В бытность свою губернатором Подмосковья Сергей Шойгу предлагал взимать официально плату за смену категории земли или вида ее разрешенного использования, однако инициатива не встретила одобрения на федеральном уровне. В итоге этот сегмент рынка оказался в руках сомнительных посредников, связанных с местными администрациями.
В бытность свою губернатором Подмосковья Сергей Шойгу предлагал взимать официально плату за смену категории земли или вида ее разрешенного использования, однако инициатива не встретила одобрения на федеральном уровне. В итоге этот сегмент рынка оказался в руках сомнительных посредников, связанных с местными администрациями.
Добровольные помощники
В настоящий момент практически всегда переводом земли из одной категории в другую или сменой разрешенного использования занимаются посредники. По словам руководителя отдела продаж компании «Высота» Татьяны Румянцевой, как правило, это небольшие юридические или консалтинговые фирмы, работающие в одном-двух отдельно взятых районах области. «Причина такой географической „сжатости“ бизнеса вполне понятна — вопросами смены целевого назначения земельных участков занимаются местные власти, и наладить контакты с представителями всех районов Подмосковья одной небольшой компании достаточно сложно. Поэтому такие фирмы концентрируют свою деятельность в том районе, где у них есть связи», — объясняет эксперт. При этом, как отмечает руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов, сотка земли ИЖС стоит в разы дороже, чем сотка сельхозземли. «Так или иначе, сейчас деньги за перевод земель взимаются неофициально, и предпосылок к изменению этой практики в отсутствие законодательных изменений не просматривается», — говорит эксперт.
По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в основном посредниками при смене категории земли или вида разрешенного использования выступают компании, принадлежащие родственникам либо членов районной администрации, либо членов подмосковного правительства. «Существуют профессиональные компании, взаимодействующие с землевладельцами и девелоперами, предоставляющие услуги по смене целевого назначения земли. Обычно клиенты обращаются с целью перевода земли в другое назначение для последующей продажи», — говорит генеральный директор Vesco Construction Вадим Ивкин. Причем, как отмечает начальник отдела землеустроительных работ ФГУП «„ЦПО“ при Спецстрое России» Максим Дюжев, процедура и стоимость перевода земель разная в зависимости от того, что за участок мы имеем на входе и как требуется на выходе. Например, в значительную сумму обойдется перевод участка, предназначенного для малоэтажной застройки, под возведение высотных капитальных объектов. «Смену целевого назначения земель можно назвать бизнесом, разве что говоря о неофициальной стороне процедуры. Официально сам перевод пока ничего не стоит, хотя в 2012 году подмосковный губернатор Сергей Шойгу и предлагал ввести тридцатипроцентную пошлину за перевод земель в другую категорию», — говорит коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Сергей Нагорный. По его словам, фактически, эта мера и была направлена на то, чтобы вернуть в бюджет те средства, которые на данный момент затрачиваются бизнесом на перевод земель в ИЖС неофициально. Как признаются участники рынка, вопрос в любом случае решается в местных органах власти.
Цена вопроса
По словам Татьяны Румянцевой, стоимость услуг компаний, занимающихся «земельными проблемами», сильно варьируется в зависимости от сложности случая. Например, если речь идет об участке в пределах земель особо охраняемых природных территорий, работа с ним будет стоить в разы дороже, чем с обычной землей. В простых случаях стоимость изменения целевого назначения участка в Подмосковье начинается от 10 тыс. рублей за сотку, а срок исполнения работ — в течение одного-двух месяцев. Для сравнения: если решать вопрос самостоятельно, процесс может затянуться до года. По словам директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анны Соколовой, цена начинается $100 за сотку, а изменение целевого назначения земельного участка обычно занимает от 4 до 6 месяцев, категории — от 8 месяцев. «Смена целевого назначения занимает примерно от полугода и стоит от 5 тысяч долларов за сотку в зависимости от расстояния от Москвы, исходного и конечного статуса земли, чаще всего — сельхозназначения в земли поселений. Заниматься своими силами переводом очень тяжело, практически невозможно, если речь идет, например, об участке в 15 соток. Обычно меняют назначение у больших наделов под коттеджные поселки. Для этого нужны большие финансовые вливания, инвестиции в инфраструктуру района», — уверяет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
В любом случае, по словам экспертов, смена категории земли проходит через правительство Московской области, это длительный и очень сложный процесс. Самостоятельно это сделать практически нереально, лучше использовать как раз услуги профессиональных фирм. «Бизнес по смене целевого назначения земель выгоден, прежде всего, компаниям, которые им занимаются, и чиновникам на местах. Понятно, что ускоренный и „гладкий“ процесс оформления документов хорошо оплачивается, то есть местные администрации в накладе не остаются», — говорит Татьяна Румянцева. По словам участников рынка, переломить ситуацию может только легализация платежей за перевод земли из одной категории в другую, а также смену вида разрешенного использования на областном уровне. В таком случае девелоперы будут платить деньги уже не сомнительным посредникам, а непосредственно в местный бюджет.
Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