Россияне могут заработать на квартиру за 7 лет

До кризиса у россиян была возможность заработать на квартиру менее чем за три года. Достаточно было согласиться переселиться в северные нефтедобывающие регионы. Ситуация кардинально поменяется — снижение цен на нефть может составить 80% от максимальных значений. Уже сейчас уровень цен достиг 50 долларов за баррель. Пока же именно климатически сложные, но богатые углеводородными ресурсами регионы, лидируют в рейтинге доступности жилья, составленном Аналитическим центром ГдеЭтотДом.РУ по итогам III квартала 2008 года. Замыкают же его беднейшие регионы страны — Мордовия, Марий Эл, Тыва и Калмыкия.

Как показало исследование Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, среднее российское домохозяйство из трех человек, ведущее весьма скромный образ жизни, может накопить на старенькую квартиру за 7 лет, а на современное жилье в новостройке семье потребуется работать уже 11 лет. Низкая доступность жилья в России ведет к тому, что качество жизни в стране остается крайне низким на фоне экономически развитых стран Западной Европы и США, где на одного жителя приходится в 2-4 раза больше квадратных метров жилищного фонда.

Впрочем, доступность жилья в России сильно зависит от региона, где живет и работает семья. Она находится в диапазоне от 2,5 до 15 лет для квартир на вторичном рынке и от 3,5 до 26 лет для квартир в новостройках. Как ни удивительно, регионы, где стоимость кв. м жилья наиболее высокая — Москва, Московская Область, Санкт-Петербург находятся в «середняках» рейтинга. «Недоступность» жилья в них не столько высока, как в регионах-антилидерах рейтинга, подобных Тыве и Калмыкии, где безостановочно работать семье на новую квартиру придется более 15 лет.

Быстрее всего заработать на новую квартиру по итогам III квартала 2008 года могут жители Ямало-Ненецкого, Ханты-Мансийского и Ненецкого автономных округов, а также Тюменской области — регионы, где находятся основные нефте- и газодобывающие мощности страны. Домохозяйства этих регионов способны заработать на стандартную квартиру вторичного рынка (51 кв. м) менее чем за 3 года, а на среднюю по площади квартиру в новостройке (84 кв. м) — за 5 лет. Доход домохозяйства здесь составляет в среднем более 100 тыс. рублей в месяц, а средняя цена кв. м жилья в 2,5-3 раза меньше, чем в Москве.

В лидеры рейтинга доступности жилья попали также Мурманская и Магаданская область. Однако их лидерство — не от хорошей жизни. Например, население Мурманска и Магадана уменьшилось за последние годы на 30%. В результате высвободились значительные площади жилищного фонда, а спрос на квартиры упал. Новое жилье в этих городах практически не строится. Жить здесь люди не хотят.

Высокая доступность жилья наблюдается и в таких регионах как Татарстан и Кемеровская область. Именно на этих территориях региональные власти активно развивали социальную ипотеку и поддерживали строительство нового жилищного фонда.

Население северных регионов, малых и средних городов в предыдущие годы активно переселялось в городах-миллионники, а особенно Москву и Московскую область, из-за чего создавался дополнительный спрос. Доступность жилья в регионах, подверженных миграционному натиску населения, снижалась.

Однако в наименьшей степени способны купить новую жилплощадь домохозяйства бедных регионов, где практически весь доход населения уходит на элементарное выживание. Например, в Калмыкии разница между среднедушевым доходом и прожиточным минимумом составляет всего лишь 2000 рублей, т.е. домохозяйство может откладывать на жилье не более 6000 рублей в месяц. Даже при низкой стоимости жилья в Калмыкии (менее 20 тыс. рублей за кв. м) копить, живя впроголодь, калмыкам придется более 10 лет.

