Регионы России последние 18 лет проходят период социально-экономических преобразований. На протяжении всего периода эффективность социальной политики остаётся на неудовлетворительном уровне. Большое значение отводилось механизмам саморегуляции рынка, которые предположительно способствовали решению социальных проблем через доходы населения. Демографическая ситуация и перспективы развития диктуют необходимость сформулировать стратегические приоритеты в отношениях социальной и экономической политик. Жилищная политика представляет собой взаимосвязанную совокупность основных направлений и реализующих их институциональных, социальных, организационных, градостроительных, экономических мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Регионы России последние 18 лет проходят период социально-экономических преобразований. На протяжении всего периода эффективность социальной политики остаётся на неудовлетворительном уровне. Большое значение отводилось механизмам саморегуляции рынка, которые предположительно способствовали решению социальных проблем через доходы населения. Демографическая ситуация и перспективы развития диктуют необходимость сформулировать стратегические приоритеты в отношениях социальной и экономической политик.
Жилищная политика представляет собой взаимосвязанную совокупность основных направлений и реализующих их институциональных, социальных, организационных, градостроительных, экономических мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Реализация жилищной политики может быть подчинена экономическим задачам, а может существовать в виде универсальной господдержки населения в условиях социального государства.
Консервативная рыночная модель рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье через механизмы рынка. Государство обеспечивает адресную социальную защиту категорий населения, для которых рыночные механизмы недоступны.
В условиях социального государства приоритет жилищной политики в поддержке и реализации мотивации граждан на основе развития общественных институтов. Способы решения жилищной проблемы меняются при условии предоставления частичной помощи со стороны государства. Различные государственные программы и субсидии способны стимулировать людей, имеющих потребность в жилье, к более активным действиям в направлении решения жилищных проблем.
Подход, ориентированный на рыночный механизм спроса и предложения в условиях рынка жилой недвижимости является несостоятельным. Объясняется это «низкой эластичностью предложения при изменении цен, по сравнению с достаточно эластичным спросом», что «ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма».
Таким образом, рынок жилой недвижимости представляет собой рынок несовершенной конкуренции, где рыночные механизмы не в состоянии устранить неравенство в жилищных условиях. Рынок жилья в классическом виде создаёт «социальные издержки» экономического развития, ответом на которые выступает социальный контракт об устранении жилищного неравенства, представленный широкими государственными мерами жилищной политики. В составе политики определяются основные принципы, перспективные направления её реализации и первоочередные мероприятия.
В Республике Карелия реализация государственной жилищной политики осуществляется в условиях деструктуризации сложившейся ранее жилищной сферы, которая адаптируется к новым условиям через поиск эффективных форм организации общественных взаимоотношений. Процесс адаптации характеризуется высоким давлением на условия проживания населения.
Скорость расширенного воспроизводства жилья должна удовлетворять растущие потребности общества. Таким образом, в качестве цели жилищной политики можно рассматривать увеличение строительства жилья для граждан с невысокими доходами и расширение возможностей для социального найма.
Институциональный анализ осуществлялся через оценку спроса населения на жильё и поведения субъектов. Показатели жилищных условий и качества жилья могут быть как объективными измеряемыми, так и субъективными оценочными. Сделать комплексную интегральную оценку жилищных условий представляется невозможным, в силу субъективности оценки комфортабельности того или иного жилья. Использовался социологический инструментарий и последующая статистическая обработка данных.
Спрос исследуется через оценку текущих жилищных условий, на основе которых анализируются проблемы существующего потребления жилья населением. Исследовались предпочтения и перспективные направления приобретения жилья.
Объектами исследования выступали домохозяйства крупных городов Республики Карелия (РК), в которых сконцентрировано более 53% населения республики. Так численность населения регионального центра – г. Петрозаводска в 2005 году составляла 38% от населения РК. Также были выбраны такие крупные промышленные и районные центры как Костомукша, Сортавала, Питкяранта и Лахденпохья. Обследования домохозяйств реализовывались с использованием разработанной анкеты. Предмет исследования - жилищная обеспеченность домохозяйств Республики Карелия и оценка перспектив решения жилищного вопроса.
Жилой фонд, кв. м/чел, 2004 (Источник: Росстат, Евростат.)
