Как не стать обманутым дольщиком

Сегодня в столице более двух десятков жилых новостроек, дольщики которых стали жертвами мошенничества со стороны застройщиков. Получается, что больше 1,5 семей так и не справили новоселье в купленных ими квартирах.

По данным Москомстройинвеста, количество обманутых дольщиков уменьшилось более чем на 4000 с момента вступления в силу поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ от 21.06.2010, регулирующего действия застройщика.

Для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, следует при приобретении квартиры быть максимально дотошным. Проверить документы на объект: разрешение на строительство, проектную декларацию, документ госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок. Внимательно прочитать предлагаемый договор. Проверить, что лицо, заключающее с вами договор, совпадает с лицом, получившим разрешение на строительство и обладает правами на земельный участок, на котором ведется строительство. Если от имени продавца договор долевого участия в строительстве подписывает лицо по доверенности, запросите оригинал такой доверенности. Обещания менеджера по продажам всегда звучат красиво и убедительно, но если они не находят подтверждение в предлагаемых документах, велика вероятность того, что вы просто распрощаетесь со своими деньгами и ничего не получите взамен. Помните, что такие договора подлежат государственной регистрации.

В обращении к инвесторам Москомстройинвест призывает всех граждан, чьи средства «привлекались застройщиками на строительство объектов жилого назначения в период после 21.06.2010, по основаниям, не предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ (предварительные договоры, вексельные схемы, договоры переуступки прав и.т.д.), а также до государственной регистрации договоров долевого участия, обращаться с письменными заявлениями в адрес Комитета в целях принятия мер воздействия к застройщикам, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации».

Если Вы не готовы рискнуть всеми деньгами, передаваемыми девелоперу, приобретайте квартиру, на которую уже получено свидетельство о праве собственности, либо заключайте договор о долевом участии с последующей регистрацией.

Согласно 214-ФЗ, девелопер обязан заключить с застройщиками договор о долевом участии (ДДУ), который подлежит государственной регистрации. При заключении ДДУ, девелопер должен указать стоимость и способ оплаты и установить четкие сроки готовности объекта и его передачи. Застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и документ госрегистрации права собственности или договора аренды или субаренды на земельный участок.

Застройщик должен предоставлять дольщикам информацию обо всех этапах строительных работ, и в случае обнаружения брака исправлять его за свой счет.

Также 214-ФЗ предусматривает наличие гарантии на объект сроком не менее пяти лет со дня передачи.

Согласно поправкам в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 15 августа 2011 года, требования дольщиков будут удовлетворяться раньше, чем других контрагентов, подрядчиков и налоговых органов. Требования участников строительства удовлетворяются в порядке третьей очереди, до удовлетворения требований остальных кредиторов, не отнесенных к первой и второй очередям.

Если дольщик решит потребовать не деньги, а жилье в недостроенном доме, необходимо соблюсти несколько условий. Получить квартиру можно лишь в том случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5% совокупного размера требований всех дольщиков. Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, должно быть достаточно для погашения требований по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты. Дольщики могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект и земельный участок не обременены залогом.

Рассчитывать на помощь государства могут только малоимущие граждане. В отношении каждого дольщика органы местной власти (в Москве это префектура округа, в других городах — администрации) принимают решение о признании его обманутым дольщиком, включении в реестр для выделения ему жилой площади.

Адвокат Оксана Грикевич