Обзор рынка жилой элитной недвижимости. Итоги 2010 года

Подводя итоги 2010 года, можно сказать, что впервые после кризиса рынок не только стабилизировался, но и стал динамично развиваться во всех сегментах, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Важно отметить, что на рынке жилой элитной недвижимости в 2010 году наблюдался:

1. Рост цен: в среднем на 10-15% (за год) в зависимости от объекта, его уровня и расположения.
2. Рост объема предложения: в среднем 10-15% (за год)
3. Рост спроса: в среднем на 15-20% (за год)
4. Рост количества сделок: по данным Регистрационной палаты количество сделок в 2010 году составило более 80 тыс., в то время как в 2007 году было зарегистрировано менее 78 тыс. сделок, в 2008 и 2009гг. их было еще меньше.
5. Возврат на рынок «отложенных» или «замороженных» проектов.

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата) в России в ноябре 2010 года было построено 5,9 млн кв. метров жилья, что на 3% больше показателя ноября прошлого года.  Рост в жилищном строительстве наблюдался впервые с конца первого полугодия 2010 года. За январь-ноябрь жилищное строительство по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. сократилось на 3,8%, введено 43,6 млн кв. метров жилья.
В январе-ноябре 2010 г. организациями всех форм собственности было построено 515,2 тыс. новых квартир, из них в ноябре — 73,5 тыс. квартир. В целом объем «строительства» в ноябре 2010 г. составил 413,8 млрд рублей, или 102,3% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-ноябре 2010 г. — 3561,3 млрд рублей, или 100,4%.

1. Продажа жилой недвижимости.

1.1 Спрос

Первое полугодие было отмечено повышением спроса в среднем бюджете (2-3 млн. долларов). При этом увеличился спрос на новостройки на стадии строительства. Наибольшей популярностью в начале второго квартала пользовались квартиры в новостройках площадью 120-150 метров, с отделкой, средняя стоимость которых составляет 1,5 млн. долларов. Помимо этого среди покупателей наблюдается всплеск интереса к квартирам в реконструированных домах, имеющих историческую ценность (например, Романов переулок, улица Знаменка, Поварская и т.д.). Стоимость за квадратный метр в подобных квартирах составляла в среднем 15000 долларов.

В III кв. 2010 года на московском рынке элитного жилья преобладали сделки в бюджете 1,2-3 млн долл. При этом, интерес покупателей и к квартирам в бюджете 3-5 млн. долл. оставался неизменно стабильным. Вместе с тем, квартиры в бюджете от 25 тыс. долл. за 1 кв. м не пользовались высоким спросом, зачастую в силу их переоцененности. Одной из главных причин этого являлось то, что рынок был не готов к ценам, превышающим 30 тыс. долл. за 1 кв. м. В четвертом квартале спрос в бюджете выше 5 млн. долларов вырос, при этом интерес к квартирам площадью 170-200 кв.м. повысился на 12%.

Лидерами продаж 2010 года стали:

• ЖК «Итальянский квартал» (ул. Фадеева, 4) – от 8000 долларов за кв.м.
• ЖК «Садовые кварталы» (ул. Ефремова, вл. 12. ул. Мал.Трубецкая вл. 28) – от 8500 долларов за кв.м.
• ЖК «Зодиак» (Волоколамское шоссе, вл. 80) – от 5000 долларов за кв.м.
• ЖК «Трилогия» (ул. Трехгорный Вал, дом 14, стр.1 ) – от 12000 долларов за кв.м.
• ЖК «Баркли Плаза» (Пречистинская наб. 17-19)– от 18300 долларов за кв.м.
• ЖК «Остоженка Парк-Палас» (Хилков пер. 1) – от 20000 долларов за кв.м.
• ЖК «Четыре солнца» (ул. Большая Татарская вл.13) – от 10600 долларов за кв.м.
• ЖК «Гранатный 6» (Гранатный пер. 6) – от 30 000 долларов за кв.м.
• ЖК «Аквамарин» (Озерковская наб. 26) – от 13000 долларов за кв.м.
• Клубный дом в 1-ом Зачатьевском пер.(закрытые продажи)

1.2 Предложение

В 2010 году на рынок вышло несколько новых объектов: например, осенью открылись продажи в  ЖК «Английский Квартал» в Замоскворечье: на данный момент строительство находится на уровне 5 этажа в одном корпусе и 15 этажа в другом. Начали готовить площадку на Пречистинской набережной на территории теннисного комплекса «Дружба». Также год был отмечен возобновлением строительства многих «отложенных» или «замороженных» объектов, например, в конце года открылись продажи в ЖК «Садовые кварталы».

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties из существующих предложений элитных квартир по совокупному объему лидируют районы Остоженка, (22%), Арбат (18%), Красная Пресня (18%), Замоскворечье (17%). Меньше всего элитных квартир предлагается в районе Чистых Прудов.