Как для жителей Калмыкии, так и других регионов ситуация с доступностью жилья вряд ли измениться в лучшую сторону в ближайшее время. Конечно, экономический кризис приведет к снижению стоимости квадратного метра, которое составит не менее 10% в рублях. Однако в перспективе будет происходить и снижение доходов населения — если не в абсолютном, то относительном исчислении с учетом инфляции. Реальный уровень доходов население в ближайший год может снизиться до того же уровня, что и в 2003-2004 годах, когда нефть стоила в диапазоне 30-40 долларов за баррель. Одновременно повысится и прожиточный минимум. Таким образом, соотношение покупательной способности населения и стоимости жилья может ухудшиться как во многих регионах, так и в целом по стране.

Дополнительное давление на уровень доступности жилья в долгосрочной перспективе окажет снижение объемов строительства новых домов. Уже сейчас понятно, что программа «Доступное и комфортное жилье» невыполнима, тем более что после выборов государство перестало ее активно развивать. Планировалось увеличить объемы строительства жилья чуть ли не в два раза к 2010 году — до 80 млн. кв. м. Между тем, объемы ввода в строй нового жилья в 2008 году по сравнению с 2007 годом могут не только не увеличиться, но и уменьшиться, тем самым отрицательно влияя на доступность жилья.

Таблица 1. Top 10 Регионов России по доступности жилья на вторичном рынке

Таблица 2. Top 10 Регионов России по доступности жилья на первичном рынке

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ

Таблица 3. Top 10 Регионов России по «недоступности» жилья на вторичном рынке

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ

Таблица 4. Top 10 Регионов России по «недоступности» жилья на первичном рынке

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ

Таблица 5. Доступность жилья в крупнейших регионах России на первичном и вторичном рынке

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ

Таблица 6. Рейтинг регионов России по доступности жилья на вторичном рынке

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ

Таблица 7. Рейтинг регионов России по доступности жилья на первичном рынке

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ

Методика расчета

Индекс доступности жилья характеризует способность населения реализовать устремления по покупке жилой недвижимости. Он связывает стоимость квадратного метра квартиры с доходами и расходами населения. Индекс показывает, за сколько времени среднее по размеру домохозяйство может накопить на среднюю по площади квартиру, осуществляя минимальные расходы на текущее потребление. При этом предполагается, что в прогнозируемый период накопления соотношение доходов и расходов населения и стоимости квадратных метров остается в среднем на одном уровне. Индекс исчисляется в годах. Чем меньше значение индекса, тем доступней жилье жителям региона. Индекс рассчитывается отдельно для первичного рынка жилья (новостройки) и вторичного рынка жилья.

Источники данных

Данные для расчета предоставлены Госкомстатом.

Среднедушевые доходы, используемые в расчете, учитывают не только среднюю заработную плату, в зависимости от региона, но и включают доходы лиц, занятых предпринимательской деятельностью, социальные выплаты (пенсии, пособия, стипендии и другие выплаты), доходы от собственности в виде процентов по вкладам, ценным бумагам, дивидендов и другие доходы.

Минимальные расходы на текущее потребление (прожиточный минимум), используемые в расчете, учитывают потребительскую корзину (включает минимальные наборы продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности), а также обязательные платежи и сборы, в зависимости от региона.

Средний размер домохозяйства считается равным 3 человек, исходя из того что в России насчитывается 50 млн. жилых помещений, а численность населения составляет около 145 млн. человек.

Средняя площадь квартиры на вторичном рынке берется равной 51 кв. м в соответствии с данными Госкомстата.

Средняя площадь квартиры на первичном рынке берется равной 84 кв. м в соответствии с данными Госкомстата.

Индекс доступности жилья обновляется ежеквартально и учитывает изменения доходов и расходов населения, стоимости жилья на первичном и вторичном рынке, средних площадей квартир на первичном и вторичном рынках жилья.

Карта 1. Доступность жилья в регионах России на вторичном рынке. Ноябрь 2008 года.

Карта 2. Доступность жилья в регионах России на первичном рынке. Ноябрь 2008 года.

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