Апартаменты возвращают инвесторов на рынок жилья класса de luxe

Сегодня на рынке жилой недвижимости образуется дефицит предложения. Во многом это произошло благодаря столичному градоначальнику Сергею Собянину, одной из первых инициатив которого на новой должности стал запрет на строительство жилья в центре Москвы. В результате, одни девелоперы, например, «Галс-Девелопмент» или «Баркли», — лишились проектов, расположенных в пределах Садового кольца. Еще в ряде проектов — объем возводимого жилья был сильно урезан. Например, «Гута-Девелопмент» недавно получила градостроительный план реконструкции территории завода «Красный Октябрь». И, согласно новой редакции, там будет возведено не более 25 000 кв. м жилья, тогда как раньше фигурировали цифры от 150 тыс. кв.м жилья. При этом, замечает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, спрос на элитную жилую недвижимость столицы остается стабильным, что позволяет говорить о грядущем дефиците предложения.

Хорошим выходом для покупателей в текущей ситуации стали апартаменты. В последнее время количество апартаментов на первичном рынке увеличивается: они присутствуют примерно в 40% новых объектов. По оценкам аналитического отдела Soho Estate, в настоящее время только в центре города и в многофункциональных комплексах делового центра «Москва-Сити» на продажу выставлены более 500 апартаментов. По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, на рынке Москвы порядка 15 комплексов, где расположено более чем 1100 апартаментов. Общая площадь которых — около 140 тысяч квадратных метров. Для сравнения: на докризисной рынке было всего 6 проектов, в которых можно было приобрести апартаменты.

Не лишним будет разъяснить, что под понятие «апартаменты», согласно постановлению Госстандарта, выпущенному в 2001 году, подпадают нежилые помещения площадью от 40 квадратных метров и имеющие кухонную зону. Согласно документу, апартаменты — это помещения, предназначенные для временного проживания. Некоторые «специалисты» рынка представляют апартаменты синонимом дорогих квартир. Но это в корне не верно. Так, компания «ПИК» в середине 90-х построила на Ярославском шоссе обычный панельный дом. Однако участок был выделен застройщику по льготным ценам под возведение гостиницы. Удобный формат апартаментов помог застройщику обойти закон. Квартиры в проекте «Парус», который по документам значился как нежилое здание, были распроданы как апартаменты, на 10-15% ниже рыночных цен. «Апартаменты всегда стоят дешевле жилья соответствующего класса, — рассуждает Евгений Скоморовский. — Так как покупатели апартаментов, помимо прописки, лишаются возможности пользоваться бесплатным лечением, отдавать детей в государственные школы и детские сады».

Впрочем, проект группы «ПИК» был единственной попыткой реализации апарт-отеля в эконом-классе. Зато для застройщиков офисных проектов, которые в кризис столкнулись с перенасыщением предложения, этот формат оказался чрезвычайно удобным.

Во-первых, говорит представитель Jones Lang LaSalle Андрей Косарев, участки под жилье реализуются лишь через процедуру торгов, что серьезно увеличивает объем инвестиций в проект, тогда как землю под строительство апарт-отеля можно получить от властей целевым назначением и сэкономить деньги. При этом, замечает директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин, застройка нежилой недвижимости может быть более плотной, а как следствие этого, доходы девелопера возрастают.

Немаловажный момент заключается в том, что никто не может помешать владельцу, который приобрел апартаменты, отдать их полностью или частично под офис. В апарт-отеле за одной дверью может находится офис, за другой — представительская квартира, а третьей — будет жить и работать художник. «Техническое отличие апартаментов от офисов в том, — добавляет Евгений Скоморовский, — что в первом случае должно быть больше, так называемых, „мокрых зон“, то есть, санузлов и кухонь».

Сегодня расширение предложения сопровождается и ростом инвестиционного спроса на апартаменты. Так, по словам управляющего директора компании Soho Estate Ирины Егоровой, группа частных инвесторов приобрела для последующей сдачи в аренду сразу 12 апартаментов в одном из крупных столичных комплексов.

Интерес частных инвесторов к апартаментам, по мнению риэлторов, продиктован особенностями формата. Проекты с апартаментами расположены, как правило, в престижных районах Москвы. «Это более качественная альтернатива предложениям на вторичном рынке, — считает Ирина Егорова. — Ведь в квартире дорогой ремонт можно сделать, но это не изменит окружения — старых стен в подъезде и обшарпанных лифтов, а дорогого жилья в новостройках предлагается сегодня немного». Кроме того, добавляет риэлтор, можно найти апартаменты площадью 30-45 метров. Тогда как в дорогих жилых комплексах подобный минимализм в остром дефиците.

Также эксперт обращает внимание, что покупка элитного жилья для последующей сдачи в аренду сегодня не принесет больше 3-4% годовых. При такой марже доходней положить деньги на банковский депозит. Не удивительно, что в последнее время рентный бизнес в сегменте жилья de luxe практически сошел на нет. Однако, обращают внимание эксперты, с распространением формата апартаментов проявилась новая инвестиционная волна.

Например, в деловом комплексе «Москва-Сити» апартаменты площадью 185 кв. м продаются за 2,22 млн долларов. «Сдать их в аренду можно за 15 тыс. долларов, что принесет доход больше 8% годовых», — подсчитываает Ирина Егорова. Так что в ближайшее время можно ожидать роста количества проектов с апартаментами. «Объем предложения будет расти в текущем году, а возможно и в следующем, — рассуждает Евгений Скоморовский. — Но к 2014-2015 годам рынок насытиться».

Корреспондент ГдеЭтотДом.РУ Дарья Труман