Элитная недвижимость: от клубных домов до районов de luxe (опрос)

До середины 2000-х критерии жилых комплексов de luxe были предельно просты: местоположение, транспортная доступность и окружение. Чтобы дом назывался элитным, он должен был находиться внутри Садового кольца, а предельно допустимое число квартир в нем считало 40. Но участков в историческом центре все меньше, получить их все сложнее, а отказываться от строительства дорого и прибыльного люксового жилья никто не собирается. Надо заметить, что все это время перед девелоперами, которые получили землю внутри Садового кольца, вставала дилемма: построить побольше квадратных метров побольше и подешевле или, наоборот, поменьше и подороже. Раз и навсегда эта проблема была решена в 2003 году, когда группа компаний «МИАН» анонсировала строительство проекта «Коперник» на Якиманке. Этот жилой комплекс на 110 квартир позиционировался как de luxe. Кто-то ставил под сомнение позиционирование данного проекта, но сами девелоперы восприняла появление «Коперника» возгласами восторга, ведь группа Александра Сенаторова создала прецедент и дорога к многоэтажным жилым комплексам была открыта. Застройщики возводили жилые комплексы один больше другого, а неизменным критерием элитарности на люксовом рынке оставалась высокая цена (см. таблицу 1). Надо заметить, что четыре из пяти самых больших элитных жилых комплексов Москвы расположены в районе Хамовники. Исключение составляет лишь ЖК «Онегин» — проект возведен на Якиманке, но больше пяти лет назад. Активная застройка Хамовников подтверждает известную версию о том, что элитным может стать любой район, главное, чтобы в нем было свободное место под новую застройку. А раскрутить можно любое место, хоть Жулебино.

Таблица 1. Самые большие элитные жилые комплексы столицы

Портал недвижимости ГдеЭтотДом.РУ решил опросить экспертов строительного рынка о том, что они думают о трендах в элитном секторе жилья и какими комплексы de luxe станут в ближайшем будущем.

Генеральный директор МИЦ-Недвижимость (ГК МИЦ) Наталья Соломонова:

— Традиционно считалось, что для категории «Deluxe» требования довольно жесткие — не более 45 квартир, для класса «Premium» допускает до 100 квартир в доме. Однако сегодня понятие элитного комплекса становится несколько размыто. С появлением такого формата элитной недвижимости, как «кварталы» говорить об определенном количестве квартир для попадания в элитный класс стало сложнее. Возможно, в подобных проектах придется рассматривать каждый корпус по отдельности — что тоже не будет являться панацеей. Скорее всего, элитные кварталы будут рассматриваться как отдельная категория элитного жилья, для которой со временем будет разработана собственная классификация.

Корректировке подвергается со временем и такой критерий оценки элитной недвижимости, как расположение. Если раньше элитными считались районы в пределах Садового кольца, то сегодня элитными считаются некоторые районы и в пределах ТТК.

Надеюсь, что все-таки за МКАД элитная недвижимость не выйдет, для новых районов Москвы, даже с организаций там территорий для работы и жизни чиновников, будет или придуман свой термин, или эксперты рынка воспользуются критериями оценки загородной элитной недвижимости. А термин «элитное жилье» по-прежнему будет относиться к историческому центру столицы.

Старший консультант отдела оценки и стратегического консалтинга CBRE, член Совета директоров RICS Rossia&CIS Наталья Зах:

— На мой взгляд, само слово «элитный» не подразумевает большого количества квартир — дом не должен напоминать «муравейник», как некоторые жилые комплексы, позиционируемые застройщиками как элитные, например ЖК «Шуваловский» или «Доминион». Максимальное количество квартир в действительно элитном доме, по моему мнению, не должно превышать 40-50. В качестве примера могу привести клубный дом «На Плющихе» — в нем всего 8 квартир.

Сегодня нет сложившейся общепринятой классификации жилья. По моему мнению, среди обязательных качественных и количественных показателей «элитарности» дома должны быть следующие: центральное местоположение, окружающая застройка и видовые характеристики (вспоминается один жилой комплекс в ЦАО, расположенный между кладбищем и железнодорожной веткой), архитектурная эстетика, удобный подъезд, обеспеченность парковочными местами, обеспеченность объектами инфраструктуры (фитнес-клуб, салон красоты и т.д.). Безусловно, важен фактор приватности и безопасности.

Что касается перспектив нового строительства жилья высокого класса с точки зрения удаленности от центра Москвы и даже от МКАД, то, замечу, местоположение остается главным фактором для объекта. С учетом московских пробок жить в центре города удобно, а если приоритетом является свежий воздух и тишина — предпочтение покупателя может быть отдано индивидуальному жилому дому. Поэтому дома на 30-40 квартир, построенные в отдаленных от центра районах, а также за МКАД некорректно называть элитным жильем.

Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский:

— До недавнего времени многоквартирный дом в принципе не мог считаться элитным — к этой категории относили только те объекты, количество квартир в которых не превышало тридцати. Однако в связи с дефицитом качественных участков под застройку в Москве, а также с более высокой доходностью подобных проектов на рынке появляется все больше высотных домов, которые позиционируются не как бизнес-класс, а как элита.

Но все же, большая часть по-настоящему элитных, самых дорогих объектов сосредоточена в пределах Садового кольца и их непременный критерий — камерность проживания. Небольшое количество новых элитных домов, которые еще будут появляться в центре города, едва ли окажутся похожи на «муравейники», в том числе потому, что здесь запрещено высотное строительство.

Если обратиться к мировому опыту в Европе состоятельные люди предпочитают именно малоэтажную застройку, и даже в США на известном своими высотками Манхэттене число небоскребов не превышает 15%. И то большинство из них используется знаменитостями и бизнесменами в качестве статусного жилья лишь на время периодических визитов в Нью-Йорк.

Директор по развитию агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Лашко:

— Истинно элитных домах не бывает большого количества квартир, поэтому все вышеперечисленные дома — скорее, бизнес-класс. Малое количество квартир в элитном доме (максимум 50, в идеале еще меньше) дает ощущение избранности, позволяет гораздо легче обеспечить охрану, позволяет избежать случайных людей на территории дома.

Ведущий аналитик ФСК «Лидер» Сергей Грудолов:

— Что касается перспектив, то, думаю, что количество масштабный проектов будет сокращаться, а вот клубных домов, напротив, возможно и прибавится. Предположу, что не стоит ждать резкого изменения вектора локализации элитной недвижимости.

Информационно-аналитическая служба ГдеЭтотДом.РУ