Единой классификации загородной недвижимости на сегодня не существует. Слишком различаются организованный (коттеджный) и «неорганизованный» секторы этого рынка.
Единой классификации загородной недвижимости на сегодня не существует. Слишком различаются организованный (коттеджный) и «неорганизованный» секторы этого рынка. И если застройщики коттеджных поселков более или менее успешно продвигают в сознание клиентов термины «премиум», «бизнес» и «эконом-класс», то покупатель домика в деревне по старинке довольствуется несколькими ключевыми словами. Например, «Рублевка» или «Каширка», Барвиха или Барыбино, 50 соток или 6. Впрочем, и на «стихийном» рынке сложилась «стихийная» классификация. «Элита» — приличный дом в престижном стародачном поселке. «Бизнес» — все остальное, имеющее статус и похожее на жилой дом. «Эконом» — то, что стоит на 6-8 сотках в садовом товариществе и в чем в принципе можно жить. Каковы цены и перспективы этих трех сегментов «неорганизованного» сектора?
Сравнил элиту с попом
Впрочем, все условно. Садовые товарищества Рублевки, Ильинки, Новориги — «Липки», «Загорье», «Весна, «Урожай», «Ветеран» и другие — давно превратились в элитные поселки. «Иногда более элитные, если можно так выразиться, чем многие коттеджные поселки, позиционируемые как элитные, — поправляет гендиректор Real Estate Consult Михаил Храмов. — При всем уважении к девелоперам и риэлторам, настаиваю, что элитный товар или услуга не рекламируются по определению. Здесь отсеивают претендентов, за право получить «элитное» борются, интригуют, меряются карманами. Такие объекты недвижимости есть и в Москве, и в Подмосковье, но они упоминаются очень редко и только в узкоспециальном контексте — архитектурном или управленческом. Такие квартиры и коттеджи не выходят и на вторичный рынок в прямом смысле слова. За ними стоят в очереди. Полагаю, все это в совокупности отличает элитный объект от очень хорошего «бизнеса», «поп-элиты», если хотите».
С другой стороны, большой вопрос, можно ли отнести к полноценному рынку недвижимости участки и дома в садовых товариществах, в тех «веснах» и «урожаях», которым не повезло с направлением и расстоянием. Они продаются и покупаются, но в большинстве случаев не через агентства (которым они «не интересны»), а по объявлениям на проходной товарищества. Нашумевшее решение Конституционного Суда обставлено таким количеством условий, что массовой «прописки» на дачах, их превращения в жилые поселки еще долго не будет. Областные чиновники не скрывают, что проблема будет решена быстро и без всяких дополнительных законодательных актов, но при одном условии: когда налоги будут платиться по месту жительства, а не работы.
Пойду по Пеноблоковой, зайду и на Брусовую
Весьма условно объединение в один «класс» очень и очень разного жилого фонда большинства поселков и деревень Подмосковья. Но важна тенденция. Возьмем типичный поселок среднего по престижности направления и расстояния.
Еще в 2002-м здесь было только два новых дома: один — уютный, двухэтажный, коттеджного типа, другой — недостроенный замок Дракулы. Остальные — развалюхи, каждая вторая — фактически нежилая. За шесть лет замок графа Влада дважды продавался, и каждый раз перестраивался, то в сторону Петергофа, то здания Сиднейской оперы. Сегодня снова кипит работа, но какой образ блуждает в воображении нового владельца, понять пока трудно.
Зато на другом конце поселка, там, где был одинокий коттедж, их уже восемь и они занимают добрую часть улочки. У них разные хозяева, они строились в разное время, но в едином стиле: пенобетон, красный облицовочный кирпич, зеленая металлочерепица. Судя по материалам, которые завезли на девятый участок, здесь будет то же самое.
Очевидно, дело не только в экономичности и технологических преимуществах этих материалов. Люди понимают, что это «однообразие» повышает ликвидность их собственности. Один из концов улочки когда-то был неудачно перекопан, практически превратил ее в тупик. Кажется, есть место и для скверика — «общественной зоны». Не удивлюсь, если скоро здесь появится общая ограда и охрана. Впрочем, вряд ли. Уже несколько «зеленых крыш» появилось и на соседней улице. Правда, чуть дальше намечается улица из бруса и сайдинга.
