В конце прошлого месяца портал ГдеЭтотДом.РУ писал о реализации квартир по лизинговой схеме, проще говоря, это продажа жилья через аренду. Выяснилось, что такая схема если используется, то лишь при операциях купли-продажи, которые совершают родственники. Однако лизинг может использоваться на первичном рынке. С вопросом «почему лизинговая схема никогда не используется при продаже квартир в новостройках?», ГдеЭтотДом.РУ обратился к экспертам рынка недвижимости.
В конце прошлого месяца портал ГдеЭтотДом.РУ писал о реализации квартир по лизинговой схеме, проще говоря, это продажа жилья через аренду. Выяснилось, что такая схема если используется, то лишь при операциях купли-продажи, которые совершают родственники. Например, богатая тетя хочет порадовать племянника, которому негде жить. В результате, и квартира останется «своим», и — тетя будет исправно получить прибавку к пенсии. В свободную продажу квартиры, реализуемые через аренду, не выходят. Это не выгодно продавцу. Однако в момент написания текста появилась мысль, что лизинг может использоваться на первичном рынке. Тем более, что пару лет назад мы, наконец-то, узнали, что рынок жилья может не только расти, но и падать. С вопросом «почему лизинговая схема никогда не используется при продаже квартир в новостройках?», ГдеЭтотДом.РУ обратился к экспертам рынка недвижимости.
Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров:
Предположим, что из-за кризиса застройщик всё-таки решился на подобный эксперимент. Что из этого может получиться? Арендаторы массово начнут заключать сделки по такой схеме, так как это намного выгоднее, чем брать ипотеку. Через некоторое время кризис заканчивается, дела у застройщика налаживаются, и у него снова появляются покупатели. В этот момент можно было бы возобновить активные продажи квартир, однако большая часть апартаментов уже сдана, и застройщик имеет возможность реализовать только оставшиеся объекты, заработав на этом далеко не максимально возможную сумму. При этом полностью получить прибыль с арендных квартир он сможет только по истечении сроков, указанных в договоре, которые, как правило, составляют
К примеру, квартира продается за 15 млн рублей. Арендная ставка подобного объекта составляет 60 тыс. рублей в месяц. Получается, что арендатор будет снимать эту квартиру минимум 20 лет и 10 месяцев, прежде чем она станет его собственностью. Причем мы здесь не учитываем рост цен, вызванный инфляцией, изменениям на рынке недвижимости и экономическую ситуацию в стране, за счет которых сумма выкупа апартаментов будет еще выше, а, значит, период выплаты может достигнуть 25 лет. Кто захочет так долго ждать? Такие «медленные» деньги ни одного застройщика не устроят. А если кто-то хочет иметь стабильный доход в долгосрочной перспективе, то может просто сдавать квартиру!
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:
В разгар кризиса у нас был разговор с одним из застройщиков—инвесторов, у которого «зависла» почти половина многоквартирного дома на Юго-Западе столицы. Казалось бы, сдай квартиры в аренду с последующим выкупом, уже пойдут деньги, дом примет жилой вид, соответственно, повысится привлекательность несданных квартир. К сожалению, дальше разговоров не пошло, а тут и кризис пошел на спад, квартиры успешно продались, — вот и думай, кто был прав?
Но, думаю, что одна из основных причин — боязнь громоздких схем, когда наши, часто не очень законопослушные, люди будут тянуть с выплатами, а неповоротливая судебная система — ужасно долго разбираться с неплательщиками. Себе дороже!
Заместитель директора департамента продаж «Абсолют Недвижимость» Ирина Фомичева:
Российский рынок недостаточно стабилен и предсказуем для заключения сделок с высокими рисками, к которым как раз и относится аренда с последующим выкупом. Во-вторых, несмотря на то, что последствия кризиса все еще ощущаются многими застройщиками, говорить о спаде не приходится. Квартиры в комплексах с продуманной концепцией и по рыночной цене достаточно хорошо продаются и без подобных схем. Девелоперам гораздо проще и выгоднее предложить покупателю различные скидки и дополнительные опции, чем лизинговую схему.
Если обратиться к международному опыту, то подобные схемы продажи практикуют застройщики, например, в Дубае. Так строительная компания Aldar Properties предлагает инвесторам апартаменты в аренду с правом выкупа в одном из элитных ЖК. Но нельзя не учитывать, что именно рынок недвижимости ОАЭ — один из самых пострадавших от кризиса. Кроме того, подобные предложения, как правило, оказываются на
Директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина:
Для реализации такой схемы необходимо ввести дом в эксплуатацию и сделать ремонт в квартирах. Застройщик реализует квартиры на стадии строительства, в том числе дает рассрочки и аккредитует объект в банках. В результате, обычно на момент ввода в эксплуатацию квартир от застройщика практически не остается.
Координатор межрегионального партнерства риэлторов Олег Самойлов:
Во-первых, большинство квартир в новых домах продаются застройщиками без отделки, то есть для проживания они сразу после покупки непригодны. Соответственно, для того, чтобы сдать такую квартиру внаем, застройщик должен предварительно сделать в ней полный комплекс ремонтных работ. А это — дополнительные затраты, которые будут окупаться далеко не один месяц. Так какой же застройщику смысл нести эти затраты, если его целью является продажа? Кстати, в период недавнего кризиса ряд проектов домов-новостроек сдавался застройщиками с полной отделкой. Однако поскольку данные проекты относились к самому нижнему ценовому сегменту, даже в разгар кризиса на них имелся достаточный спрос со стороны покупателей. Поэтому необходимости сдавать подобные квартиры в аренду просто не возникало.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