Жилищные условия населения России и задачи жилищной политики

Кризисная ситуация, сложившаяся в жилищной сфере вызывает необходимость и возможность приведения структуры жилищной политики в России в сбалансированное состояние. Анализ уровня развития жилищной сферы показал значительное отставание субъектов РФ и России в целом от развитых стран по уровню обеспеченности населения жилой площадью, количеству комнат, которые занимает среднестатистическая семья, благоустройству и степени изношенности жилищного фонда. Нерешенными также остаются проблемы финансовой доступности жилья для подавляющего большинства населения страны.

В 2008 г. в среднем по России на 1 человека приходилось 22,0 кв.м общей площади жилья (в городах – 21,7 и в сельской местности – 22,7 кв.м) при том, что среднеевропейский стандарт составляет порядка 35-45 кв.м. м на человека. Наибольшее отставание наблюдается от США, где на душу населения приходится 65 кв. м общей площади жилья, и Норвегии – там в расчете на душу - порядка 75 кв.м.  Оценки экспертов показывают, что даже при самых оптимистичных предположениях о темпах строительства жилья в России (1000 кв. м на 1000 человек в год), для сокращения указанного отставания потребуется от 40 до 50 лет, а при более реалистичных предположениях об уровне строительной активности в России (порядка 400 кв.м. вводимого жилья на 1000 жителей в год) для достижения уровня обеспеченности США и Норвегии потребуется соответственно от 120 до 150 лет. 

Значительное отставание России от развитых стран наблюдается также и  в количестве комнат, которые занимает семья. Сравним положение в жилищной сфере России с другими странами «Группы восьми» и странами-членами Европейского союза.

В России 63,4% жилых помещений состоит из 1-2 комнат, тогда как в США таких жилых помещений всего 1,3%, в Канаде – 2,2%, в Германии 8,3%, в Италии 8,5% и максимум (из стран группы 8) - во Франции - 18,3% – Таблица  1.

Таблица 1. Распределение жилых помещений  по числу комнат и статусу владения жильем (по странам «Группы восьми»)

1) 3 и более комнат

Источники: «Группа восьми» в цифрах. 2009. Стат.сб./Росстат.-  M., 2009,  с.57;

Россия и страны - члены Европейского союза. 2009.: Стат.сб./ Росстат. - M., 2009,  c.99

Благоустройство российского жилищного фонда также самое низкое среди стран Группы восьми, особенно это касается степени оборудованности жилых помещений водопроводом (77%), ваннами или душем (66%), а также канализацией.   У нас обеспеченность этими видами коммунальных услуг в среднем по РФ составляет 66%  - ваннами или душем, 73% - канализацией, 77%  - водопроводом, тогда как в других странах «восьмерки» она приближается к 100%.

Еще одна болевая точка – это степень изношенности и техническое состояние российского жилищного фонда. По данным статистики, около 3,3% общей площади жилищного фонда составляет ветхое и аварийное жилье. Для последних двух десятилетий характерным является сокращение ежегодных объемов капитального ремонта жилья. Средний износ основных фондов сетей и сооружений коммунальной инфраструктуры составляет порядка 60%. Между тем объемы ввода сетей и сооружений постоянно снижаются. Все это способствует быстрому приросту жилья, непригодного для проживания. 

В 2009 г. общий объем ветхого и аварийного жилья в стране составил уже 99,5 млн. кв. м общей площади, что почти в 2,5 раза превышает его уровень в 1996 г. и в 1,7 раз больше годового ввода жилья в 2009 г.  Одновременно с этим ежегодные объемы вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилищного фонда примерно в 5 раз отстают от нормативных (таблица 2).

Таблица 2. Соотношение объема ветхого и аварийного жилищного фонда и ежегодного ввода жилья

Такая ситуация явно свидетельствует о крайней необходимости увеличения объемов капитального ремонта жилья.

Между тем данные Росстата говорят о другом. Из общей площади жилья, введенного в 2009 г. (без индивидуального) всего только 1,1% построено за счет реконструкции действующего ранее жилфонда. В Санкт-Петербурге за счет реконструкции введено 56,5 тыс.кв. метров жилья (2,4%), Кемеровской области - 55,3 тыс.кв.метров (8,8%), Калининградской области - 15,1 тыс.кв.метров (3,8%), Республике Башкортостан - 12,6 тыс.кв.метров (3,0%).

