Покупка квартиры — архисложное дело, без помощи профессионалов здесь не обойтись. Оптимальное решение — разделить процесс на последовательные шаги. Тогда все этапы сделки покажутся если не совсем простыми, то по крайней мере преодолимыми. На первый взгляд тут все просто: каждый человек отлично знает, сколько денег у него в кармане. Но не будем спешить. Финансов может оказаться… значительно больше, чем казалось сначала: надо лишь вспомнить об ипотеке. Вопреки распространенному убеждению кризис вовсе не поставил точку на кредитовании. Да, в долг банки дают меньше (причем более скромные суммы и под высокий процент), но говорить о том, что ипотеки больше не существует, было бы преувеличением.
Покупка квартиры — архисложное дело, без помощи профессионалов здесь не обойтись. Оптимальное решение — разделить процесс на последовательные шаги. Тогда все этапы сделки покажутся если не совсем простыми, то по крайней мере преодолимыми. Пошагово рассказываем, как купить квартиру.
Шаг первый: определяем бюджет
На первый взгляд тут все просто: каждый человек отлично знает, сколько денег у него в кармане. Но не будем спешить. Финансов может оказаться… значительно больше, чем казалось сначала: надо лишь вспомнить об ипотеке. Вопреки распространенному убеждению кризис вовсе не поставил точку на кредитовании. Да, в долг банки дают меньше (причем более скромные суммы и под высокий процент), но говорить о том, что ипотеки больше не существует, было бы преувеличением. Расчеты, выполненные специалистами агентства «МИЦ-Недвижимость», показывают, что 40-летний мужчина с весьма средней по сегодняшним меркам зарплатой в 40 тыс. руб. в месяц может получить кредит примерно 1,5 млн руб. Деньги, конечно, довольно скромные — квартиру на них не купишь. Но и эта сумма заметно расширяет возможность выбора.
Потенциальный покупатель должен помнить о том, что часть денег уйдет на сопутствующие расходы, еще какую-то сумму хорошо бы оставить на последующий ремонт. Вполне вероятно, что продавец в ходе сделки вдруг решит повысить цену, — такие явления, конечно, были более свойственны растущему рынку года два назад, но и сегодня полностью исключать их возможность нельзя.
Таким образом, сделку лучше не планировать впритык, определенную долю средств хорошо бы оставить на случай непредвиденных обстоятельств.
Шаг второй: определяем, что хотим
Понятно, что покупательские предпочтения формируются в зависимости от имеющихся в наличии средств. Однако определенная свобода маневра есть всегда. Например, за 5–6 млн руб. сегодня можно купить хорошую однокомнатную квартиру в центре. За эти же деньги реально приобрести двушку, но уже в классическом спальном районе, то есть на расстоянии четырех-пяти станций метро от Кольцевой линии. Возможно, удастся найти по такой цене и трехкомнатную квартиру, но только малогабаритную, с окнами, выходящими на МКАД. Решайте, что нужно именно вам…
Задача прицениться на первый взгляд кажется очень простой: квартир продают множество, во всех объявлениях указана стоимость объектов.
Желание сэкономить свои кровные понятно и объяснимо, поэтому новичок на рынке недвижимости обязательно будет ориентироваться на минимальные цены. Но, как предупреждает Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», большинства из этих привлекательных предложений просто не существует в природе — на запрос вам, скорее всего, ответят, что данная квартира уже продана, снята с продажи и т. п. В таком случае резонен вопрос: а зачем авторы подобных объявлений вообще их дают? Ответ простой: покупатель по такой рекламе позвонит, а риэлтор рассматривает этот контакт как определенный шанс для себя. Ведь клиенту можно предложить и другую квартиру — разумеется, по цене на порядок выше.
Итак, потенциальному покупателю нужно иметь в виду, что разобраться в рынке, понять, что почем здесь продают, — дело вовсе не такое простое. И лучше поручить его профессионалу.
Шаг третий: ищем
Этот этап был, пожалуй, самым сложным во времена быстрорастущего рынка: на каждую продававшуюся квартиру претендовали четыре-пять покупателей. Сегодня все гораздо спокойнее. Но совсем расслабляться, полагая себя королем рынка, приобретателю недвижимости тоже не стоит. Дело в том, что при всем изобилии предложения покупатели остановятся на наиболее привлекательных вариантах. И хотя в целом на рынке может царить застой, самое качественное и дешевое жилье обязательно будет пользоваться спросом.
У проблемы есть еще один аспект. Московские вторичные квартиры бывают двух видов — свободные и альтернативные. В первом случае продавец действительно хочет получить деньги. Во втором — сразу же купить себе новое жилье. Альтернативщики составляют на рынке большинство, но партнеры они неудобные: на словах соглашаясь продать, постоянно тянут время — им ведь нужно успеть подобрать квартиру себе (она, кстати, тоже может оказаться альтернативной, и цепочка станет разматываться еще дальше). Так что не исключено, что у самого лучшего предложения весьма туманные перспективы выхода на сделку.
