Как купить жилье выгодно и с наименьшим риском. В настоящее время существует два основных способа приобретения квартиры: покупка на первичном рынке жилья, то есть непосредственно у застройщика, либо покупка квартиры на вторичном рынке, уже находящейся в собственности.
Как купить жилье выгодно и с наименьшим риском? В настоящее время существует два основных способа приобретения квартиры: покупка на первичном рынке жилья, то есть непосредственно у застройщика, либо покупка квартиры на вторичном рынке, уже находящейся в собственности.
Основное достоинство приобретения квартиры на первичном рынке — это цена. Поскольку жилье покупается на этапе строительства, то и цена его ниже, чем в готовом доме. Однако лишь 20% застройщиков работают «по-честному», заключая с дольщиками договоры долевого участия. При этом, на рынке широко распространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика сильно занижена по сравнению с договорами долевого участия (ДДУ). Чаще покупателю некуда деваться и он вынужден подписывать сомнительный договор с застройщиком в надежде, что обязательства будут исполнены. В указанных случаях основным гарантом добросовестности исполнения обязательства является сам застройщик.
Поэтому покупая жилье на первичном рынке, необходимо в первую очередь изучить репутацию строительной компании:
- ознакомиться с информацией в сети Интернет: с сайтом самой организации, интернет-ссылками, «черными» списками компаний, форумами иных покупателей
- посмотреть все ли в порядке с разрешительной документацией, не истек ли срок договора аренды, разрешения на строительство, инвестиционного контракта
- узнать, кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение
- поинтересоваться, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата
- навести справки, сколько объектов застройщиком построено и сдано в эксплуатацию; есть ли жалобы у других покупателей
- быть может, даже съездить к месту стройки и посмотреть, все ли в порядке с подводом коммуникаций к строящемуся зданию
Идеальным вариантом в рассматриваемых примерах можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами не один дом, сданный в эксплуатацию.
Теперь рассмотрим плюсы и минусы покупки квартиры на вторичном рынке. Здесь главным минусом является цена, поскольку квартира уже находится в собственности, риски недостроя, длительного ожидания получения жилья в собственность отсутствуют. Поэтому основным при проверке юридической чистоты сделки становится сама квартира, т.е. объект недвижимости.
Основные моменты, которые подлежат исследованию перед приобретением жилого или нежилого помещения у собственника:
- полный перечень правоустанавливающих документов (свидетельство, договора, выписки из Росреестра и паспортного стола, документы БТИ, иное)
- существующие обременения на недвижимость, узнать о которых можно получив расширенную выписку из ЕГРП. Объекты могут быть предметом судебных споров, или числиться в уставном фонде юридического лица либо находиться под залогом
- наличие несогласованной перепланировки, если покупка осуществляется через ипотеку, то обычно сам банк нанимает эксперта оценщика, который помимо, собственно, оценки квартиры фиксирует наличие в ней перепланировок, стоимость ее легализации составляет порядка
10-15% от рыночной цены помещения - перечень и основания когда-либо зарегистрированных в квартире лиц, а также временно снятых с регистрационного учета — мало кому захочется впоследствии узнать, что в жилом помещении имеют право проживать какие-либо дальние родственники, которые при приватизации отказались от своего права в пользу продавца, поэтому обязательной проверке подлежит расширенная выписка из домовой книги
- наличие задолженности за оплату коммунальных услуг, налогов
Адвокат Олег Сухов