Как главный нарколог рынок офисной недвижимости спасал

25 января в Госдуме во втором чтении рассмотрят так называемый «антитабачный закон». В результате законопроект может расшириться сразу на несколько пунктов. В частности, в него может войти норма о полном запрете курения в офисах и реорганизации всех зон, специально оборудованных для любителей подымить. Депутаты за такое нововведение вроде бы двумя руками за (хотя так ли это на самом деле, выяснится уже завтра). А вот владельцы некоторых офисных центров, их арендаторы, а также примкнувший к ним главный нарколог России Минздрава РФ Евгений Брюн не в восторге. Хотя казалось бы: какая связь между наркологией и офисной недвижимостью?

Дым коромыслом

В офисном центре, где размещается портал ГдеЭтотДом.РУ, курить можно. Правда — во внутреннем дворике, то есть, по сути — на свежем воздухе. Для сбора статистики о численности любителей подымить это даже удобнее: к одной и той же зоне курения подтягиваются сотрудники самых разных компаний, арендующих здесь помещения. Знай себе, стой, дыши кислородом (все-таки на улице!) и считай. Так я и поступала на протяжении недели. Среди арендаторов местных офисов не нашлось ни одной компании с полным отсутствием курящих. Скажем, среди работающих на портале ГдеЭтотДом.РУ, сигареткой балуется каждый пятый. В соседнем офисе, который арендует компания, занимающаяся социальными проектами, курит примерно треть коллектива. А, например, в компании, которая специализируется на установке радионавигационного оборудования, курильщиков наскреблось почти 80%.

Но как бы ни отличались эти доли, ясно одно: запрет на курение сильно усложнит жизнь заметной части работников любой компании. Не зря из результатов статистического опроса, проведенного центром изучения общественно мнения «Левада», следует, что 75% россиян создание «бестабачного» рабочего пространства не поддерживают. При этом любопытно, что официальная статистика говорит о том, курильщиков среди офисных работников лишь 25% (чуть больше, чем в коллективе ГдеЭтотДом.РУ). То есть, «лишние» 50% — это им сочувствующие.

Практически соответствуют официальной статистике и данные брокеров, оказывающих услуги на рынке аренды и продажи офисной недвижимости. По их сведениям, пожелания о наличии зоны для курения либо в самом офисе, либо рядом с ним, но — внутри офисного центра, присутствует в каждой пятой заявке на подбор помещения. Но это не означает, что остальные 80% сплошь состоят из апологетов здорового образа жизни. Просто до поры до времени о местах для курения они забывают. А вспоминают лишь тогда, когда обнаруживают, что на новом месте их рабочего жительства площадок для общественного перекура нет вообще или они расположены неудачно. Поэтому возникает желание соорудить хотя бы небольшую индивидуальную «курилку» в своем собственном офисе.

Зона для курения, расположенная на террасе одного из офисов БЦ «Даниловская мануфактура» (организацией офисного пространства занималась компания PRIDEX)

Дело — табак

Желание иметь собственную комнату для курения не всегда согласуется с реальными возможностями. «Организация мест для курения регулярно присутствует на начальных этапах составления технических заданий на проектирование офисных интерьеров, — рассказывает Сергей Кудрявцев, управляющий PRIDEX group (компании, специализирующейся на проектировании, строительстве и инженерном оснащении объектов коммерческой недвижимости). — Тем не менее, подавляющему числу заказчиков приходится отказываться от планов оборудования подобных комнат в связи с внутренними регламентами зданий. К примеру, один из наших клиентов в офисе площадью 10000 кв. м. планировал обустроить 5 помещений для курения общей площадью 70 кв. м. От идеи пришлось отказаться в силу полного запрета на курение в этом бизнес-центре».

Полный запрет означает, что не только в собственном офисе нельзя будет вдоволь подымить, но и на территориях общего пользования курительных комнат, доступным сотрудникам разных компаний, тоже не будет. Как не будет и возможности устроить перекур хотя бы на лестничной клетке. К законодательным инициативам такой запрет не имеет никакого отношения. Дело в другом. Например, в цене вопроса или в конструктивных особенностях строения.