По показателю количества жилой площади на человека по состоянию на 2004 год РК отстаёт по сравнению с 40 кв. м. на человека в Европе и 70 кв. м. на человека в США в 2-3 раза соответственно (рис. 1). Показатель превосходит средний по России и по двум крупнейшим российским мегаполисам, и сопоставим с бывшими союзными республиками Украиной и Эстонией. Но по данным 2007 года прогресс показателя в Эстонии составил 34 м/чел в отличие от 23 м/чел в РК.
С 2003 по 2008 год увеличение средней обеспеченности одного жителя общей площадью жилища составило 1,8 м2 или 8% за 5 лет. Столь незначительное увеличение способно ликвидировать отставание РК от Европы или Швеции за 60 лет, что составляет жизнь целого поколения. В 2008 году в РК введено только 0,213 м2 на человека, когда для простого воспроизводства требуется ежегодно вводить около 1 м2.
Репрезентативность исследования домохозяйств РК подтверждается структурой совокупного месячного дохода и имеет равномерный характер с выделением схожих по размеру групп. Представленная выборка относительно равномерно распределена по слоям населения с различными доходами и социальному статусу в обществе.
Распределение опрошенных домохозяйств по типам жилья
Типология жилищной обеспеченности обследованных домохозяйств имеет разную структуру для столицы и других городов республики. Жилой фонд города Петрозаводска представлен более разнообразно, что соответствует его столичному статусу.
Типологизация осуществляется по особенностям жилых единиц, их размеру и планировке. Здесь выделяются как отдельностоящие жилые дома, так и многоквартирные постройки. Распространение многоквартирного жилого фонда в нашей стране исторически связано с жилищной политикой конца 1950-х годов. Жилищная проблема решалась посредством массового строительства с использованием панельных технологий. Тогда закладывались основные градостроительного решения. Эти квартиры маленькой площади в основном одно- и двухкомнатные с совмещённым санузлом и слабой звуко- и теплоизоляцией стен. Они предназначались для временного решения жилищной проблемы с расчётом на 25-30 лет. Многие из этих домов находятся в изношенном состоянии и требуют капитального ремонта или расселения.
30% опрошенных петрозаводских домохозяйств проживает в «хрущёвках». В районных центрах доля «хрущёвок» в структуре составляет 43%, что превышает столичный показатель. Проекты реконструкции экономически неэффективны из-за конструктивных особенностей и не позволяют реализовать новые планировочные решения.
Доля домохозяйств, проживающих в более качественном жилье – крупногабаритных квартирах и квартирах улучшенной планировки, в Петрозаводске составляет 46%. Этот тип жилья больше по площади и обеспечен стандартным набором услуг ЖКХ. Сюда относятся крупногабаритные квартиры в домах послевоенной постройки. Часть крупногабаритных квартир построена после 90х годов с улучшенными планировочными решениями. В Костомукше и городах Приладожья крупногабаритных и квартир улучшенной планировки 30%.
В условиях российской экономики серийное производство уступает место индивидуальным проектам. Появляются новые типы недвижимости и архитектурно-строительных решений. Рыночные институты в целом меняют основы градостроительного развития. Не всегда удаётся разрешить конфликт существующей сетевой инфраструктуры с новыми направлениями развития городской среды. Пригороды становятся востребованным местом проживания. Развивается коттеджная застройка (1,4% в региональных центрах, 2,1% в Петрозаводске). Доля семей проживающих в индивидуальных жилых домах или их частях составляет 10% и постоянно увеличивается. Меняется конъюнктура рынка и повышаются стандарты качества жилой среды.
Но далеко не всё население способно соответствовать современным стандартам, полублагоустроенное жильё по прежнему актуально для 8% семей, в коммуналках проживает 2%. Многие молодые семьи снимают комнаты в общежитиях. В Костомукше в общежитиях проживает порядка 12% молодых семей. В Петрозаводске, Пудоже и Сегеже эта доля меньше и составляет соответственно 6%, 5% и 7%.
Существующее состояние жилого фонда не удовлетворяет потребности регионального сообщества. По результатам проведённого обследования 22% опрошенных выразили неудовлетворённость жилищными условиями. Среди причин неудовлетворённости жилищными условиями в Петрозаводске выделялись нехватка площадей (17%), маленькая кухня (16%), а также отсутствие коммунальных удобств (9%) и неудовлетворительное коммунальное обслуживание (8%). По оценкам респондентов 17% жилого фонда требует капитального ремонта.
