К началу 2016 года средняя доходность 1-комнатной квартиры в российской столице для собственника при сдаче в аренду упала до 5,3%. Что позволит ее окупить только за 19 лет. Речь идет о типовой «однушке», приобретенной на вторичном рынке Москвы с целью последующего предоставления в найм квартирантам. При этом год назад доходность составляла около 6% со сроком окупаемости в 17 лет. Два года назад показатели были еще привлекательнее. Однако даже сейчас, в условиях низких арендных ставок, эксперты советуют сдавать жилье, нежели продавать. Почему?
В настоящее время вторичная типовая 1-комнатная квартира в Москве в среднем стоит 6,3 миллиона рублей. Здесь учтены как массовость торга, так как более 80% продаж сейчас идут с дисконтом, так и средний размер скидки в 10%. Средняя арендная ставка на подобное жилье составляет 28 тысяч рублей в месяц. Поэтому, купив такой объект недвижимости для последующей сдачи в найм, получится его окупить за 19 лет, а доходность ограничится 5,3% годовых. Такие подсчеты произвели эксперты ИНКОМ-Недвижимости.
Аналитики рассказали, что ровно год назад, в феврале 2015 года, средняя доходность аналогичной квартиры насчитывала 5,8%, а окупаемость — 17 лет. Два года назад, в феврале 2014 года, показатели были еще более привлекательными — 6,1% и 16 лет соответственно. При этом специалисты пояснили, что во всех случаях не учитывали налоги и другие возможные расходы арендодателя — оплату «коммуналки», патента, ремонта и обустройства жилпомещения.
Однако в условиях снижающейся доходности и увеличения срока окупаемости специалисты советуют не торопиться с продажей, а продолжать сдавать квартиру в Москве, даже в положении падающих ставок. Так как в первом случае собственник неизбежно останется в минусе. Дело в том, что в 2015 году цены на «вторичку» впервые ушли вразрез с инфляцией.
По словам главы Департамента вторичного рынка компании Сергея Шломы, после кризисных 2008-2009 годов стоимость жилья в столице росла однонаправленно с инфляцией. Поэтому потребители стали воспринимать вторичную недвижимость как гарантированный способ сохранения средств. Становясь арендодателями, они всегда могли рассчитывать на небольшой, но уверенный доход. Причем в любой момент можно было выйти из такого актива в «плюсе» через реализацию. Ибо цены на вторичные квартиры в Москве всегда планомерно увеличивались. Но в 2015 году впервые за долгие годы «вторичка» подешевела — в среднем на 4% при подскочившей почти до 13% инфляции. Поэтому сегодня продажа квартиры пройдет по более низкой стоимости (примерно на уровне начала 2014 года), нежели состоялась ее покупка в прошлом.
В то же время эксперты «МИЭЛЬ-Аренды» подтвердили тенденцию падения арендных ставок на вторичное жилье в Москве. За 1-комнатную квартиру эконом-класса теперь в среднем просят 29,8 тысячи рублей в месяц, или на 2% меньше. При этом «двушки» стали доступнее более чем на 4,7%, «трешки» - на 1,6%. В целом спрос превышает предложение на 22,6%. Первый вырос почти на 17%, второй сократился практически на такую же величину. Для удовлетворения запросов нанимателей не хватает объектов стоимостью до 25 тысяч рублей в месяц и одновременно в диапазоне 200-300 тысяч.