездкой на такси, но навязать жителям аренду будет попроще. И эта форма выгоднее городу.
Сергей Лушкин: Насчет легкости оформления можно поспорить. Для оформления аренды земельного участка также необходимо провести межевание земли и получить согласие всех собственников квартир: т.е. юридически и бюрократически аренда ничуть не проще долевой собственности. Соображения экономической выгоды вероятно присутствуют. Потенциальные доходы городского бюджета от аренды, скорее всего, будут значительно превышать возможные налоговые доходы, в случае если участок под и вокруг дома окажется в долевой собственности владельцев квартир.
КДО daily: Вот оно как... Но вот какая мысль появилась. Побыстрее согласиться на аренду, размежевать, заключить договор на пять лет, а через пять лет потребовать участок в собственность! Что в очереди на межевание пять лет стоять, что аренду платить и уже пользоваться.
Михаил Храмов: Думаю, город учтет в арендных договорах подобные повороты мысли.
Сергей Лушкин: При этом давайте помнить, что долевая собственность на придомовую территорию — это обязанности по налогам и обслуживанию территории, находящейся в собственности, но и дополнительная гарантия от уплотнительной застройки. По моему мнению, земля под многоэтажным жилым домом должна принадлежать собственникам квартир и помещений на праве долевой собственности, а не аренды. Что же касается дворовой территории, то ее границы должны устанавливаться исходя из плотности окружающей застройки, количества квартир и площади застройки дома. Я бы приветствовал законодательную инициативу по совершенствованию существующего законодательства путем дополнения его четкими нормами и алгоритмами по межеванию придомовых земель.
Михаил Храмов: Но все-таки аргументы властей настораживают. Вот то же пояснение собеседника Интерфакса: «Если все помещения находятся в частной собственности и есть единое мнение всех собственников о владении участком на праве общей долевой собственности, то такой участок выкупается в собственность. В иных случаях земельный участок может находиться во владении и в пользовании собственников помещений в нежилом доме только на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора».
КДО daily: Если такая поправка будет принята...
Михаил Храмов: Если такая поправка будет принята, то на собственности на придомовую территорию можно будет поставить жирный крест. В подавляющем большинстве домов есть земельного участканеприватизированные квартиры, собственник которых — город. Он проголосует против собственности на участок. Почти во всех домах первый нежилой этаж также принадлежит городу. С тем же результатом. Даже в доме бизнес-класса без неприватизированных квартир и с первым этажом в собственности не города, а застройщика, это будет сложное дело. Из 50 или 100 жильцов обязательно найдется несогласный. То есть оформить собственность на придомовую территорию относительно легко смогут только жители клубных домов премиум-класса.