Распределение предложения по районам

В ближайшее время ожидается выход на рынок сразу нескольких объектов: дом по адресу Хилков переулок(RGI): общая площадь застройки составит 27 258 кв. м., включая 14 470 м. жилых и офисных площадей, в ЖК «Кингстон» (RGI), уникального по своей сути проекта общей площадью более 1300000 кв.м. Помимо этого по-прежнему возобновляется строительство и продажи ряда крупных жилых проектов.

1.3 Цены

Подводя итоги первого полугодия 2010 года, можно отметить, что цены на рынке элитного жилья не только стабилизировались, но и уверенно, хотя и незначительно растут. На первичном рынке прирост составил в среднем 2-5% ежемесячно, на вторичном рынке рост оказался менее значительным – за полгода в среднем 5-10%. Рост цен продолжился и во втором полугодии: на первичном рынке в среднем на 5%, на вторичном в среднем на 5-7 % за полгода.

Таким образом, к концу 2010 года на недвижимость класса «de luxe» (малоквартирные дома в районе «Золотой мили», Патриарших прудов, Арбата) средняя цена составила 22000 долларов за кв.м. на первичном рынке и 23900 долларов за кв.м. на вторичном. В «премиум классе» (жилые комплексы среднего размера в престижных районах в центре Москвы – Замоскворечье, Хамовники) цены зафиксировались на уровне 12000 долларов за кв.м. на первичном рынке и 13100 долларов за кв.м. на вторичном, в «бизнес классе» (жилые комплексы в ЗАО, ЮЗАО) средняя цена составила 9000 долларов за кв.м. на первичном рынке и 10500 долларов за кв.м. на вторичном.

Значительный рост цен был отмечен в новостройках эконом и бизнес класса – он составил порядка 15-20%. При этом важно отметить, что в новостройках, строительство которых было завершено в 2010 году или приблизилось к завершающей стадии, цены выросли на 25-30%. Примером таких новостроек является ЖК «Зодиак», ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Город яхт».

По сравнению с осенью 2009 года цены на элитные новостройки в 2010 году не только стабилизировались, но и выросли, в среднем на 10-15%.  Так, например, в жилом комплексе «Остоженка Парк-Палас» (Хилков пер. 1),  одном из наиболее доступных объектов класса deluxe 2009 года, цены на сегодняшний день составляют от 20000 долларов за кв.м., что на 4000 долларов больше, чем осенью прошлого года.  

В 2011 году по мнению экспертов компании MAYFAIR Properties динамика рынка жилой недвижимость будет развиваться согласно тенденциям, наметившимся в 2010 году. В следующем году можно прогнозировать рост цен на рынке элитной недвижимости в пределах 10-20% в год.

2. Рынок аренды элитной недвижимости

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties в первом полугодии 2010 года наибольшим спросом пользовались квартиры со ставкой 3000-5000 долларов (80% клиентов), доля клиентов с бюджетом выше 5000 долларов составила 13%, выше 10000 долларов - 7%. Второе полугодие было отмечено повышение количества клиентов с бюджетом выше 5000 долларов: наибольшим спросом пользовались квартиры со ставкой 3000-5000 долларов (60% клиентов), доля клиентов с бюджетом выше 5000 долларов составила 31%, выше 10000 долларов - 9%.

Спрос на квартиры в первом полугодии 2010

Спрос на квартиры во втором полугодии 2010

Важно заметить, что в феврале наблюдалось значительное повышение количества клиентов с высокими, порядка 20000 долларов, бюджетами. И, если раньше такие бюджеты были только в загородной аренде, то в феврале-марте спрос стал фокусироваться на квартирах в центре.

Арендные ставки  на элитные апартаменты по итогам четвертого квартала 2010 года:

По данным аналитического департамента компании MAYFAIR Properties в I полугодии 2010 года спрос увеличился примерно на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Стоит отметить, что за первое полугодие ощутимо выросло количество клиентов – в среднем на 20%. Если раньше клиентами в высоких бюджетах были, как правило, семьи, то к концу первого полугодия ими стали семейная пара или даже один человек.  Во втором полугодии спрос также стабильно рос каждый месяц – в среднем прирост составил 15% за полгода. За второе полугодие количество сделок увеличилось в среднем еще на 10%.

В 2010 году традиционно наибольшим спросом пользовались квартиры в ЦАО: самые дорогие предложения – в районе Золотой мили и Патриарших прудов (до 45000 долларов в месяц). На втором месте по популярности ЗАО (наиболее популярны квартиры на Кутузовском проспекте). Традиционно востребованы качественно отделанные квартиры в элитных ЖК в СЗАО и ЮЗАО.

Важно отметить, что структура рынка аренды в 2010 году заметно изменилась: в связи с сокращением штатов многих международных компаний спрос со стороны экспатов сократился практически вдвое. При этом, стоит отметить, что значительно увеличился спрос со стороны российских граждан. Итоги второго полугодия закрепили эту тенденцию рынка элитной аренды.

По прогнозам экспертов компании MAYFAIR Properties в 2011 году на рынке аренды жилой элитной недвижимости можно ожидать повышения цен (в пределах 10% годовых).

Получи ипотеку на квартиру!