И все-таки как искать? Лучше всего поручить этот процесс грамотному риэлтору. Сотрудники агентств недвижимости имеют источники информации, закрытые для простых смертных (всевозможные базы данных), а также опыт, позволяющий замечать подозрительные варианты.
Однако поручать что-то профессионалу — не значит слепо ему доверяться. Можно и нужно периодически самостоятельно просматривать объявления в прессе и Интернете — вдруг вам попадется заманчивое предложение, ускользнувшее от внимания агента.
Шаг четвертый: проверяем
Рынок недвижимости в России имеет свои особенности. В других странах государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется по так называемой системе Торренса. Ее суть сводится к тому, что запись в государственный реестр имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности занесено в соответствующую базу данных, становится собственником. Никакие иски третьих лиц, обманутых бывших владельцев ему не страшны. У нас все иначе. В истории купленной вами квартиры лет 15 назад могло быть какое-то темное пятно, связанное с нарушением закона. Если это так, не исключена вероятность потери недвижимости. «Даже постановка вопроса о том, что существует некий срок, по истечении которого покупатель квартиры может считать, что ему уже ничего не угрожает, представляется некорректной, — убеждена Вероника Панкова, генеральный директор компании «Пенаты», председатель Комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риэлторов. — Да, можно говорить о том, что через несколько лет риски радикально снижаются, но абсолютно нулевыми они не станут никогда. Я знаю примеры, когда квартиры отбирали на основании событий, происшедших в начале 80-х. Вдумайтесь: тогда еще была другая страна, не существовало никакого рынка недвижимости! К сегодняшнему дню квартира уже несколько раз перепродана, нынешние ее владельцы к тем событиям не имеют вообще никакого отношения, но это их никак не спасает».
Проверять юридическую чистоту квартиры нужно тщательнейшим образом. Особое внимание следует уделить детям, которых в начале 90-х гг. исключали из числа собственников при приватизации. По нынешним законам эти лица (уже давно достигшие совершеннолетия) могут опротестовать сделку в суде. Известны истории о том, как людей снимали с регистрационного учета по причине смерти (тогда как «покойник» преспокойно жил где-нибудь в деревне в соседней области) или в то время, пока они находились в заключении. Исполнительный директор компании «Азбука жилья» Андрей Банников рассказывает о случае, когда квартиру продали по поддельному паспорту, а через неделю объявился настоящий хозяин, сказавший, что он никому ничего не продавал…
В общем, проверяем все очень тщательно — и тоже с привлечением специалистов.
Шаг пятый: договариваемся
Строго говоря, это не следующий шаг, а процесс, идущий параллельно с проверкой. Необходимо обсудить с продавцом все детали, связанные с предстоящей сделкой. Нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Хотя здесь важно соблюсти меру: выбирая квартиру, вы, скорее всего, остановитесь на не самом дорогом варианте, и попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя.
В процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов. «Помимо цены это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты, — перечисляет Инна Игнаткина, заместитель генерального директора компании «МИАН». — Также следует договориться по условиям государственной регистрации договора, форме и порядку расчетов, ответственности продавца и покупателя в случае срыва сделки по тем или иным причинам и еще очень-очень многим вопросам».
Самые обидные ошибки, связанные с материальным ущербом, возникают из-за того, что покупатель в силу своей неопытности может просто не обратить внимание на очень важные нюансы.
Шаг шестой: сделка
Этот этап зафиксирован в законах, соответственно, сторонам надлежит только исполнить предписанное. К сделке необходимо подготовить документы, удостоверяющие личности участников, правоустанавливающие документы на квартиру, а также единый жилищный документ, который получают в управляющей зданием компании. В отдельных случаях могут потребоваться и другие бумаги, например разрешение органов опеки (если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние), согласие супруга(и) покупателя и продавца и т. п.
Договор купли-продажи можно заверить у нотариуса или составить в простой письменной форме (которая на поверку оказывается не такой уж простой, и поэтому составление документа лучше получить юристу).
Как провести расчеты? Это вопрос, который закон никак не регламентирует, и потому участникам сделки следует решить его самостоятельно. Способов существует несколько, но самый распространенный — через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на полтора месяца. Покупателю, заложившему туда деньги, доступ блокируют на весь срок, кроме двух последних дней. Продавец может забрать деньги в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.
Шаг седьмой и последний
На данном этапе совершается физическая передача квартиры. При этом подписывают передаточный акт. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет.
Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта, виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи, все проблемы ложатся на нового собственника.
Передача квартиры не всегда проходит гладко. Иногда бывшие жильцы отказываются сняться с регистрационного учета или просто «забывают» забрать свои вещи и передать ключи. Бороться с такими явлениями помогут два простых приема. Первый — занести соответствующие обязательства (с указанием сроков!) в договор купли-продажи. Второй — недоплатить продавцу некоторую сумму денег с обязательством (опять-таки прописанным в договоре) отдать их в момент передачи квартиры. Если человек знает, что, например, свои 150 тыс. руб. он получит при передаче ключей, то обычно не тянет с этой процедурой…