Достойной альтернативой все более дорожающим столичным квартирам становятся загородные дома. Наиболее востребовано у покупателей жилье в коттеджных поселках класса люкс, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой.
Достойной альтернативой все более дорожающим столичным квартирам становятся загородные дома. Наиболее востребовано у покупателей жилье в коттеджных поселках класса люкс, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Однако эксперты полагают, что уровень ее развития не в полной мере соответствует требованиям потенциальных жильцов, и строить надо больше. Кроме того, увеличение количества объектов инфраструктуры в популярных поселках - это не только способ привлечения покупателей, но и серьезный источник дохода, утверждают они.
В инфраструктуру стандартного коттеджного поселка входят объекты, необходимые для комфортного проживания за городом. Это, в первую очередь, инженерные коммуникации, охрана, освещение, удобные внутренние дороги, детские площадки и скверы. Поселки эконом-класса таким набором, чаще всего, ограничиваются, в то время как в элитных загородных резиденциях есть детские сады и школы, салоны красоты, фитнес-центры, рестораны и бары, магазины и супермаркеты, банки, аптеки и другие атрибуты, без которых современный человек уже не мыслит жизни. Часто подобные поселки проектируют вблизи крупных спортивных объектов (горнолыжные склоны, теннисные центры, катки и т.п.), пансионатов и домов отдыха.
Чем лучше развита инфраструктура коттеджного поселка, тем выше его привлекательность для покупателей. «Москвичи, с одной стороны, хотят тишины, а с другой – не желают отказываться от удобств столицы», - говорит заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Павел Епихин.Именно поэтому любой значимый объект инфраструктуры, будь то яхт-клуб, конно-спортивный комплекс или другой дополнительный сервис, существенно увеличивает его инвестиционную привлекательность. Речь в данном случае идет о поселках определенного уровня, для которых подобные сервисы уместны, и даже характерна инфраструктурная избыточность: это бизнес-класс и класс люкс (от $1 350 тыс. до $5 млн за дом). Несмотря на то, что рыночная стоимость коттеджей эконом-класса существенно ниже, их строят очень мало по сравнению с недвижимостью премиум-сегмента. «Себестоимость строительства жилья бизнес-класса и эконом-класса отличается незначительно, в то время как цена продажи может отличаться в разы. Именно поэтому девелопперы предпочитают выводить на рынок поселки бизнес-класса», - объясняет Епихин.
Развитие инфраструктуры напрямую зависит от уровня строительства загородных поселков: чем активнее идет застройка домовладений высоко класса, тем разнообразнее окружающая территория. «Мощно поднимается инфраструктура на Новорожиском шоссе: через пару лет это шоссе легко может сравниться с лидером - Рублевским. Также заметен активный рост на Дмитровском шоссе в удаленном его направлении, вызванный спросом любителей водного и горнолыжного спорта», - рассказывает эксперт Penny Lane Realty Виктор Смоленский. Крупных земельных участков, расположенных на «большой воде» и пригодных для строительства загородных комплексов, в Подмосковье немного. Именно поэтому их стоимость год от года возрастает, поднимая категорию объекта (и его стоимость) в среднем на 20-30%.
Между тем, эти два направления активно догоняет Ярославское шоссе. «Плюсы данного района очевидны: прекрасные вековые леса, культурные памятники, четыре водохранилища (Клязьминское, Пироговское, Пестовское, Учинское) и никаких промышленных объектов вблизи», - говорит руководитель отдела маркетинга ООО «ГДЕЭТОТДОМ.РУ» Ольга Корнеева. - Если добавить к вышеперечисленным достоинствам развитую инфраструктуру, получится идеальное место для устройства загородной резиденции». Сравнительно недавно освоенное Ярославское направление открыло серьезные перспективы для застройщиков: постройка коттеджа вдоль излучины реки Клязьмы обойдется дешевле возведения аналогичной резиденции в Новорижском направлении. Поэтому покупатели активно приобретают коттеджи в этой местности. «Однако, - говорит Корнеева, - есть и серьезные минусы Ярославки: больше всего удручают пробки, вызванные неудобными транспортными развязками и плотным трафиком».
Количество объектов инфраструктуры в загородном комплексе, а также схема их работы (закрытая, предназначенная только для жителей, или открытая для всех желающих) напрямую зависит от класса проекта, его местоположения и количества домовладений в поселке. Эксперты отмечают, что больше всего востребованы детские площадки, магазины шаговой доступности, а также обустроенные прогулочные зоны. Большинство строящихся проектов предлагает будущим жильцам такие преимущества. Исключение составляют поселки, жители которых имеют возможность пользоваться развитой инфраструктурой, расположенной за его пределами, как, например, на Рублево-Успенском шоссе. «Инфраструктура, строящаяся внутри поселка, серьезно влияет на стоимость объекта. Если она уже представлена в районе, и жители других поселков туда допускаются, то это существенно снижает затраты на развитие поселка», - говорит Смоленский. Как правило, такими преимуществами обладают загородные многоквартирные комплексы, расположенные ближе к городу, а не коттеджные поселки, строящиеся практически в чистом поле или в лесу, где объектов социальной инфраструктуры нет вообще, в то время как школы и больницы – это жизненно необходимые объекты. Также застройщик загородных многоквартирных комплексов обязан создать достаточное количество нежилых помещений для обеспечения поддержки бытового комфорта: химчистки, прачечные, магазины товаров первой необходимости, аптеки. При этом важно понимать, что каждый такой объект, например, в Подмосковье, строится для избалованных городскими удобствами москвичей.
Между тем, развитие инфраструктуры – это не только способ привлечения покупателей, но и серьезный источник дохода, утверждают эксперты. «В популярных, уже отстроенных поселках точечные застройки, такие как ресторан, или клуб будут приносить прибыль», - рассказывает Виктор Смоленский. Конечно, схема создания коммерческой инфраструктуры в поселках предполагается девелоперами еще на этапе планирования, но принять решение о строительстве нового объекта в ходе продаж тоже возможно. В этом мнении сходятся все опрошенные эксперты. Кроме того, они подчеркивают, что открытая инфраструктура с финансовой точки зрения более выгодна для девелопера: внешние клиенты также имеют возможность посещать все общественные объекты. Однако необходимо учитывать, чтобы жители поселка и посетители объектов инфраструктуры не мешали друг другу, а последние не проходили на «жилую» территорию поселка.
Контроль над развитием инфраструктуры, представляющей собой совокупность деятельности частных компаний, берет на себя управляющая компания. Она может выступать либо структурным подразделением компании-девелопера, либо являться сторонней организацией. Впрочем, при условии, что объекты рассчитаны только на жителей поселка, покупатели также имеют право определять назначение объектов и участвовать в выборе управляющей компании. «Объем инвестиций в создание инфраструктуры может быть самым разным: от $10 000 на простую детскую площадку до десятка миллионов долларов», - говорит Виктор Смоленский. «В любом случае, расходы на инфраструктуру поселка в итоге оплачивает клиент. Необходим баланс между количеством будущих жителей поселка и затратами на строительство и эксплуатацию объектов инфраструктуры. Если поселок рассчитан на небольшое количество коттеджей, и при этом проектом предусмотрено много объектов инфраструктуры – стоимость коттеджей и ежемесячный эксплуатационные расходы будут высоки, и наоборот», -резюмирует Епихин. Как утверждают эксперты, развитая инфраструктура безусловно позволяет увеличить продажи. Однако чрезмерное ее расширение может повлечь за собой серьезное увеличение ежемесячных эксплуатационных платежей, что негативно влияет на темп продаж.
Автор: Саша Кантария