В каждом подмосковном районе свой, скажем так, «хозяин». Иногда о пересечении границы района первой сообщает подвеска. Примерно, как в фильме «Формула любви»: «Мы в России, господа!». Но тенденция налицо. Дороги строятся, а то, чего нельзя добиться от ЖКХ, люди все чаще организуют сами. Коттеджные поселки теряют монополию и на цивилизованный облик, и на приличную инфраструктуру. В этом смысле недвижимость деревень и поселков ближнего Подмосковья действительно приобретает общие черты.
Медленно поспешая
«Стихийная застройка — это довольно специфичный рынок со своими характерными особенностями, — говорит руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. — Прежде всего, ни в сегменте садовых товариществ, ни в зонах стихийной застройки нет, и не может быть так называемых «инвестиционных» домов: в советский период дачи получали и строили исключительно для проживания. На вторичном рынке такие дома оказываются из-за каких-либо значимых событий в жизни владельца: происходит потеря или смена работы, переезд в другой город или страну, просто срочно нужны деньги — и любимую дачу приходится продавать».
Эксперт отмечает юридические сложности, связанные со сделками купли-продажи этих объектов. Многие граждане, несмотря на «дачную амнистию», не спешат оформить документы на свои дачи и другие строения на участке, не платят с них налоги. Часто документы БТИ на дом не соответствуют реальной площади и конфигурации, так как дом перестраивался, расширялся, ремонтировался и т.п. Совершая сделку без надлежаще оформленных документов, покупатель должен быть готов к визитам сотрудников налоговых и природоохранных органов. Впрочем, некоторые особенности «неорганизованного» сектора подразумевают, что как раз с оформлением документов «спешить не надо».
«Деревни на берегу водохранилищ — одни из самых перспективных вложений, — отмечает заместитель директора по инвестициям «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев. — Ведь во многих деревнях можно вполне легально купить участок под застройку прямо на берегу, и никто не запретит: «А этот дом тут стоял еще до того, как водохранилище построили. Дом подозрительно новый? Так это я его подремонтировал». Во многих таких деревнях стоимость подобных земельных участков уже сейчас составляет $20 тыс. за сотку и выше. Но поскольку предложения такого рода вряд ли появятся в будущем, это перспективно».
Потенциал нереальный
Общая ситуация на «неорганизованном» рынке выглядит противоречиво. «По оценкам аналитиков «МИАН-агентство недвижимости», — сообщает руководитель направления загородной недвижимости Светлана Кондачкова, — общий объем предложения дач (объектов в дачных поселках и садовых товариществах) на апрель 2008 года составил около 800 объектов. Это почти в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и в 1,5-1,7 раза ниже, чем в позапрошлом. Доля дач в общем объеме рынка загородной недвижимости не превышает 5-6%». Средняя стоимость 1 кв.м. дачных строений, по данным компании, составляет около $1200. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил около 40%.
Средняя стоимость дома с участком — $80-90 тыс. За эти деньги сейчас на вторичном рынке можно купить деревянный, реже кирпичный дом площадью 50-70 кв. м на участке от 6 до 15 соток на расстоянии 40-60 км от МКАД.
Из коммуникаций, скорее всего, будет только электричество и вода, газ — достаточно редко. Значительно повышает ликвидность дач наличие минимального набора коммуникаций, внешней инфраструктуры, близость к основной автомобильной трассе или железнодорожной станции и, разумеется, живописность ландшафта.
По мнению эксперта, в бюджетном сегменте наиболее ликвидны дачи площадью около 50-70 кв.м. с участком до 12-20 соток, расположенные в основном в стародачных поселках: «Однако в целом спрос на дома в стародачных поселках в последнее время заметно сократился. В большинстве своем дачные дома нуждаются в капитальном ремонте, а иногда и в сносе, и предпочтения покупателей смещаются в сторону качественных предложений в коттеджных поселках».