Распределение домохозяйств по причинам неустроенности жилищных условий
Оценка жилищных условий в городах Пиладожья и Костомукши отличается от Петрозаводска в сторону недовольства стеснёнными условиями проживания. Аналогичный процент жилья требует капитального ремонта, но несколько хуже ситуация с коммунальным обслуживанием (11%). В остальном схожесть жилищного фонда определяет схожесть проблем и причины неудовлетворённости жильцов условиями проживания.
В результате принятия Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 №1541-1 были определены права жильцов государственных и муниципальных квартир на приватизацию их в частную собственность. Данное решение имело важное социальное значение на этапе переходного периода, позволив населению сохранить за собой жилую площадь.
Закон позволил сформировать слой частных собственников жилья, оборот которого производится на вторичном рынке. Исследование семей по формам и способам приобретения жилья в собственность подтвердило факт приватизации в период экономических реформ основной части жилого фонда, используемого сегодня для проживания. В Петрозаводске – это 54%, в Приладожье и Костомукше – 59%.
Продление приватизации жилья на более поздние сроки не свидетельствует о сокращении доли государственного и муниципального жилья. Согласно исследованию эта доля стабильна и составляет около 20%. Данное жильё используется по договорам социального найма.
Анализируя структуру собственности жилья, участвующего в исследовании, можно определить способы и механизмы, используемые для его приобретения. (Рис.4)
Распределение жилья по формам собственности и способам её приобретения
Из обследованных семей Петрозаводска и Приладожья, доля семей купивших дом в новостройке составляет 3%. Это категория населения, нуждаясь в улучшении жилищных условий, использовала для удовлетворения своей потребности первичный рынок. Платёжеспособный спрос в таком случае составил 3%.
Категория семей, самостоятельно построивших жильё с использованием собственных средств, составляла 1% в Петрозаводске и 2% в Приладожье. Эти семьи используют собственные силы для решения жилищной проблемы с использованием самостроя. Как видно такой подход проще реализовать в районных центрах и сельской местности.
Доля семей использовавших вторичный рынок для улучшения жилищных условий выше и составила 6% в районах. В г. Петрозаводске купить жильё в старом фонде смогли 3%, что вызвано спросом на вторичном рынке столицы и высоким уровнем цен.
Воспользоваться услугами рынка аренды в Петрозаводске смогли 10%, что в 2 раза больше чем в других обследованных городах Республики. Таким образом, не имея возможности накопить на жильё или покрыть ипотечный займ, многие столичные семьи вынуждены снимать жильё, что целесообразно при низких ставках аренды. Большой вклад в увеличение спроса на аренду жилья в Петрозаводске вносят трудовые мигранты из районов республики, а также студенты, приезжающие в Петрозаводск, как в региональный образовательный центр. Финансовая доступность рынка аренды и трудовые стратегии молодёжи повышают интерес молодых семей к аренде жилья в крупных городах республики.
В рамках проведённого исследования ставился вопрос о наличии дополнительных единиц жилья. Часть семей имеет капитал в виде объектов недвижимости в городах. Остальной фонд составили дома в сельской местности, летние или зимние дачи.
Дополнительные объекты недвижимости выступают как средство сохранения капитала и получения прибыли. Интерес к инвестициям в жилую недвижимость сегодня носит частный характер. Многие граждане рассматривают инвестиции в недвижимость как менее рисковое и наиболее доступное средство сохранения капитала.
В Петрозаводске и городах Приладожья 14% населения имеет капитал в виде дополнительных объектов недвижимости. При этом 16% петрозаводчан владеют второй квартирой. В Приладожье их доля превышает 20%. В структуре дополнительной городской собственности количество индивидуальных домов в Петрозаводске составляет: 3% и 5% -- в Приладожье и Костомукше.
Распределение домохозяйств по наличию дополнительных единиц жилья
Возможно использование дополнительных единиц жилья на рынке аренды, что формирует частное арендное предложение. Арендные ставки на таком рынке ниже, что позволяет более активно использовать арендное жильё молодым семьям и студентам. Низкие ставки обеспечивают доступность арендного жилья для трудовых мигрантов из других районов.
