Элитные районы Москвы выйдут за пределы ТТК

Очень часто эксперты рынка, аналитики, журналисты или просто покупатели недвижимости задаются вопросами «сколько максимально может быть квартир в элитном доме?» и «может ли комплекс считаться элитным, если в нем больше 30, 70 или ста квартир?».

Для начала замечу, что ни в одной стране мира такого нет. По этому принципу ни одна башня Трампа не войдет в рейтинг элитных домов, и ни один дом Нью-Йорке или в Дубай, Шанхае, Сингапуре, Гонконге и Монако, хотя стоимость квартир в последних двух мегаполисах самая высокая в мире. Так, в Гонконге их стоимость достигает 100 тыс. долларов за 1 кв.м, в Монако — порядка 50 тыс. Зато во всем мире первым и главным единственным принципом элитарности является местоположение объекта, и потом качество строительства и вот уже во втором пункте, может быть разное количество подпунктов.

У России как всегда свой путь. Дома сдаются в бетоне и, соответственно, классификация не похожа ни на одну в мире. За рубежом — это, как правило, уровень отделки квартир, бренды техники на кухни, в санузлах, системы кондиционирования, качество отделочных материалов в квартирах и лобби. У нас же, так как квартира в бетоне, по этим принципам оценить жилой комплекс сложно, и тут на первый план выходят другие критерии: системы кондиционирования, трехсторонняя ориентация квартир, количество квартир на этаже (не более двух) для приватности, высота потолков более трех метров. Потолки, кстати, только наша русская особенность, ни в одной стране мира вы не найдете в рекламных материалах пункт о высоте потолков в качестве преимуществ объекта. Еще очень важна инфраструктура дома, а именно ее наличие и марки лифтов.

К сожалению или к счастью, Россия устроена таким образом, что, в отличие от США и других развитых стран, Москва — это абсолютный и безоговорочный финансовый, бизнес и политический центр страны, да и всего СНГ. Ежегодный приток людей в столицу колоссальный, по данным официальных исследований предполагается, что к 2020 году население города может достичь 30-35 млн человек, а с учетом маятниковой миграции, обусловленной приростом населения Подмосковья, суточное население столицы России будет составлять от 19,5 до 21 млн человек. Надо заметить, что миграционный приток состоит не только из дешевой рабочей силы, но из состоятельных людей. Например, сегодня половину покупок в элитном сегменте столицы составляют покупатели из региональных центров России. В результате, спрос на центр столицы с каждым годом растет.

Теперь пару слов о том, что из себя сегодня представляет элитный центр Москвы. В отличие от Лондона, например, столица России имеет систему колец и поэтому центр имеет строгие границы. Внутри Садового кольца есть определенное количество площадок, которые теоретически могут быть застроены клубными элитными домами (в ЦАО сейчас планируется снести или реконструировать 311 ветхих и аварийных домов). Но надо учесть, что эта территория имеет строгое ограничение по высотности: практически во всем центральном округе нельзя строить здания выше 7 этажей.

Следующий рубеж элитной недвижимости — Третье транспортное кольцо (ТТК). Ряд районов между Садовым кольцом и ТТК тоже сегодня считаются элитными, например Хамовники или Замоскворечье.

Конечно, в центральных престижных районах Москвы достаточное количество площадок, чтобы обеспечить спрос на ближайшие пару десятков лет, это как крупные территории на месте бывших заводов, на которых можно построить от 100 до 1000 квартир, так и небольшие ветхие здания, которые можно увеличить по высотности до 5-7 этажей и построить клубные дома на 15-30 квартир. Однако в сфере нынешней политике города Москвы большинство из этих площадок прекратили свое дальнейшее развитие на неопределенное время. Поэтому, без всяких сомнений, элитные жилые комплексы все чаще будут строится за пределами ТТК, в первую очередь, на западе и юго-западе. Кстати говоря, в большинстве городов Европы самые престижные районы и пригороды находятся, как правило, именно в этих направлениях. Наиболее востребованной в будущем будут большие жилые комплексы, аналогичные проекту «Садовые кварталы».

MRICS, партнер Chesterton International Real Estate Екатерина Тейн, специально для ГдеЭтотДом.РУ