На наш взгляд, эти и последующие данные следует анализировать с поправкой на цифру, приведенную аналитиками же МИАН: дома в поселках, деревнях, садовых товариществах, все еще составляющие свыше 90% малоэтажной внегородской застройки ближнего Подмосковья, занимают всего 5-6% рынка загородной недвижимости. Но ведь это свидетельствует и о наличии огромного потенциала, не так ли?
Защитим Барвиху!
Часть экспертов не считает, что спрос на стародачные поселки упадет в обозримом будущем. «У многих сложилось мнение, что все, что не входит в сегмент организованных коттеджных поселков, это «неликвид» — замечает Сергей Цывин. — «Старые дачи» — элитная загородная недвижимость советского периода, на престижных направлениях, с высоким уровнем сопутствующей инфраструктуры. В подавляющем большинстве старые дачи представляют собой добротные каменные или деревянные дома со всеми удобствами для круглогодичного комфортного проживания. У таких домов, и только у таких домов, всего в нескольких километрах от МКАД, большие участки: если к «писательским» дачам прилагаются участки порядка 25-40 соток, то «генеральские» наделы могут доходить до 2-3 га». Эксперт приводит примеры, доказывающие, что старые дачи — наиболее востребованное и, соответственно, самое дорогое предложение в сегменте. Например, дом в Ивантеевке (Ярославское шоссе, 14 км от МКАД) общей площадью 1000 кв. м выставлен на реализацию за $4 млн. Дом поменьше (720 кв. м) в той же Ивантеевке стоит $3 млн.
Тем не менее, С. Цывин признает, что организованная застройка проникает и в стародачные поселки: «Новые коттеджи строятся вокруг стародачного места, но если появляется возможность, девелоперы скупают участки на территории стародачных мест для строительства современных загородных домов. Таким образом, на всех направлениях коттеджные поселки элитные и бизнес-класса постепенно вытесняют стародачные места. Скорее всего, нетронутыми останутся только камерные поселки на западных направлениях, такие как Переделкино, Баковка, Жуковка, Барвиха. На рынке недвижимости это будет уникальное предложение, уступающее по престижности только историческим усадьбам».
Ну и что, что самолеты кружат?
Директору департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Ивану Шулькову главной проблемой загородного рынка видится транспортная доступность. Она определяет динамику развития направлений, девелоперскую активность, спрос как на коттеджные поселки, так и на дома «неорганизованной» застройки: «Из стародачных направлений, таких как Киевское, Минско-Можайское, Пятницкое, Ленинградское, наиболее динамично развивается Киевское шоссе. Основным драйвером активного развития стало введение в строй нового освещаемого участка до Внуково и дальнейшая реконструкция Киевского шоссе (с перспективой – до ММК). Высокая транспортная доступность и более приемлемые цены отличают его от соседних Калужского и Минского шоссе. В то же время, правая сторона Киевского шоссе (из Москвы) аналогично Минско-Можайскому направлению является обжитым и освоенным районом, здесь в непосредственной близости от железной дороги располагаются «стародачные» поселки: Кокошкино, Крекшино, Победа, Апрелевка, Фрунзовец, Алабино».
Эксперт отмечает, что, несмотря на высокую загруженность Минского шоссе, данное направление интересует покупателей, «ценящих прелесть стародачных мест», которые при этом хорошо знают данную трассу и альтернативные пути въезда в Москву — через Рублево-Успенское, Киевское, Боровское и Сколковское шоссе. Здесь расположены престижные «стародачные» места, такие как Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной городок, Жаворонки.
Сложнейшая транспортная и экологическая ситуация в районах прилегающих к Ленинградскому шоссе сделали некогда популярное стародачное направление малопригодным для постоянного проживания. Это негативно отражается и на девелоперской активности в жилом сегменте. Надежду вселяет только планируемое строительство дублера в рамках проекта ЦКАД.
Напротив, на Киевском шоссе сегодня строятся или проектируются более 10 загородных жилых комплексов, которые могут выйти на рынок в период 2008 -2010 гг. Что, сулит не только блага, но и усилит конкурентное давление на стародачные поселки. Иначе говоря, будет сдерживать рост цен в них.
