За 4 месяца 2017 года на первичном рынке Подмосковья было заключено в 1,9 раз больше ДДУ, чем в Москве. Однако по некоторым показателям на рынке жилой недвижимости региона наблюдается отрицательная динамика. Аналитики компании Метриум Групп назвали 5 актуальных тенденций, характерных для данного рынка в настоящий момент.
Снижение темпов строительства
Объемы ввода жилой недвижимости в Подмосковье росли с 2000 г. по 2015 год. За этот период показатель увеличился в 3,7 раз – с 2,6 млн кв. м до 9,6 млн кв. м. Однако в прошлом году темпы строительства в регионе начали снижаться. По итогам 2016 года объем ввода жилья в Подмосковье составил 8,8 млн кв. м, что на 8,3% меньше, чем годом ранее. Отрицательная динамика фиксируется и в этом году. По данным Росстата в 1 квартале 2017 года объем ввода жилья снизился на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом 2016 г.
Усиление конкуренции со столичными проектами
За 4 месяца 2017 года на рынке новостроек Подмосковья было зарегистрировано 29 610 договоров долевого участия, что примерно на 8% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. А в Москве, наоборот, отмечается рост: 15 600 ДДУ за 4 месяца 2017 г., что на 70% выше прошлогоднего уровня. «Доля Подмосковья в общем числе сделок на рынке новостроек столичного региона продолжает сокращаться, – говорит управляющий партнер компании Метриум Групп Мария Литинецкая. – Единственным фактором, который позволяет сдерживать массовый отток платежеспособного спроса в Москву является ценовое преимущество подмосковных проектов».
Средневзвешенная цена предложения в новостройках эконом- и комфорт-класса в Подмосковье составляет 74,6 и 80,5 тыс. рублей за кв. м соответственно. В новостройках Москвы массового сегмента «квадрат» стоит почти вдвое дороже - в среднем 148,6 тыс. рублей.
Вытеснение «слабых» игроков с рынка
В конце 2012 года по инициативе властей Московской области был создан реестр проблемных застройщиков. Первоначально в него вошла 31 компания. К концу 2016 года реестр насчитывал уже 106 неблагонадежных девелоперов, а к началу июня 2017 года – 122 строительные компании, ведущие свою деятельность в Подмосковье.
«Рост себестоимости строительства в последние два года привел к снижению уровня рентабельности девелоперского бизнеса на 15-20%, – говорит Мария Литинецкая. – При этом продажи во многих проектах области стремительно сокращаются. На рынке есть готовые объекты, в которых не реализовано 30-40% всех квартир, тогда как несколько лет назад этот показатель редко превышал 10-15%. В таких условиях «слабые» игроки неизбежно уходят с рынка».
Концентрация спроса в лучших ЖК
По итогам 1 квартала 2017 года на первичном рынке Московской области было представлено около 300 объектов. Совокупная площадь квартир в Подмосковье, выставленных на продажу в новостройках, превышает 3 млн кв. м. Однако далеко не все жилые комплексы соответствуют возросшим требованиям покупателей, многие испытывают кризис ликвидности. Сохранять стабильные темпы продаж удается лишь тем застройщикам, которые строят жилье лучшее в своем сегменте или «на класс выше», но при этом удерживают цены на низком уровне за счет оптимизации всех бизнес-процессов, говорят эксперты.
Укрупнение проектов
В 2016 году из 11 новых жилых комплексов, вышедших на рынок Подмосковья, 6 имели общую проектную площадь жилья от 300 тыс. до 1,5 млн кв. м. Помимо строительства обязательных объектов социальной инфраструктуры, таких как детские сады, школы, поликлиники и паркинги, девелоперы крупных проектов организуют в них такую среду, в которой все необходимое для жизни есть на территории комплекса.
Создание социальной инфраструктуры является одной из самых затратных статей при строительстве жилого комплекса, на нее приходится в среднем 25-27% в структуре расходов. «Растворить» эти расходы в общих тратах, но без повышения стоимости «квадрата» удается только в крупных проектах.
«Подмосковный рынок новостроек переживает непростые времена, – резюмирует Мария Литинецкая. – Экономических предпосылок для увеличения платежеспособного спроса не существует, а покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. При этом более 85% покупателей хотят купить квартиру в Подмосковье для собственного проживания, поэтому пристально сравнивают предложения разных девелоперов и выбирают жилье в самых «продвинутых» комплексах. В ближайшие годы тенденции, характерные для сегодняшнего рынка, продолжат свое развитие. Слабые игроки не выдержат конкуренции с более сильными компаниями и уйдут с рынка. Совокупный объем предложения будет плавно уменьшаться, а конкуренция со столичными новостройками усиливаться».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