Отчет аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ по рынку жилья России за май 2009 года

Итоги мая 2009 года

• Цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за май на 2,4% - до 88900 рублей за 1 кв. м
• Цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за май на 3,0% - до 45300 рублей за 1 кв. м
• Цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились за май на 2,1% - до 143000 рублей за 1 кв. м 
• Цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за май на 2,1% - до 73500 рублей за 1 кв. м 
• Цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились за май на 2,3% - до 60500 рублей за 1 кв. м
• Рынок жилья 14 крупнейших городов России подешевел в мае на 1,28 трлн. рублей

Итоги с начала 2009 года

• С начала 2009 года цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 8,9% в рублях и на 13,6% в долларах
• С начала 2009 года цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 15,7% в рублях и на 20,0% в долларах
• С начала 2009 года цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 5,1% в рублях и на 11,1% в долларах
• С начала 2009 года цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 11,7% в рублях и на 17,4% в долларах
• С начала года цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 8,3% в рублях и на 14,2% в долларах
• Рынок жилья 14 крупнейших городов России подешевел с начала 2009 на 5,13 трлн. в рублях и на 273 млрд. в долларах США (с учетом колебаний курсов валют)

За май 2009 средние цены предложения на вторичном рынке 14 крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 2,4%, а в 12 крупнейших региональных городах – на 3,0%. Более низкие, чем в апреле 2009 года темпы снижения цен связаны с периодом майских праздников, когда рынок жилья был в «застое». Также на темпы снижения цен оказывает влияние то, что в ряде городов цены предложения уже приблизились к себестоимости строительства нового жилья и их дальнейшее снижение приведет к крайне негативным последствиям для строительной отрасли. В таких городах скорость снижения цен уменьшилась до уровня 0-1,5% в месяц (Казань, Омск, Красноярск). В среднем с начала года снижение цен на вторичном рынке составило 8,9% с учетом Москвы и Санкт-Петербурга и 15,7% без их учета.

Совокупная стоимость жилого фонда 14 крупнейших городов России стала в мае 2009 года ниже на 1,27 трлн. рублей, а с начала года сократилась на 5,13 трлн. рублей.

Если прошедшей осенью и зимой управляемая, но существенная девальвация рубля привела к резкому снижению цен на жилье в долларах, то весной 2009 года и в мае особенно наблюдалась обратная ситуация. В результате укрепления национальной валюты американский доллар подешевел за месяц почти на 2,5 рубля, а цены на жилье в пересчете на доллары выросли.

Цены предложения в долларах на вторичном рынке в совокупности по 14 крупнейшим российским городам стали выше за май 2009 года на 4,8%. В результате за май 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов выросла на 77 млрд долларов.   Однако относительно декабря 2008 года цены на жилье в валюте сейчас ниже на 13,6%, а стоимость жилого фонда сократилась на 273 млрд долларов.

Таблица 0.1 Основные показатели рынка жилья России на май 2009 года

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics), расшифровка обозначений – в конце документ

1. Макроэкономическая ситуация в России и строительной отрасли

В мае 2009 года российская экономика продолжила стабилизироваться в новых макроэкономических условиях. Новые кризисные проявления из-за снижающегося качества кредитных портфелей российских банков и неплатежеспособности предприятий по выданным кредитам вероятны не ранее осени 2009 года. Пока же цены на нефть держаться выше уровня 65 долларов за баррель, снижена ставка рефинансирование Центральным Банком еще на 0,5%, ставки кредитования на межбанковском рынке за месяц стали меньше на 3,6%.

В целом относительно благоприятная для России ситуация на мировых рынка в мае 2009 года привела к укреплению национальной валюты, росту золотовалютных резервов и фондовых индексов. Однако кризис в производственной сфере и в строительной отрасли в частности по-прежнему остается глубоким. Также продолжается острый кризис в сфере ипотечного кредитования, остается крайне низким количество сделок на вторичном, и еще в большей степени на первичном рынке. На фоне нестабильного финансового положения ряда строительных компаний продолжается смена их владельцев и руководства. Впрочем, появились признаки возможного улучшения ситуации. Некоторые банки начали снижение ставок по ипотечным кредитам. Ряд строительных компаний успешно реструктурировали старые кредиты, либо получили займы на новые проекты, либо выиграли конкурсы по размещению государственных заказов на жилье. В ряде крупных городов, где произошло существенное снижение цен на жилье, наблюдается оживление интереса к приобретению квартир со стороны простых покупателей и инвесторов.        

