Все больше девелоперов уходят работать из столицы в ближайшее Подмосковье, только за одну неделю там было анонсировано два крупных жилых проекта. Если не изменить эту тенденцию, то это приведет к тяжелой люмпенизации отдаленных столичных районов, ведь уже сейчас с внешней стороны МКАД жить лучше, чем с внутренней.
Все больше девелоперов уходят работать из столицы в ближайшее Подмосковье, только за одну неделю там было анонсировано два крупных жилых проекта. Если не изменить эту тенденцию, то это приведет к тяжелой люмпенизации отдаленных столичных районов, ведь уже сейчас с внешней стороны МКАД жить лучше, чем с внутренней.
Долгие согласования, невероятная бюрократия и сложности с оформлением земли привели к тому, что основная часть московских девелоперов перекочевала за пределы МКАД. В результате, опрашивая участников рынка по поводу тех или иных московских проблем, все чаще приходится сталкиваться с ответом: «Мы не знаем, мы в Москве не работаем». Более того, практически каждый громкий проект, анонсированный за последнее время на рынке московского региона, относится именно к Подмосковью. Вот, например, совсем недавно стало известно, что ОПИН Михаила Прохорова в 2012 году запустит первые проекты по строительству многоэтажного жилья в Подмосковье. В частности, на Киевском шоссе в районе Апрелевки ОПИН планирует возвести жилой комплекс площадью 220 тысяч квадратных метров. Еще один комплекс площадью более 50 тысяч «квадратов» компания намерена построить в районе Павшинской поймы. Особенно показателен последний проект — это вполне типичный для московского рынка случай. Площадка находится практически в пешей доступности от Москвы, но это уже Подмосковье. Иными словами, обитатели района смогут пользоваться всеми возможностями столичных жителей, в том числе с точки зрения транспортной доступности, но реализовать такой проект гораздо проще. Для сравнения в том же районе Павшинской поймы на той же неделе о запуске нового проекта объявили компании Storm Properties и Metra Group. В частности, на участке площадью 1,13 га они планируют построить новый жилой многоэтажный монолитно-кирпичный комплекс «Павшинские Звезды». Его площадь составит около 30 тыс. кв. м, а общий объем инвестиций в проект достигнет 70 млн долларов.
Недавно проводились интересные исследования. Сразу несколько игроков рынка пытались сравнить отдаленные столичные районы с прилегающими к МКАД городами-сателлитами, например, Восточное Измайлово с Реутовым или Бирюлево с городом Видное. Исследователи пришли к феноменальным выводам: в большинстве случаев подмосковные города намного лучше обеспечены объектами социальной и бытовой инфраструктуры, чем отдаленные московские районы. Единственной проблемой остается транспортный вопрос — добираться из многих подмосковных городов до центра очень сложно из-за пробок, но проблему решает наличие железнодорожного сообщения, особенно если речь идет об экспрессе. Есть и дополнительные опции — уже в ближайшее время в Подмосковье дойдет московское метро, например, откроются станции «Пятницкая» и «Реутово», а это означает, что с точки зрения транспортной доступности такие сателлиты могут дать фору отдаленным районам Москвы. Более того, уже сейчас, если в подмосковном городе удобно расположена станция электрички, то их жители буквально перелетают пробки. Можно представить, что будет, когда пригородные электрички обновят, как планируют в «Пригородной пассажирской компании».
По сути, сложности с реализацией девелоперских проектов в Москве в какой-то момент помогли крупным инвесторам развить рынок прилегающих к Москве городов сателлитов. Вслед за новыми жилыми комплексами в эти города приходили школы, детсады, крупные торговые комплексы, которые тоже проще открыть за МКАД. В итоге потенциальные покупатели недвижимости при выборе между прогнивающим жилым фондом московских окраин и новостройками в Подмосковье по понятным причинам стали делать выбор в пользу второго варианта. Причем такими покупателями зачастую выступают именно представители среднего класса: семьи специалистов, переехавших из регионов, потенциальные ипотечные заемщики, молодые москвичи — в общем, все те, кто должны стать драйвером московского рынка недвижимости. Многие эти люди, получившие возможность купить квартиру, приобретут ее в подмосковном городе Видное, а не в столичном районе Бирюлево, просто потому что там качество жизни выше, а цены ниже. И даже ранспортная составляющая в таком вопросе отходит на второй план.
В действительности такая ситуация невероятно опасна не только для московского рынка недвижимости, а для всей городской среды. У нас очень любят рассказывать страшилки о депрессивных районах европейских и американских городов, куда нормальному человеку ступить страшно. У нас пока таких районов нет, но они могут появиться. Существенные ограничения на строительство в Москве способствуют вымыванию с рынка целого пласта отдаленных городских районов и их стагнации. Если рисовать все совсем в мрачных тонах, то через несколько десятилетий это может привести к тому, что жители процветающих подмосковных городов вроде Реутова и Видное на скоростных поездах будут проноситься сквозь полуразвалившиеся трущобы районов вроде Бирюлево, чтобы попасть на работу в не менее процветающий центр Москвы. Остановить этот процесс еще можно, но для этого надо вернуть на московский рынок застройщиков массового жилья. И сделать это можно только с помощью максимальной либерализации всех этапов для получения строительной документации.
Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