В этом же русле лежат решения нового московского руководства по сворачиванию программы капитального ремонта жилья.  Так, согласно принятой с 2008 г. Программе, рассчитанной до 2014 г., было запланировано капитально отремонтировать почти 14 тыс. домов. Однако бюджет этой программы был явно занижен, если исходить из нынешнего уровня цен (почти в 3 раза) – вместо запланированных 490 млрд. руб. на ремонт потребуется почти 1,5 трлн.руб., что для сократившегося бюджета Москвы непосильно. Кроме того сменились и приоритеты: в первую очередь курс взят на решение транспортных проблем, модернизацию здравоохранения и сохранение социальных гарантий малообеспеченным слоям населения.  Для предотвращения дальнейшего ухудшения состояния жилищного фонда Москвы необходимо решать вопрос о создании механизмов привлечения в сферу капитального ремонта  города средств частных инвесторов.

Что касается строительства жилья, то ясно, что финансово-экономический кризис явился существенным тормозом для развития строительной отрасли в нашей стране. По данным Росстата, объем ввода жилья в России в предкризисный период ежегодно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост ввода жилья составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести 66 млн. кв. м, но фактический ввод составил 64,1 млн. кв.м (прирост составил всего +5,1%). В 2009 г. ввод жилья снизился до 59,8 млн. кв. м общей площади или  93,3% от уровня 2008 г. По предварительным данным Росстата, общий ввод жилья в 2010 г. составил 58,1 млн.кв.м или 97% от уровня 2009 г.

Несмотря на рост жилищного строительства в предкризисные годы, нам так и не удалось достичь его лучших показателей советского периода: максимум годового ввода жилья в России пришелся тогда на 1987 г. и составил 72,8 млн.кв.м. общей площади. 

Обращает на себя внимание разная реакция на финансово-экономический кризис Москвы и Московской области. В Москве  с 2000 по 2007 год годовой ввод жилья вырос с 3,0 до 4,8 млн. кв. м, но уже в 2008 году программа строительства жилья не была выполнена (за год было введено 3,3 вместо запланированных 5,3 млн.кв.м (из них в декабре «введено» 1,2 млн.кв.м), и общий спад за год составил -32%. В 2009 г. спад жилищного строительства в Москве продолжился: за год было введено всего 2,7 млн.кв.м. жилья, что составило 82,8% от уровня 2008 года. В Московской области ввод жилья с 2000 по 2007 год вырос  весьма значительно - с 2,6 до 7,8 млн. кв. м. Спад строительства в 2008 году в Московской области в отличие от Москвы был близок к нулю (-0,3%).  В 2009 г. в Московской области введено 8,2 млн.кв.м общей площади жилого фонда, что составило 104,5% от уровня 2008 г. Еще одна отличительная черта 2009 г. состоит в том, что все отставание ввода 2009 г. пришлось на IV квартал. Так, если в 2007 и 2008 гг. в IV квартале было введено 27,1 и 28,9 млн.кв.м общей площади жилья, то в IV квартале 2009 г. – всего 24,8 млн.кв.м, что свидетельствует о нарастании негативных тенденций в строительной сфере, закладываемом на 2010 г. Эта гипотеза подтвердилась в полной мере. В 2010 г. В Москве по итогам года было введено всего 1771,0 тыс. кв.м общей площади жилья, что составляет всего 65,5% от и так уже глубоко провального 2009 г.   Позитивным можно считать увеличение доли строительства панельных домов эконом-класса с примерно 10% к 2009 г. до 25% к концу 2010 г.  

Для нормального воспроизводства жилищного фонда и достижения целей реализации Национального проекта в России в среднем ежегодно должно вводиться не менее 1 кв.м на человека (или 1000 кв.м на 1000 человек в год), что обеспечивало бы обновление жилищного фонда в 4%. В 2009 г. этот показатель составил в среднем по стране 422 кв.м на 1000 чел. (наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения в 2009 г. были введены в Московской области - 1255 кв.м).  Как показывает опыт экономически развитых стран, большая доля жилых домов строится на месте сносимых. Это позволяет использовать существующую инфраструктуру и наряду с улучшением жилищных условий граждан, переселяемых из сносимого жилья, удешевляет стоимость нового жилья, так как не требует строительства на участках коммунальной инфраструктуры. В регионах России такой механизм ввода жилья на месте сносимого практически не используется, поскольку ежегодно в среднем по России сносится лишь 2,7% аварийного жилищного фонда, а в некоторых регионах - по 0,3-0,7%.

