Мониторинг рынка недвижимости. Декабрь 2010 года

Жилая недвижимость

Карта 1.1. Москва. ЦАО. Элитные новостройки. Объем и структура предложения

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В декабре 2010 года в открытом предложении на рынке элитных новостроек находилось более 900 квартир в 30 жилых комплексах. Еще в нескольких новостройках шла реализация квартир в формате закрытых продаж.

Наибольший объем предложения на рынке элитных новостроек сформирован такими комплексами как «Садовые кварталы» (район Хамовники) и «Итальянский квартал» (Тверской район). Их суммарная доля в общем объеме предложения составляет порядка 45%.

Активность покупателей в преддверии новогодних праздников традиционно снизилась. Количество заявок на покупку элитных квартир, поступивших в компанию Blackwood, снизилась на 40% по сравнению с осенними месяцами.

Карта 1.2. Москва. ЦАО. Элитное жилье. Цены

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

Последний месяц 2010 года не принес существенного изменения цен на рынке элитных новостроек Москвы. По итогам месяца средняя цена составила 17 900 долларов за кв. м* (c учетом квартир в ЖК «Садовые кварталы» - 15 700 долларов за кв. м). Наиболее высокие цены традиционно зафиксированы в зоне Остоженки- Пречистенки (24 650 долларов за кв. м), в Пресненском районе (23 300 долларов за кв. м) и на Якиманке (18 800 долларов за кв. м).

Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья в декабре 2010 года выросла на 1,7% и составила 24 200 долларов за кв. м. Наиболее дорогими районами стали: Остоженка-Пречистенка (29 250 долларов за кв. м), Хамовники (26 580 долларов за кв. м) и Пресненский (26 700 долларов за кв. м).

- по умолчанию без ЖК «Садовые кварталы»

Офисная недвижимость

Карта 2.1. Москва. ЦАО. Объем и структура предложения

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В последний месяц 2010 года рынок офисной недвижимости демонстрировал тенденции, которые были актуальны в течение всего года: восстановление рынка продолжалось, спрос на аренду и покупку помещений рос – в декабре было заключено несколько крупных сделок (см. таблицу), при этом основные «кризисные» тенденции оставались актуальными.

Так, в декабре стало известно о серьезных изменениях в девелоперских портфелях сразу трех крупных игроков рынка коммерческой недвижимости: компания Horus Capital объявила о продаже своего последнего актива – строящегося в районе «Водного стадиона» комплекса «Олимпия Парк», в качестве возможного покупателя называют ФК «Открытие», которая уже приобрела у девелопера большую часть активов; девелопер MR Group объявил о возобновлении всех своих проектов, приостановленных из-за кризиса, при этом, в результате диверсификации бизнеса девелопер планирует увеличить долю жилых проектов до 50% в общем объеме портфеля, тогда как до кризиса более 90% всех проектов составляли объекты коммерческой недвижимости; ИГ «Коперник», избавившаяся за последние 2 года от большей части своих офисных активов, приняла решение разморозить и перепрофилировать проект строительства комплекса на просп. Вернадского, где изначально должен был быть построен бизнес-центр общей площадью 50 000 кв. м, а в результате появится гостиница уровня 3-4* с арендными апартаментами.

Карта 2.2. Москва. Ставки аренды*. Введенные объекты. Заявленные проекты

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

Новые городские власти продолжают «выстраивать новые акценты градостроительной политики»: так, в декабре мэр Москвы Сергей Собянин выступил с заявлением о поощрении офисного строительства за пределами центра, на периферии.

В целом 2010 год принес рынку офисной недвижимости стабильность всех основных показателей, определил предпосылки к дальнейшему восстановлению и росту. При этом одной из главных тенденций 2010 года стало серьезное замедление темпов ввода нового предложения.

Таблица. Некоторые сделки по аренде офисных площадей, декабрь 2010 года

Торговая недвижимость

Карта 3.1. Москва. Открытие новых торговых центров

В декабре состоялось открытие универмага «Цветной» на месте бывшего центрального рынка на Цветном бульваре (общая площадь 36 500 кв. м, девелопер – RGI International). Формат объекта предполагает продажу одним оператором товаров различных марок: в проект наряду с уже известными и популярными марками привлечены ряд новых для российского рынка брендов (All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss). Широкий ценовой диапазон представленных марок (от «ниже среднего» до «высокого») потенциально расширяет целевую аудиторию комплекса, однако общая концепция проекта скорее свидетельствует о позиционировании в верхнем сегменте рынка.

Открытие другого значимого проекта на рынке торговой недвижимости Москвы – ТРЦ «Афимолл Сити» в ММДЦ «Москва Сити» – было перенесено с декабря 2010 года на I квартал 2011 года.

В декабре также происходили значимые события со стороны спроса: X5 Retail Group объявила о поглощении сети дискаунтеров «Копейка». Стоимость сделки, укрепившей лидерские позиции X5 Retail на российском рынке, составила 1,6 млрд. долл. США. Также стало известно о покупке гипермаркетов «Мосмарт» владельцем сети «Седьмой Континент». С учетом сравнительно невысокой популярности гипермаркетов среди населения, можно ожидать, что основную ценность для покупателя представляют недвижимые активы сети, на базе которых возможно дальнейшее развитие направления гипермаркетов «Седьмого Континента» – «Наш гипермаркет».

Карта 3.2. Москва. Диапазон арендных ставок на торговые помещения по АО г. Москвы.