На западе пустовато
О ценах. В самом общем виде они, по словам маркетолога ООО «Пересвет-Реал Эстейт» Натальи Бланковой, выглядят так: «В поселках на Рублево-Успенском шоссе цены превышают $100 тыс. за сотку и могут дойти до $150-200 тыс. Остальные направления более умеренны: Минское — $30-50 тыс. за сотку, Киевское — $20-40 тыс., северные и восточные направления — $15-30 тыс. При этом эксперт подчеркивает, что стародачные поселки пользуются высоким спросом при низком уровне предложений, поскольку дома в них довольно редко выставляются на продажу. Интересно, что наименьшее количество старых дачных поселков, по данным С. Кондачковой находится на западных направлениях.
С. Цывин отмечает, что наиболее плотно застроены направления, где пролегают железнодорожные ветки: это Ярославское, Горьковское, Рязанское, Симферопольское шоссе — предложение домов в садовых товариществах здесь превышает в два и более раза предложение коттеджей в организованных поселках. В то время, как на других направлениях — Новорижском, Дмитровском, Ленинградском — плотность дачной застройки не такая высокая, однако все равно превышает плотность коттеджной застройки. Эксперт приводит примеры характерных предложений по одному из направлений. Цены на Ярославском направлении начинаются от $1500-1700 за сотку. Например, за 600 тыс. рублей ($25 тыс.) можно купить участок в 15 соток в 95 километрах от Москвы (село Полубоярское). В 55-60 километрах от Москвы стоимость сотки может варьироваться от $3500 до $ 13 тыс. Например, участок размером 24 сотки в окрестностях Сергиева Посада (60 км от МКАД) стоит $86 тыс., маленький участок в 6 соток, поближе к Москве (55 км от МКАД) обойдется в $80 тыс. Самые близкие участки, расположенные в 10-километровой зоне, стоят уже от $20 тыс. за сотку. Например, за среднего размера участок (14 соток) в районе Королева придется отдать $315 тыс. А участок под Мытищами (1 км от МКАД) размером 23 сотки стоит $540 тыс.
$600 — абсолютный минимум
Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, признав, что наиболее высокий спрос на недвижимость в стародачных поселках и деревнях наблюдается на Минском (Переделкино, Грибово) и Рублево-Успенском направлении (Николина Гора, Жуковка, Барвиха), считает нужным предупредить: «Высокий спрос на этих популярных шоссе, с одной стороны, обусловил ликвидность, с другой, привел к необоснованно высокому росту цен. В результате спрос на эти направления в последнее время имеет тенденцию к снижению».
Кроме того, эксперт уверена, что дома неорганизованной застройки однозначно проигрывают новым коттеджным поселкам. Особенно заметно это на Новорижском направлении: «Во-первых, на этом направлении мало стародачных мест, а во-вторых, инвесторы строят новые коттеджные поселки на наиболее привлекательных с точки зрения природно-видовых характеристик местах, превосходящих по всем параметрам старую застройку. Возникновение такой ситуации возможно и с развитием Киевского направления, в том числе за счет расширения Киевского шоссе».
Что касается садовых товариществ, то, по словам М. Литинецкой, стоимость объектов на удалении 40-60 км от МКАД в среднем по области составляет $1100-1200 за 1 кв. м дома, с учетом стоимости земли. Наибольшие показатели цены домов в садовых товариществах на таком расстоянии зафиксированы на престижных западных и юго-западных направлениях: Новорижском, Минском, Киевском. Здесь средняя стоимость домовладений достигает $1800-2000 за кв. м. На южных трассах — Симферопольской и Варшавской — имеются предложения по $1400-1600. Минимальные стоимостные показатели данного типа жилья зафиксированы на восточных шоссе, где средняя цена домов в садовых товариществах колеблется в пределах $600-700 за 1 кв. м, а также на Ленинградском и Дмитровском направлениях, со средней стоимостью домов $700-800 за 1 кв.м.
