«Агент 002»: Покупатели замерли в ожидании второй волны кризиса

Низкий ввод единиц нового жилья и растущие объемы ипотечного кредитования в этом году не привели к росту цен на жилье. Инвестиционный спрос еще не вернулся на рынок, а основная масса сделок происходила в сегменте эконом-класса преимущественно на вторичном рынке.

С весны рынок существенно активизировался благодаря ипотечным программам. Предложений по рассрочке от застройщиков сегодня почти нет так же, как и характерных для предновогоднего периода скидочных акций. Квадратный метр в Москве, по данным аналитического портала ГдеЭтотДом.РУ, продемонстрировал рост с начала года на уровне 5% с 146662 до 154823 рублей, что соответствовало уровню инфляции с оглядкой на поведение валют. Таким образом, прогноз, данный БН «Агент 002» год назад, был реализован. По данным МЭРТ, уровень инфляции не превысит 6,5% в этом году.

«Сегодня ситуация на рынке кардинально отличается от предновогоднего периода 2009 и 2010 годов, когда были очереди на регистрацию. В прошлом и позапрошлом годах в ноябре-декабре количество обращений увеличивалось в два раза. Сейчас все в ожидании второй волны кризиса, показов много, но покупатели не спешат с решением о покупке. Мы ожидаем „потепления“ на рынке после прохождения психологического барьера в виде президентских выборов», — говорит генеральный директор БН «Агент 002» Сергей Шевченко.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 4,5 млн рублей, двухкомнатной — 6 млн рублей, трехкомнатной 7-7,5 млн рублей.

Расширение Москвы

Оживление интереса к недвижимости Троицка и Щербинки (самых крупных населенных пунктов, присоединяемых к Москве) вызвало объявление о расширении Москвы. По мнению экспертов БН «Агент 002», по мере расширения столицы цены на жилье в присоединяемых районах будут подтягиваться к московскому уровню. Например, в Зеленограде стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет порядка 102537 рублей, тогда как средняя стоимость по Москве — 154 754 рублей, а в среднем по Московской области — 66 238 рублей (по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ). При этом Зеленоград является самым дешевым административным округом столицы. Хотя Зеленоград находится на значительном удалении от города, статус столичного административного округа отражается на ценах на жилье — стоимость «квадрата» здесь выше, чем в Химках или Реутове, лежащих буквально по ту сторону МКАД. Поэтому в перспективе эксперты БН «Агент 002» ожидают рост цен на жилье в Троицке и Щербинке. Так, уже сегодня отмечается увеличение интереса к недвижимости на этих территориях в 2-3 раза исходя из статистики поисковых запросов, хотя этот спрос и обусловлен спекулятивными настроениями. В то же время уже неоднократно было отмечено, что высокая стоимость жилья в Москве заставляет реальных покупателей присматриваться к ближнему Подмосковью. В области разрыв между зарплатой и стоимостью квадратного метра не такой высокий, т.к. многие покупатели работают в Москве.

Ограничение застройки

Эксперты БН «Агент 002» уже прогнозировали дефицит предложения в долгосрочной перспективе: если в 2007 году в Москве было введено в эксплуатацию 5,414 млн кв. м жилья, то в 2010 — 1,77 млн кв. м. За 10 месяцев 2011 года было введено 1,34 млн кв.м. На 2012 год запланирован ввод 2,2 млн кв.м.

С переходом на новую градостроительную политику столичных властей по ограничению возведения в центре высотных зданий ожидается ещё больший дефицит жилья, а следовательно, и дальнейший рост цен. Были расторгнуты инвестконтракты на общую сумму 35 млрд долларов. Дальнейший тренд на рост или стагнацию в краткосрочной перспективе будет понятен после президентских выборов в марте в зависимости от макроэкономических показателей.

По итогам 11 месяцев этого года средняя цена на российскую экспортную нефть марки Urals превысила 110 долларов за баррель, бюджет был сформирован из расчета 75 долларов. В конце августа Министерство экономического развития снизило прогноз роста экономики на 2011 год с 4,2 до 4,1%. Прогноз экономического роста на 2012-й ещё ниже — 3,7%. В целом, это свидетельствует о росте зависимости экономики от цен на сырьевые ресурсы — для роста требуются ещё более высокие цены.

Ипотека

По данным БН «Агент 002», сегодня около 17% жилья покупается в ипотеку. На лучшие условия могут претендовать заемщики, имеющие «белый» доход и большой первоначальный взнос. В мае Центробанк поднял учетную ставку до 8,25%. В течение года на рынке наблюдались колебания процентных ставок по ипотеке. Осенние события в Греции, а также перспектива повторения сценария в Италии и риск кризиса Еврозоны привели к росту ипотечных ставок на 1-1,5%.

По итогам 2011 года, по прогнозам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов составит не менее 640 млрд рублей, что почти соответствует докризисному уровню. В 2008 году было выдано кредитов на общую сумму 655,7 млрд рублей, в 2009 году — 152,4 млрд рублей), в 2010 году — 380,1 млрд рублей.

Настроения инвесторов

Наибольшее воздействие на первичный и вторичный рынки Москвы и Подмосковья оказали нервозность инвесторов по поводу возможного дефолта США. Эти настроения сохранялись на рынке вплоть до 2 августа, когда был увеличен размер госдолга, от которого зависит курс доллара.

Долгое время оставалось интригой, будет ли Дмитрий Медведев выставлять свою кандидатуру повторно на пост Президента РФ.

Между тем, в отличие от многих других финансовых инструментов, московская недвижимость продемонстрировала свою стабильность для инвестиций: так, биржевые индексы Dow Jones и РТС после продолжительного периода волатильности сохранили свои отметки, существовавшие в начале года. Единственной альтернативой недвижимости на протяжении года было золото: оно подорожало с 42142 до 52539 рублей за тройскую унцию.

По данным ЦБ, на 1 ноября общая сумма банковских депозитов (вкладов) и другие привлеченные средства юридических и физических лиц в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах составляет 24 506 119 млн рублей. За первую декаду декабря усредненная максимальная ставка у топ-10 банков выросла до 9,32%.