Как правило, зоны курения требуют отдельной системы вентиляции, по сути, дублирующей ту, которая обеспечивает свежим воздухом все здание (автоматически это может вылиться и в снижение высоты потолков). Плюс — необходимы отдельные помещения для установки вентиляционного оборудования (хотя чаще обходятся пространством на крыше, но ведь крышу тоже можно использовать по-разному). Не говоря уже о том, что сами комнаты для курения — это тоже площади. Которые при ином «раскрое» офисного центра можно сдать в аренду или продать.

Чисто по материалам дополнительные вложения в «курящий» офисный центр относительно невелики — от 500 тыс. руб., и даже небольшому зданию класса D они по силам. Однако есть и другая статья расходов — как финансовых, так и временных, причем более существенная. Она связана с юридической стороной, например, согласованием проекта с тем же Санэпиднадзором, например, или пожарной инспекцией. А это процесс не легкий. Поэтому при малейшей возможности девелоперы с курительными зонами предпочитаются не связываться. Зато те, которые на такие расходы пошли, в связи с будущим законом за свои вложения всерьез опасаются.

Запрет неравных возможностей

С бизнес-центрами класса B+, а тем более A, история иная. В них, как правило, потенциал воздухообмена исходно рассчитан по максимуму, вне зависимости от того, планируют ли разрешать курение или нет. «Конечно, мощная вентиляция — это дополнительные затраты, но в рамках общего бюджета они растворяются, — поясняет директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group Петр Исаев. — Запрет же на курение во всех наших зданиях — не из-за систем вентиляции (так как, например, тот же „Филип Моррис “ у нас сделал себе курительные комнаты), а из-за имиджа бизнес-центров и общей рыночной практики». Картина, прямо скажем, парадоксальная. Офисный центр объявляет свою территорию антитабачной зоной, на чем, в частности, строит свой имидж. И то же время арендаторам или владельцам офисов (по крайней мере, некоторым) у себя в стенах ничего не запрещает. В общем, и волки сыты, и овцы целы.

Вообще довольные «волки» — не такая уж и редкость. Они встречаются и в других статусных офисных центрах. «Например, в одном „безникотиновом“ бизнес-центре класса „А“ средней этажности, расположенном в самом центре Москвы, арендатору (крупной российской финансовой компании) пошли на уступки и возможность курить согласовали, — рассказывает Сергей Кудрявцев. — Теперь у них есть полностью оборудованная сигарная комната для особо важных переговоров. Ключевые роли в компромиссе, позволившем обустроить такое помещение, сыграли расположение офиса на последнем этаже и наличие детально проработанного проекта локальной системы вентиляции (ее технически можно было реализовать только на последнем этаже), а также хорошие отношения с собственником здания. Кстати, индивидуальная сигарная — удовольствие не из дешевых. По сути, в условиях современного делового центра уровень затрат на создание курительной комнаты сопоставим с расходами на обустройство помещения для химической лаборатории».

Отучать от курения в офисных центрах можно и без запрета мест для курения

Идем на запах

Получается, что будущий «антитабачный закон» по собственникам и арендаторам самых престижных офисов не ударит. Формально (и не только формально) бизнес-центры классов «А» останутся территориями без курения — такими они называют себя и сейчас. Но в реальности внутри отдельных офисов с сигаретой можно будет не прощаться. Зато в более низких классах картина будет принципиально иной. Курительные зоны общего пользования из них исчезнут, а индивидуальных «табачных» комнат там и так практически нет. В результате на рынке офисной аренды начнется большое движение: часть арендаторов захочет сменить свою дислокацию, перебравшись в такие офисные центры, где все-таки сумеют найти лазейки в будущем законе.

Кстати, предпосылки этого движения уже на лицо: по данным брокеров, офисы, внутри которых есть индивидуальные комнаты для курения, за неполный первый месяц 2013 года уже успели подняться в цене. Впрочем, таких помещений на всех не хватит, и каждый четвертый офисный сотрудник (вспомним официальную статистику курильщиков!) окажется в непростой ситуации. Бросать курить — это, конечно же, выход, но одним росчерком пера на формуляре будущего «антитабачного закона» его не достичь. К сожалению, изо всех, облаченных властью, понимает это только главный нарколог Минздрава Евгений Брюн. Еще в середине месяца он высказался против запрета курилок, рекомендовав пойти иным путем: оснастить комнаты для курения качественными системами дымоотведения. Оказалось ли его мнение услышанным депутатами, станет ясно 25 января во время второго чтения закона.

Наталия Павлова-Каткова, главный редактор портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