Один из важнейших индикаторов уровня развития жилищной сферы - уровень доступности жилья для населения. Доступное жилье является важнейшим фактором эффективности экономики и мобильности трудовых ресурсов.  Уровень денежных доходов основной массы населения не позволяет идти по пути увеличения приобретения жилья в собственность.

В Таблице 3 приведены расчеты уровня доступности на вторичном рынке жилья стандартной квартиры 54 кв. м для семьи из  3-х человек. Согласно международной классификации рынков жилья по критерию доступности, благоприятным считается показатель доступности, не превышающий 3 лет. На практике это означает, что среднестатистическая семья может приобрести стандартную квартиру не более чем за 10 лет, выплачивая за нее не более трети совокупного семейного денежного дохода в год. Значение показателя доступности стандартной квартиры колеблется от 4,48 до 5,91 лет (даже в 2009 г., когда за счет снижения рыночных цен на жилье, доступность несколько возросла). Это означает, что покупка жилья на рынке «серьезно осложнена» или, чаще всего, жилье «существенно недоступно». Если же рассмотреть случай квартиры в 2 раза большей площади (что соответствует среднеевропейскому стандарту жилищной обеспеченности), то соответствующий показатель колеблется от 8,96 до 11,82 лет.

Таблица 3. Доступность жилья для населения на вторичном рынке жилья:  число лет накопления из расчета среднедушевого/медианного уровня  денежных доходов населения (2000, 2006-2009 гг.)

*цены - на конец периода; среднедушевые доходы - в среднем за соответствующий год (данные Росстата), медианный уровень доходов оценен на основе распределения совокупного денежного дохода населения по 20% доходным группам (третий квинтиль)

** 2000 год – год начала послекризисного (1998 г.) роста цен на рынке жилья, который опережал рост денежных доходов населения

Важно подчеркнуть, что в западной экономике при оценке доступности жилья используется не среднедушевой, а медианный денежный доход населения, который, при той сильной дифференциации денежных доходов, которая характерна для России, и особенно для Москвы,  значительно ниже среднедушевого.

Доступность для населения квартиры российского и европейского стандарта (54 и 108 кв.м. общей площади, соответственно) на вторичном рынке жилья для России в среднем, а также для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга за 2000 и 2006-2009 гг., рассчитанная на основе медианного уровня доходов населения, также представлена в Таблице 3.

В случае расчетов, основанных на медианном уровне денежных доходов населения, значение показателя доступности стандартной квартиры в 2008 г. колеблется от 5,91 в Московской области до 8,97 лет в Москве. Если же рассмотреть квартиры европейского стандарта, то соответствующий показатель варьирует от 11,83 до 17,96 лет, соответственно.

Под «справедливой ценой» на рынке жилья понимается такая цена 1 кв. м общей площади жилья, при которой среднестатистическое домохозяйство из 3-х человек со среднестатистическим уровнем доходов будет копить весь свой доход на квартиру 54 кв. м, купленную по этой цене, ровно 3 года.

Ограничение показателя доступности величиной в 3 года также означает, что,  в случае покупки квартиры в 54 кв. м,  цена 1 кв.м. этой квартиры не должна превышать размера двух месячных денежных доходов населения. В случае же покупки квартиры по среднеевропейскому стандарту (108 кв.м) цена 1 кв. м. не должна превышать размер одного месячного дохода.

У нас указанное соотношение не выполняется. Так, например, в Москве, в 2008 г. среднедушевой денежный доход 1 человека составил 34 207 рублей, а величина медианного уровня дохода - 20 850 руб. Тогда справедливая цена 1 кв. м. на рынке жилья квартиры в 54 кв. м., должна составлять: 68 414 руб. (если в расчет принять среднедушевой денежный доход) и 41 700 руб. (если основываться на медианной величине денежных доходов).

Соответственно, справедливая цена 1 кв. м квартиры европейского стандарта жилищной обеспеченности должна составлять: 34 207 руб. (если в расчет принять среднедушевой денежный доход) и 20850 руб. (если основываться на медианной величине денежных доходов).

Согласно данным Росстата, в декабре 2008 г. цена 1 кв.м жилья на вторичном рынке жилья в Москве была 158915 руб., а согласно данным риэлторов, и вовсе 194 554 рублей, т.е. значительно больше.

