Пессимизм покупателей и коллапс кредитной системы – основные причины кризиса на рынке жилья в стране

В I квартале 2009 года по сравнению с годовой давностью индекс доступности жилья в России снизился на 3% на вторичном рынке (с 8,1 до 7,8 лет) и на 9% на первичном рынке (с 12,4 до 11,2 лет). Поскольку индекс показывает срок, за который семья может заработать на квартиру, фактически результат означает, что доступность жилья в стране выросла. Казалось бы, результат абсурдный – доступность жилья выросла, а число сделок на рынке жилья наоборот снизилось как минимум на треть. Однако, тенденции, происходящие на этом рынке, не объясняются только соотношением доходов населения и цен на жилье, исходя из которого и считается индекс доступности.

Таблица 1. Изменение доступности жилья в крупнейших регионах России на первичном и вторичном рынке

Источник: Аналитический центр GEDAnalytics

Во-первых, из 1,5 млн сделок купли-продажи, совершенных в России в 2008 году, треть была закрыта с использованием жилищных кредитов. По крайней мере, такой вывод следует из статистики Центрального банка, согласно которой в 2008 году было выдано около 500 тысяч жилищных кредитов. При современных процентных ставках количество домохозяйств, которым доступны жилищные кредиты, снизилось как минимум в три раза, а статистика Центрального банка показывает, что выдается уже в 5 раз меньше кредитов, чем год назад. Таким образом, только за счет коллапса системы кредитования жилья количество сделок сократилось на четверть.

Во-вторых, во многом активность покупателей на рынке определяется их психологическим настроем. Когда на рынке главенствует оптимизм – как в отношении экономики страны в целом и личного финансового положения в частности, так и касательно роста цен на жилье участники рынка склонны совершать сделки даже с переплатой относительно «справедливой» цены. В настоящее же время опасения жителей России относительно стабильности своих доходов и наличия работы в будущем, а также ожидание дальнейшего снижения цен на жилье тормозят их активность на рынке. Этот фактор, вкупе с уходом с рынка инвесторов, обусловил снижение количества сделок еще на 10-15%. Совершаются в основном сделки, связанные с семейными обстоятельствами, сменой места жительства или незначительным улучшением жилищных условий.

Впрочем, аналогичная ситуация сложилась и в США, где, несмотря на низкие ставки по ипотечным кредитам, несмотря на введенные налоговые льготы для покупателей первого жилья, пока добиться существенных изменений к лучшему и увеличения числа сделок не удается. Во многом активность на рынке поддерживается за счет дефолтных жилищ, которых в стране уже около 3 млн. и которые благодаря низкой стоимости достаточно активно покупают (33% сделок). В России таких квартир мало (несколько десятков тысяч), а система их публичной продажи фактически отсутствует, поэтому, в отличие от США, надеяться на существенное оживление рынка за счет проблем закредитовавшихся граждан не приходится.   На первичном рынке в России добавляется еще и глубокий скептицизм покупателей и кредиторов, которые в большинстве своем не верят, что будут построены дома, в которые они готовы вложить деньги. Это разгадка парадокса – доступность новостроек выросла (за счет снижения цен на них), но количество сделок мало.

Год назад на вторичном рынке жилье было наиболее доступно (из 18 крупнейших регионов страны) в Тюменской, Кемеровской и Челябинской области. Через год жилье на вторичном рынке наиболее доступно в Тюменской области, Красноярском крае, Челябинской области. На первичном рынке за год тройка лидеров, состоявшая из Тюменской, Кемеровской и Свердловской области, теперь включает Тюменскую и Свердловскую область, а также Татарстан. За год доступность жилья больше всего выросла в Красноярском крае, Пермском крае и Дагестане, а снизилась в Московской, Кемеровской и Новосибирской области.

Методика расчета

Индекс доступности жилья характеризует способность населения реализовать устремления по покупке жилой недвижимости. Он связывает стоимость квадратного метра квартиры с доходами и расходами населения. Индекс показывает, за сколько времени среднее по размеру домохозяйство может накопить на среднюю по площади квартиру, осуществляя минимальные расходы на текущее потребление. При этом предполагается, что в прогнозируемый период накопления соотношение доходов и расходов населения и стоимости квадратных метров остается в среднем на одном уровне. Индекс исчисляется в годах. Чем меньше значение индекса, тем доступней жилье жителям региона. Индекс рассчитывается отдельно для первичного рынка жилья (новостройки) и вторичного рынка жилья.

Источники данных

Для расчета использованы данные Госкомстата.

Таблица 2. Исходные данные для расчета

Источник: Госкомстат

Среднедушевые доходы, используемые в расчете, учитывают не только среднюю заработную плату, в зависимости от региона, но и включают доходы лиц, занятых предпринимательской деятельностью, социальные выплаты (пенсии, пособия, стипендии и другие выплаты), доходы от собственности в виде процентов по вкладам, ценным бумагам, дивидендов и другие доходы.

Минимальные расходы на текущее потребление (прожиточный минимум), используемые в расчете, учитывают потребительскую корзину (включает минимальные наборы продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности), а также обязательные платежи и сборы, в зависимости от региона.

Средний размер домохозяйства считается равным 3 человек, исходя из того, что в России насчитывается 50 млн жилых помещений, а численность населения составляет около 145 млн человек.

Средняя площадь квартиры на вторичном рынке берется равной 51 кв. м в соответствии с данными Госкомстата.

Средняя площадь квартиры на первичном рынке берется равной 84 кв. м в соответствии с данными Госкомстата.

Индекс доступности жилья обновляется регулярно и учитывает изменения доходов и расходов населения, стоимости жилья на первичном и вторичном рынке, средних площадей квартир на первичном и вторичном рынках жилья.