В случае сохранения текущих благоприятных тенденций на сырьевых рынках в течение ближайших месяцев, уже осенью 2009 года возможен заметный рост количества сделок на рынке жилья, а также некоторый рост рублевых цен. 

Таблица 1.1 Макроэкономические показатели за май 2009 года

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

2. Ситуация на рынке жилья Москвы

Средние цены на жилье в Москве в мае 2009 года снизились менее существенно, чем в апреле 2009 года. При этом цены предложения вернулись к уровням лета 2008 года и теперь ниже отметки 143 тыс. рублей за кв. м. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам стали за месяц ниже в рублях на 2,1%, что на 0,5% меньше, чем в апреле 2009 года.  Последние три месяца снижение цен характерно в большей степени для вторичного рынка города, чем для первичного, что связано с резким сокращением объемов строительства коммерческого жилья в столице.  Причем, как и предсказывалось в отчете за апрель 2009 года, темпы снижения цен на первичном рынке стали меньше. Если в апреле 2009 года они снизились на 2%, то в мае 2009 первичном рынке снижение цен предложения практически не происходило. За май они стали ниже на 0,2% и сейчас находятся на уровне 138 000 рублей за кв. м. При этом цены предложения на вторичном рынке за май 2009 года стали ниже на 2,2%, установившись к концу месяца ниже уровня 145 000 рублей за кв. м.  

Из-за укрепления национальной валюты и девальвации доллара цены на жилье, выраженные в долларах США выросли за май на 5,0% до уровня 4600 долларов за 1 кв. м, но относительно начала года они ниже на 11,1%.

Таблица 2.1 Изменение цен на жилье в Москве за май 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 2.2 Изменение цен на жилье в Москве за май 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

График 2.1 Изменение цен на жилье в Москве за декабрь 2008 - май 2009 года (в рублях)

График 2.2 Изменение цен на жилье в Москве за декабрь 2008 - май 2009 года (в долларах)

3. Ситуация на рынке жилья Московской области

В Московской области снижение цен предложения на жилье в мае 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 2,3% в рублях. Средняя цена установились на уровне 60600 рублей за кв. м, снизившись с начала года на 8,3%.  На первичном рынке области снижение составило за месяц 1,5%, а средний уровень цен приблизился к 58300 рублей за кв. м. Высокие объемы ввода в строй нового жилья в области (они выросли на 35% по данным Росстата по сравнению с годовой давностью) обуславливают продолжающееся снижение цен. На этом фоне некоторые застройщики проводят агрессивную ценовую политику, уменьшив цены на объекты в ближнем Подмосковье находящиеся в ранней стадии строительства до уровня 35000 рублей за кв. м., т.е. менее 1000 долларов. На вторичном рынке жилья области снижение в мае 2009 было более существенным, чем на первичном. Цены уменьшились на 2,1%. Зафиксированное в мае 2009 года повышение средней цены на жилье в долларах США в Московской области на 4,9% вызвано укреплением рубля относительно этой американской валюты. По сравнению с началом года средняя цена в долларах ниже на 14,2%.

Таблица 3.1 Изменение цен на жилье в Московской области за май 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 3.2 Изменение цен на жилье в Московской области за май 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

График 3.1 Изменение цен на жилье в Московской области за декабрь 2008 - май 2009 года (в рублях)

График 3.2 Изменение цен на жилье в Московской области за декабрь 2008 – май 2009 года (в долларах)

4. Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга

В мае 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 2,1% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,3%. Эта цена к концу мая 2009 стала ниже 90000 рублей за кв. м. Цены на жилье в городе вернулись к уровню весны 2008 года. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 71000 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,8%.  При этом по данным Росстата уже наблюдается снижение объемов ввода в строй жилья в городе на 10%. 

Цен предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в Северной столице в долларах в мае 2009 года выросли на 5,0% и находятся на уровне 2400 долларов за 1 кв. м.

В целом,  за первые пять месяцев 2009 года средние цены предложения в рублях на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 11,7%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 17,4%.

Таблица 4.1 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за май 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 4.2 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за май 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

График 4.1 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 – май 2009 года (в рублях)

График 4.2 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 - май 2009 года (в долларах)

5. Ситуация на рынке жилья крупнейших городов

В мае 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12 крупнейших городах России (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) были менее существенными, чем в апреле 2009 года. 

Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке составило 3,0% в рублях, что на полтора процента больше чем в апреле 2009. Уровень средних цен приблизился к отметке 45 тыс. рублей за кв. м.

По данным Аналитического центра GED Analytics, в декабре 2008 года цены снизились на 3,7%, в январе 2009 года - на 2,4%, в феврале 2009 года - на 2,8%, в марте - на 4,1%, в апреле – на 3,6%. В совокупности с начала 2009 года снижение цен составило 15,7%, а с учетом декабря 2008 – 18,8%.

Предсказания некоторых участников рынка о том, что снижение объемов реального строительства постепенно приведет к снижению объемов предложения и станет причиной прекращения снижения цен на жилье, а затем к их росту пока не сбываются. На рынке первичного жилья появились многочисленные квартиры в домах, сданных в 2004-2008 годах, ранее придерживавшиеся игроками рынка в расчете на рост цен. Количество таких «инвестиционных» квартир в стране составляет десятки тысяч, и они будут оказывать существенное влияние на динамику цен в ближайшие месяцы.  

Наиболее высокие темпы снижения цен на вторичном рынке в мае 2009 зафиксированы в городах Поволжского Федерального Округа – Волгограде (на 7,2%), Перми (на 6,4%) и Самаре (на 5,4%). Максимальное снижение цен предложения на вторичном рынке с начала 2009 года зафиксировано в Волгограде – 23,7%, а минимальное – в Красноярске – на 9,8%.  Однако в последнем городе существенное снижение цен произошло еще осенью 2008 года. В некоторых городах потенциал снижения цен уже в значительной степени исчерпан, поскольку относительно пиковых значений 2008 года они снизились почти на треть. Однако в среднем снижение цен на жилье в городах с высокой степенью вероятности продолжится. 

Самые высокие цены на жилье в мае 2009 года были в Екатеринбурге (55500 рублей за кв. м), которому уступила пальму первенства Самара (53000 рублей за кв. м). В остальных рассматриваемых городах цены в мае 2009 года были ниже 50 тыс. рублей за кв. м, а самые низкие цены установились в Омске (36000 рублей за кв. м) и Казани (37500 рублей за кв. м).

Долларовые цены предложения на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах стали выше за май 2009 на 4,1%. С начала года они снизились на 20,0% и находятся на уровне 1460 долларов за кв. м.

Таблица 5.1 Изменение цен на жилье на вторичном рынке в крупнейших российских городах за май 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 5.2 Изменение цен на жилье на вторичном рынке в крупнейших российских городах за май 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Диаграмма 5.1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за май 2009 года

Диаграмма 5.2. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в мае 2009 года в рублях

Диаграмма 5.3. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в мае 2009 года в долларах

6. Пояснения к обозначениям

Russia GED Index TOP14 RUB – оценка стоимости кв. м жилья в 14 крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в рублях

Russia GED Index TOP12 RUB – оценка стоимости кв. м жилья в 12 крупнейших городах России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в рублях

Russia GED Index TOP14 USD – оценка стоимости кв. м жилья в 14 крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в долларах США

Russia GED Index TOP12 USD – оценка стоимости кв. м жилья в 12 крупнейших городах России за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в долларах США

RRE V Index TOP14 RUB – Оценка объема рынка жилья в жилья в 14 крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в рублях

RRE V Index TOP 14 USD – Оценка объема рынка жилья в жилья в 14 крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в долларах США

7. Источники данных и правила использования

Макроэкономические показатели и показатели рынка жилья приведены по данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics), Министерства экономики, Министерства регионального развития, Росстата, Центрального Банка РФ, АИЖК, ICE, агентства КредитМарт.

Для расчета показателей, индикаторов и индексов рынка жилья использованы собственные методики Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics), общероссийская база данных портала ГдеЭтотДом.РУ и соответствующие архивы данных, показателей, индикаторов и индексов.

Информация данного отчета, включая графики, таблицы, диаграммы может быть полностью или частично свободно использована интернет-ресурсами и средствами массовой информации при наличии ссылки на

8. Контакты

Для получения дополнительной информации, комментариев для прессы обращайтесь к Александру Пыпину, руководителю аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics):

E-mail: pypinay@gdeetotdom.ru

тел.: +7 495 6579921 доб. 2261