Следуя рыночной парадигме развития жилищной сферы, государством все годы реформ значительное внимание уделяется такому рыночному институту, как жилищная ипотека. В 2006 г. в России объем предоставленных ипотечных кредитов составил 263 млрд. руб., в 2007 г. - 538 млрд. руб. Это максимальное достижение предкризисного периода. Все усилия предкризисного периода во время кризиса были сведены на нет, так как в условиях кризиса рынок ипотечного кредитования практически прекратил свое существование. По мере преодоления кризиса, объемы ипотечного кредитования  вновь стали расти. Однако ипотека так и не стала у нас эффективным инструментом решения жилищной проблемы для широких слоев населения, поскольку в России не соблюдается соотношение, необходимое для установления равновесия между уровнем рыночных цен на жилье и уровнем доходов населения. Узкая общая база денежных доходов населения и, в особенности, их резкая дифференциация, налагают на развитие ипотеки в нашей стране существенные ограничения.

В годы реформ произошел фактический уход государства из жилищной сферы. Опора на чисто рыночные механизмы удовлетворения спроса на жилье и ускоренное развитие ипотечного кредитования способствовали чрезмерному росту цен на рынке жилья, а также увеличению разрыва в количестве и качестве жилищной обеспеченности между богатыми и бедными. Средний класс при этом вообще выпал из поля зрения. Практическая недоступность жилья на рынке для подавляющего большинства населения заставляет искать другие формы обеспечения населения жильем.  Кризисная ситуация, сложившаяся в жилищной сфере, вызывает необходимость и возможность приведения структуры жилищной политики в России в сбалансированное состояние.

Нам представляются необходимыми следующие меры по развитию и реформированию жилищной сферы.

Пересмотр роли государства в сфере строительства и распределения жилья на принципах некоммерческого найма, причем в отношении не только беднейших групп населения и так называемых очередников, но и значительно более широких слоев населения, включая представителей среднего класса.

Увеличение объемов ввода жилья, создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства (в то числе за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства). 

Создание эффективного механизма  выделения участков под жилищное строительство и решение проблемы обеспечения их необходимой инфраструктурой на основе государственно-частного партнерства.

Изменение  структуры инвестиций в строительство в пользу увеличения строительства жилья государственной и муниципальной формы собственности.

Увеличение в структуре строительства доли типового жилья эконом- класса с внутренней отделкой - с квартирами, готовыми под ключ, с целью решения жилищных проблем основной части населения. На квартиры  эконом- класса накоплен  большой отложенный спрос.

Разработка и внедрение механизмов государственного регулирования цен на квартиры эконом-класса:

• либо путем государственного софинансирования строительства жилья, которое затем будет продаваться по определенной низкой цене льготным группам населения;
• либо прямого выкупа у застройщиков построенного жилья по фиксированной цене (своего рода госзаказ) и затем – его распределение либо продажа по льготным ценам социально защищаемым группам населения.    При этом земельные участки под такое строительство также должны выделяться государством  на льготной основе. 

 Развитие арендного сектора жилья. Создание экономически эффективной для застройщиков системы инвестирования в строительство арендного жилья. Эффективность арендного сектора жилья для разных групп населения доказывает мировой опыт. В США, например, в различных категориях многоквартирных домов арендуется от 80  до 90% квартир.  Вообще частное жилье в странах Запада не является столь доминирующей формой собственности, как это нам представляется.  Так  в Германии оно составляет 40%, в Австрии и Нидерландах – чуть больше 50%.

Разработка национальной модели и ускоренное развитие сектора доступного социального жилья в России (не путать с жильем, предназначенным для социального найма), которое предназначено для сдачи в аренду на некоммерческой основе широким слоям населения.

Проведение реформы в сфере налогообложения недвижимости. В частности, введение более высокой шкалы налога на второе жилье, а также на первое и единственное жилье - на ту его часть, которая превышает социальную норму обеспеченности жильем.

Внедрение системы сбережений населения по типу строительно-сберегательных касс, которая в большей мере соответствует возможностям различных доходных групп населения осуществлять сбережения для приобретения жилья, предполагает участие государства в виде премии на сбережения и в меньшей степени, чем ипотека вызывает рост цен на рынке жилья.  Возрождение практики жилищно-строительных кооперативов.

Ясно, что предлагаемые меры жилищной политики должны иметь свою специфику для различных регионов и типов поселений, однако общим для всех них является тот факт, что строительство доступного для населения жилья является (и всегда было) важнейшим фактором преодоления финансово-экономического кризиса. 

Н.Н. Ноздрина,

Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН, с.н.с., к.э.н.

И.М. Шнейдерман,

Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН, зав. лаб., к.э.н.