Эксперты: снижение ключевой ставки ЦБ повысит привлекательность вторичного жилья

Эксперты: снижение ключевой ставки ЦБ повысит привлекательность вторичного жилья

Несмотря на то, что текущее уменьшение ключевой ставки Центробанка на 0,5 процентных пункта не окажет существенного влияния на ипотечный рынок, дальнейшее ее снижение способно повысить конкурентоспособность вторичных квартир. Так как несубсидируемая ипотека станет для потребителей дешевле. В то же время эксперты уверены, что покупатели и в таком случае не переключатся с новостроек на вторичное жилье. Чем объясняются подобные прогнозы, что сейчас происходит с первичным и вторичным рынками недвижимости и чего ждать в ближайшем будущем — читайте далее.

Центробанк впервые с августа прошлого года уменьшил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта до 10,5% годовых. Соответствующее решение было озвучено 10 июня. Оно обусловлено снижением инфляционных ожиданий и рисков в свете факторов, свидетельствующих о переходе экономики страны на этап восстановительного роста в ближайшем будущем. При этом в регуляторе по-прежнему уверены, что инфляция упадет до уровня менее 5% в мае 2017 года и достигнет целевого показателя в 4% к концу 2017-го. Что позволяет говорить о возможности дальнейшего сокращения ключевой ставки.

В то же время глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина обратила внимание, что текущее снижение ставки не означает старт цикла смягчения денежно-кредитной политики, несмотря на имеющийся потенциал.

По словам главы аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, если сокращение ставки Центробанка останется на таком же уровне, то значительных изменений на ипотечном рынке не случится. Так как 0,5% для этого недостаточно. При этом дальнейшее уменьшение ставки сравняет льготные и субсидированные ставки на жилкредиты. Ключевая ставка в 9,5%, согласно закону, остановит господдержку ипотеки на первичном рынке и она может стать вновь дороже, чем на вторичном. Такое уже было до начала соответствующей госпрограммы.

Ранее в АИЖК сообщали, что в последнее время процентные ставки на субсидируемую и обычную ипотеку сближаются и дошли до разницы всего в 1,5-3 процентных пункта. Во-первых, стандартные жилкредиты на покупку вторичных квартир стали доступнее из-за уменьшения инфляции и ключевой ставки Центробанка в сравнении с началом 2015 года. Тогда они стоили 15,5-18% годовых, сейчас — 1,35-15%. Во-вторых, после обновления госпрограммы помощи ипотечному кредитованию на рынке новостроек в части размера субсидирования банков ставки на первичное жилье поднялись до 11,5-12% с прежних 11-11,5%.

По данным АИЖК, уже в апреле 2016 года россияне взяли ипотеки на покупку вторичного жилья почти на 40% больше, чем в прошлом году. Однако такая рекордная цифра обусловлена мизерным объемом выдачи после резкого скачка ключевой ставки до 17% годовых в конце 2014 года. Тогда проценты по стандартной ипотеке стали практически заградительными для граждан. В результате последние 1,5 года рынок недвижимости существовал за счет новостроек.

Эксперт обратил внимание, что сближение ипотечных ставок на первичные и вторичные квартиры сокращает преимущество новостроек над «вторичкой». Но даже полное отсутствие разницы в ставках не переключит спрос с «первички» на «вторичку» окончательно. Так как у нового жилья имеются другие важные плюсы, кроме доступной ипотеки, которые в последние годы только укрепились. Среди них — более дешевая стоимость квадратного метра и лота в целом, а также тренд на квартиры в готовых домах и с отделкой от застройщика. Однако часть утраченного спроса в связи с ситуацией конца 2014 года все-таки вернется на вторичный рынок.

Так, большинство застройщиков отличаются гибкой ценовой политикой. Им необходимо реализовывать большие объемы недвижимости в короткие сроки. В то время как собственники зачастую не готовы уступать в цене, считая свою квартиру дорогостоящей. При этом девелоперы оперативно отреагировали на падение доходов потенциальных покупателей в условиях кризиса, снизив классы проектов и сжав в площади квартиры. Благодаря чему в границах ТТК и МКАД в конце 2015 года квадратный метр в новостройке можно было приобрести на 11,5% дешевле, а весь лот в целом — почти на 27%, чем ранее.

Если в «нулевые годы» стандартная 2-комнатная квартира в монолитно-кирпичном доме в спальном районе Москвы насчитывала 90-100 квадратных метров и оценивалась как бизнес-класс, то сегодня аналогичная новостройка представляется комфорт-классом и с метражом в 50-60 «квадратов». То есть «двушка» в новом ЖК обойдется в 1,5-2 раза выгоднее, чем в соизмеримом доме вторичного рынка. При этом минимальная стоимость первичного жилья внутри кольцевой в 2015 году упала до трех миллионов рублей. То есть ценовыми конкурентами таким объектам являются только советские дома. Но по качеству их не сравнить.

Кроме того, на первичном рынке становится все больше квартир в готовых домах и с отделкой от застройщика, что делает «вторичку» менее привлекательной автоматически. Теперь будущие новоселы могут не страшиться недостроя и заезжать в приобретенное жилье сразу. К концу 2015 года в Москве насчитывалось в 1,5 раза больше лотов в сданных новостройках, чем в 2014-м.

В целом специалист прогнозирует, что самое выигрышное положение впоследствии ждет введенные новые ЖК. Так как они доступны для покупки по госпрограмме и по ипотечным продуктам готовой недвижимости.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