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В декабре значимых изменений в ставках аренды на помещения сегмента street retail не происходило: на рынке сохраняется высокий уровень ставок, достигнутый в ноябре на фоне массовой ликвидации киосков и других форм нецивилизованной уличной торговли по инициативе Правительства Москвы.

Стоит отметить, что в декабре последовал ряд заявлений мэра и других представителей правительства города, которые в будущем также могут оказать влияние на дальнейший рост ставок. Так, было объявлено о возможном приостановлении строительства торговых объектов в центральных районах города с целью решения транспортных проблем. Среди наиболее значимых объектов, находящихся сегодня в стадии строительства в центральном районе Москвы и потенциально попадающих под данное ограничение, можно отметить проекты подземных комплексов на площадях Павелецкого и Белорусского вокзалов. Если указанное решение будет реализовано, в названной локации это будет способствовать росту ставок аренды.

Существенная положительная динамика ставок аренды на помещения street retail по итогам 2010 года свидетельствует об уверенном восстановлении данного сегмента рынка после кризиса по сравнению с сегментом профессиональных торговых центров, где динамика показателей менее выражена.

Гостиничная недвижимость

Карта 4.1. Москва. Структура гостиничного фонда

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники.

В декабре на гостиничном рынке наблюдалось затишье: ни в Москве, ни в региональных городах не было открыто ни одного значимого объекта. Однако стало известно о нескольких новых проектах. Так, ОАО «Гостиничная компания» планирует построить многофункциональный комплекс с отелем на месте принадлежащей ей гостиницы «Останкино» (3*, более 900 номеров). Удаленность земельного участка от центра Москвы, основных транспортных магистралей и станций метро не позволяет рассчитывать на высокую классность объекта и его позиционирование в верхнем сегменте рынка. В пользу объекта говорит низкая конкуренция со стороны современных гостиниц в непосредственном окружении участка, а также близость крупного парка.

Еще один новый гостиничный проект обладает значительно более выгодным местоположением: речь идет о строительстве отеля уровня 5* на 200 номеров на Биржевой площади. На сегодняшний день конкуренция гостиничных объектов высшей категории в непосредственной близости от Красной площади численно высока, однако необходимо понимать, что ряд существующих отелей уже устарели и требуют реновации или реконцепции. При этом в будущем конкуренция будет усиливаться: на 2011-2012 гг. запланировано открытие отелей Intercontinental и Mandarin на Тверской ул., гостиницы «Москва».

Карта 4.2. Новые гостиничные проекты, Москва

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

События декабря свидетельствуют о высокой оценке участниками рынка его перспектив, при чем речь идет как о московском, так и о региональных рынках. Так, в декабре было объявлено о выходе сети отелей Worldhotels в Россию (в настоящее время сеть представлена в 65 странах). В планы компании входит развивать отели уровня 4-5* в Москве и 3* – в региональных городах. Однако необходимо иметь в виду, что с учетом активной экспансии ведущих мировых гостиничных брендов на российском рынке развитие сети Worldhotels будет проходить уже в условиях высокой конкуренции.

Активную позицию на рынке имеют и российские игроки: компания «ГОСТ отель менеджмент» (входит в ГК «Базовый элемент») планирует развивать сеть «Русские отели» в Москве и региональных городах. Согласно заявлениям компании, в спектр ее интересов входят как бизнес-отели, так и загородные объекты и бутик-отели. На начальном этапе под брендом «Русские отели» начнут работать гостиница «Сретенская» в Москве и бизнес-отель в Нижнем Новгороде.

Загородная недвижимость

Карта 5.1. Московская область. Загородные проекты, вышедшие на рынок

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В декабре 2010 г. на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья продолжился выход новых загородных поселков.

Компания Kaskad Family объявила о выходе нового поселка эконом сегмента «Бестужево», расположенного в 43 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Проект рассчитан на 3 года, объем инвестиций превысит 600 млн. руб. В рамках проекта будет реализовано 334 участка без подряда, площадью от 6 до 13 соток. Минимальная стоимость 1 сотки земли с учетом подведенного газа и электричества составляет 100 000 рублей.

Большинство новых проектов, вышедших на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья в 2010 году, относятся к сегменту эконом.

Стоит отметить, что доля новых проектов, предлагающих на продажу земельные участки без подряда, составила по итогам 2010 года 65% от общего объема предложения и сократилась на 13 процентных пунктов по сравнению с 2009 года.

Карта 5.2. Московская область. Организованные загородные поселки. Цены

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В декабре 2010 года средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне. Проведение предновогодних маркетинговых акций и предоставление скидок продолжилось.

Компания Vesco Group предоставляет скидки на домовладения в коттеджных поселках «Истринское поместье» и «Русская деревня», расположенных в 47 и 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе, размер дисконта доходит до 10%. Компания «Вектор Инвестментс» проводит новогодние акциях в 12 коттеджных поселках «Истринской долины». Покупателям земельных участков предоставляются скидки от 100 000 до 200 000 рублей. В поселке Vitro Country предлагаются скидки в 5% на участки без подряда. В клубном поселке «Маленькая Италия» предлагаются специальные условия на покупку вилетты «под ключ».

Размер дисконта на меблированную вилетту площадью 444 кв. м составляет 10%. Компания «Инком» предоставляет скидки от 15 до 20% на таунхаусы в поселках «Маленькая Шотландия» и «Покровский».

Стоит отметить, что большинство новогодних акций действует при полной единовременной оплате приобретаемого объекта недвижимости и будут длиться до 31 января 2011 года.

Получи ипотеку на квартиру!