Пару лет назад все крупные девелоперы были техническими банкротами

Согласно классической схеме управления личными финансами, 10% дохода должно храниться в надежных банках или драгоценных металлах, 20-40% — в акциях фондового рынка или лишь треть стоит вкладывать в недвижимость. Речь в первую очередь идет о рентной недвижимости, а чтобы найти хороший объект для сдачи в аренду — надо серьезно анализировать рынок. Например, в Германии сегодня можно найти квартиры и дома, которые будут приносить порядка 5% годовых на вложенный капитал. С учетом того, что реальная инфляция в этой стране около 2% в год, получается неплохая доходность. На российском рынке все зависит от конкретного объекта. Надо заметить, что стоимость аренды в нашей стране и Германии сопоставимы, а вот цена на жилье в России гораздо дороже. Усложняет инвестирование в российскую недвижимость то, что темпы роста арендной платы, как правило, отстают от роста цен на недвижимость. И это отставание может привести к тому, что доходность будет ниже уровня инфляции. Я говорю не только о Москве и Санкт-Петербурге, но и о городах-миллионниках — Екатеринбург, Новосибирск.

Большую доходность можно получить, вкладывая деньги в новостройки на начальных этапах. Но играть на строительных рисках крайне опасно. Вероятность банкротства девелоперов в нашей стране очень высокая. В конце 2008 — начале 2009 года, когда кризис был в самой острой фазе, большинство наших крупных девелоперов были техническими банкротами, то есть, сумма их обязательств была выше стоимости их активов. В западных странах, где подобные процессы проводят очень быстро, эти компании на 99% стали банкротами. Но! У нас все начало развиваться по собственному сценарию: основные кредиторы — крупные банки вошли в капитал девелоперов и оказали финансовую помощь, в результате, объекты были достроены. Получается, что с одной стороны, покупатели, которые приобрели квартиры у этих компаний — выиграли. Однако с точки зрения классического экономического анализа — рассчитывать на то, что кто-то протянет строителям руку помощи, конечно, нельзя. Поэтому, вложения в новостройки на ранних стадиях строительства — это лотерея. Повезет — хорошо заработаете, не повезет — втянетесь в судебные процессы с туманной перспективой! А если это случится, то частный инвестор можно оказаться кредитором третей категории с перспективой быть вовлеченным в судебные процессы на 5-7 лет. И тогда хорошо, если вложенные средства удастся вернуть... Но....

При этом точно рассчитать рискованность инвестирования в недвижимость очень проблематично. И дело не в отсутствии методики расчета, она тривиальна, и любой студент, который знаком с финансовой математикой, может подставить значения и получить ответ. Проблема в том, что строительный рынок очень закрытый и нет достоверных данных, и нет возможности эти данные получить. В последнее время появляются хорошие новости. Так, в начале ноября представители Торгово-промышленной палаты заявили, что планируют создать единый публичный ресурс о сделках с недвижимостью. Но, как говориться, обещать — не значит жениться. А, кроме того, обычное явление для нашей страны, когда в договоре стоит одна цена, а на деле — она на порядок выше.

Ну не будем гадать о том, что произойдет в будущем, лучше поговорим о ситуации, которая сложилась в настоящее время. Сегодня главный из рисков для сохранения сбережений — девальвации рубля. Если сравнивать перспективы традиционных валют для России — евро и доллара, то, на мой взгляд, последний смотрится лучше. Люди, располагающими достаточными суммами, могут присмотреться к швейцарскому франку. Но, в этом случае, есть один подвох. Все российские банки при операциях с любыми нетрадиционными валютами закладывают большой спрэд — разницу между покупкой и продажей. Поэтому, если человек всерьез задумался о покупке швейцарского франка, то лучший вариант — приобрести эту валюту в Швейцарии. Но ради пяти тысяч долларов затевать такую поездку не стоит, ведь только на дорогу затраты составят не меньше тысячи. Еще одна проблема — для россиян открытие счета в западных банках не самое простое дело. Причем прямого запрета там нет, но банкиры к нашим соотечественникам относятся крайне настороженно и ставят различные бюрократические препоны. Ехать нужно, если планируете открыть счет на сумму не меньше 15-20 тыс. долларов. А если переводить рубли в экзотические валюты в России, то имеет смысл поговорить с сотрудником, занимающего должность выше клиентского менеджера и путем переговоров добиться меньшего спрэда. Это возможно!

Теперь о фондовом рынке. Сегодня на нем пришло время спекулянтов. Четких направленных движений мало, движения плохо предсказуемые, но для спекулянтов — это золотое время. И это, как минимум, на год. А если заглянуть подальше, на 2-3 года вперед, то перспективы более оптимистичны. Скорее всего, начнется стагфляция, которая для сырьевых экономик, к которым относятся и наша страна, манна небесная. Большая вероятность, что начнется рост цен на энергоносители, а что это значит для нашей страны, даже ребенок знает. Повториться золотая эпоха застоя. Куда стоит вкладывать в это время? В первую очередь, нефтегазовый сектор, а будут доходы у нефтяников, то понятно, что и начнут расти и акции металлургов, и «Сбербанк». Ну а к годику 2016-ому встречаем следующий кризис!

Управляющий директор группы «АЛОР» Сергей Хестанов, специально для ГдеЭтотДом.РУ