Оценивая ту или иную стратегию решения жилищного вопроса, люди не видят возможности для решения своих жилищных проблем. В Петрозаводске доля таких респондентов составила 65,3%, по районным центрам несколько меньше – 59%. Существующие механизмы не позволяют 2/3 населения Республики улучшить свои жилищные условия.
Оценка перспектив решения жилищного вопроса
Доходы домохозяйств не позволяют приобрести жильё на дефицитном рынке за счёт собственных и заёмных средств. Развитие в последние годы различных субсидиарных программ жилищного строительства сформировало надежду на поддержку со стороны государства. В Петрозаводске 0,4% людей рассчитывает на прямую помощь государства в виде социальной защиты через предоставление жилья по договору социального найма. В городах Республики доля очередников достигает 4%. В районах более выражены патерналистические настроения.
Несколько активнее люди (1,1-3%), рассчитывающие на целевые государственные программы, такие как «Жилище».
Потенциальный спрос на вторичном рынке Петрозаводска создают семьи, желающие улучшить свои жилищные условия за счёт обмена (9,7%) либо покупки готового жилья (8%). В районных центрах на перспективное использование услуг вторичного рынка ориентированы 4% респондентов. Увеличивается процент граждан, связывающих свои надежды с рыночными инструментами.
Дифференциация спроса объясняется общей ситуацией оттока населения в крупные города и региональные центры. Не малую роль играют более высокие доходы жителей столицы. Потенциал платёжеспособного спроса на рынке столицы составляет до 8%. К ним можно отнести граждан, рассчитывающих на ипотечное кредитование. Их доля относительно мала и составляет 4-6%.
Структура предпочтений домохозяйств по способам решения жилищной проблемы может резко измениться при условии предоставления частичной помощи со стороны государства. Различные государственные программы и субсидии способны стимулировать людей, имеющих потребность в жилье, к более активным действиям. Современные различия рассмотренных международных моделей жилищной политики определяются масштабом и универсальностью господдержки.
На Западе практически не наблюдается консервативных рыночных моделей развития жилищного сектора. Характерная для США, политика консервативного рынка, с селективной господдержкой населения, сменилась в направлении институтов государственной помощи при использовании рыночных механизмов. Сегодня действуют программы помощи малообеспеченным семьям в приобретении в собственность жилья через ипотечные программы. Действуют целевые программы жилищного строительства на основе частно-государственного партнёрства. Особое внимание уделяется проблеме расселения граждан ключевых специальностей, работающих преимущественно на госслужбе. Финансирование таких программ предоставляет федеральное правительство.
Аналогичная Национальная программа доступности жилья существует и в экономиках Великобритании и Ирландии. Государственные институты носят вспомогательный характер. В Великобритании ставится задача доступности жилья для всех категорий населения не обеспеченных рыночным предложением. Критериями поддержки выступают ключевая специальность, низкий доход, возраст, инвалидность, возможность социальной аренды. Государственная Жилищная корпорация выступает органом реализации программы. В качестве направлений используются возможности муниципалитетов по предоставлению дешёвых земель под социальное жильё, участие в жилищных ассоциациях совместной собственности с дальнейшим выкупом жилья, различные механизмы субсидирования и кредитования жилья по программе HomeBuy.
В странах Германии и Франции предоставление услуг социального государства реализуется на универсальной основе с учётом общественных и индивидуальных потребностей. Большое внимание уделяется арендному жилью, доля которого велика. Государство стимулирует использование контрактных сбережений через государственные льготы и соответствующие госпрограммы. Германская система стройсбережений построена на ежегодных премиях, которые в течении 5 лет увеличивают сумму накоплений на 35-40%. Стройсбережения составляют 50% стоимости жилья, остальная сумма выдаётся в виде кредита.
Во Франции большое значение уделяется механизмам льготного кредитования жилья, в том числе и с привлечением работодателей. Очень известна французская программа социальной аренды жилья HLM для самых бедных категорий населения. Таким образом, Европейские модели жилищной политики действуют для широких слоёв населения с различным социальным статусом и доходами.
С учётом особенностей жилищного рынка перспективными для РК представляются направления жилищной политики в области:
- землепользования, градорегулирования и инфраструктурного развития на муниципальном и региональном уровне
- создание на основе различных форм собственности ассоциаций и организаций
- формирование финансово-кредитных институтов и продуктов, доступных для населения с низкими и средними доходами;
Тимаков И.В.