Торгуйтесь и обогащайтесь
Все же большинство экспертов сходятся во мнении, что перед садовыми товариществами, как форматом недвижимости, стоят трудноразрешимые препятствия. «Выбирать дом в садовом товариществе — довольно сложная задача, — говорит С. Цывин. — Рядом с полуразвалившейся избой может оказаться вполне добротный кирпичный дом, а следующим — давно заброшенный пустой участок. Но основной недостаток садовых товариществ — мелкие участки по 6-8 соток. Даже при наличии средств построить здесь большой дом просто невозможно — он упрется в забор, вы получите эффект «окно в окно». Не говоря о том, что придется нарушать многие нормы, регулирующие строительство на садовом участке. Поэтому самые ликвидные предложения — это участки 8-10 соток. Иногда покупатель приобретает сразу несколько участков, сносит заборы, если они были, и строит новый дом уже на нормальной территории».
По словам эксперта, в товариществах наиболее популярны утепленные дома, пригодные для комфортного проживания зимой: деревянные, кирпичные, из силикатных и керамзито-бетоных блоков, пенобетона, сэндвич-панелей. На «неорганизованном» вторичном рынке можно приобрести дом любого размера — от 30 до 800 кв. м. Чаще всего спрашивают не очень большие дома: общей площадью 200-300 кв. м, двухэтажные, с участком 8-12 соток. Большое значение для покупателей имеет наличие в доме всех удобств: холодной и горячей воды, электричества, газа, канализации. Наличие телефона мене значительно, про интернет и спутниковую связь практически не спрашивают.
«Совершено не пользуются популярностью кирпичные «замки» с глухими заборами 90-х гг. — заключает С. Цывин. — Сейчас их очень сложно кому-либо продать. Если дом еще и по каким-либо причинам недостроенный, то реализовать его практически невозможно».
Без фанатизма
Что ж, если объект в продаже больше двух лет, то очень часто в сознании продавца уже поселилась предательская мысль: «продать хоть за сколько-нибудь». Очень часто он уже живет в коттеджном поселке и сумма сделки для него не критична. Если опытный архитектурный глаз подскажет, что проект поддается исправлению, а продавец готов серьезно уступить, покупка может стать выгодной.
Если вы ищите что-то совсем дешевое, и нашли в садовом товариществе или деревне — за хорошую цену и «глянулось», но на 6 сотках — берите. Опыт подсказывает: и двух смежных участков на 12 соток не найдете, и тот понравившийся на 6 сотках упустите. А там оглядитесь, прикупите. Появится что-то через несколько участков — берите, не пожалеете. Впрочем, это другая тема.
Да, соотношение рынка меняется в пользу организованной застройки. Только в 2007 году на рынок было выведено более 70 коттеджных поселков. Их уже более 500. Но черно-белый мир существует только в графике и в сознании кошек. Применение терминов «неорганизованный», «стихийный» весьма условно даже по отношению к самой глухой деревушке, тем более, к поселкам и деревням современного Подмосковья.
Да, коттеджные поселки, несмотря на отдельные неудачные проекты, всегда и во всем будут авангардом. Но так называемая «неорганизованная» застройка очень быстро воспринимает достижения организованной. В архитектуре, технологиях, планировании участка. Все-таки земельный участок это не многоквартирный дом, здесь почти все можно улучшить, исправить, снести и построить заново. Иногда кажется, что неорганизованный сектор быстрее сближается с организованным, чем тот движется вперед. И это естественно. В конце концов, в европейских странах такого разделения попросту нет.
Кроме, может быть, статуса «особо охраняемый». Но и здесь заметны изменения. Когда у «чужого» милиция несколько раз проверяет документы в формально «неорганизованном» рублевском поселке, это уже привычно. А вот в том поселке с «замком Дракулы», честно сказать, приятно удивила. С чего началась заваруха в фильме «Рэмбо», все помнят, но в целом тенденция правильная. В общем, не раздумывайте, покупать ли дачку в садовом товариществе в 40 км от МКАД или за те же деньги вдвое дальше, но в организованном поселке. Жизнь вас «организует», а расстояния останутся прежними.