Рынок апартаментов в 2012 году

Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов». По данным аналитиков «Метриум Групп», с января по ноябрь рынок пополнился 19 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более, чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть.

Предложение

Всего в продаже в настоящее время находится 32 объекта с объемом предложения более 1 900 единиц. Столь «плодовитый» на апартаменты год — результат бурного докризисного развития рынка коммерческой недвижимости, считают аналитики компании «Метриум групп». «Тогда на рынок вышло большое количество проектов по строительству офисных зданий и МФК, в результате чего рынок стал близок к насыщению, — поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Понимая это, застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты — наиболее простой и экономически эффективный путь. В результате этого мы и видим сейчас столь активный выход на рынок проектов с апартаментами«.

Таблица 1. Комплексы апартаментов, вышедшие на рынок в 2012 года

Более половины всех комплексов (60%) расположено в Центральном округе. По количеству апартаментов в продаже также лидирует ЦАО — 39%, на втором месте — САО (24%).

Диаграмма 1. Распределение объема предложения по округам Москвы (комплексы)

Диаграмма 2. Распределение объема предложения по округам Москвы (апартаменты)

Комплексы с апартаментами представлены не только объектами нового строительства, но и реконструируемыми зданиями. Доля последних составляет 53% от общего количества, однако по числу апартаментов, на них приходится меньшая часть предложения (37%).

Около 30% объектов уже готовы к проживанию, еще в 20% строительные работы должны быть завершены до конца этого года. При этом максимальный объем апартаментов (32%) представлен в комплексах, которые будут введены в эксплуатацию в 2015 году.

Диаграмма 3. Распределение объема предложения по дате ввода в эксплуатацию (комплексы)

Диаграмма 4. Распределение объема предложения по дате ввода в эксплуатацию (апартаменты)

Тенденция к увеличению числа комплексов апартаментов продолжится в Москве и в следующем году. Уже сейчас известно о нескольких проектах, которые выйдут на рынок в ближайшее время. Кроме того, в следующем году ожидается вывод нескольких проектов нижнего ценового уровня — комфорт-класса. Эти проекты были заморожены в кризис и, скорее всего, будут «реанимированы», в ближайшее время.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», объем перспективных проектов с апартаментами — порядка 1,5 млн кв. м. Доля апартаментов от общего объема жилья на первичном рынке (без учета проектов на территории Новой Москвы) составляет сегодня 12,4%. Таким образом, если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть.

Таблица 2. Перспективные проекты

Спрос

Четкой статистики по спросу на апартаменты, накопленной по итогам их реализации, пока еще нет. «На текущий момент это все же развивающийся рынок и спрос еще в процессе формирования, — комментирует Мария Литинецкая. — На начальном этапе формирования сегмента проекты всегда продаются несколько хуже, чем когда уже наберут обороты и будут у всех на слуху. Поэтому новые проекты пока еще не показывают гиперактивных продаж, и это нормально. Стоит отметить также, что апартаменты — это специфический продукт, и ожидать от их реализации аналогичных темпов продаж, как от квартир, не стоит. В любом случае, для застройщиков, которые вывели апартаменты в результате реконцепции несостоявшегося проекта по строительству коммерческих площадей — это был скорее шанс на спасение проекта. Таким образом, апартаменты хоть и пользуются спросом, но в любом случае будут показывать более длительную динамику реализации, чем жилые комплексы с квартирами».

Как известно, главным «тормозом» развития формата апартаментов долгое время оставалось отсутствие возможности постоянной прописки. В апартаментах разрешена лишь временная регистрация. Однако если раньше собственник апартаментов мог зарегистрироваться на один год, то сейчас разрешен более длительный срок — до 5 лет.

Еще одним из минусов данного формата является тот факт, что у застройщиков не возникает обязательств по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, так как формально апартаменты — это не жилье. Однако в последнее время высокая конкуренция толкает застройщиков на создание более комфортной среды, что мы и видим на примере новых проектов. Например, в рамках проекта MR Group «Филиград» предусматривается строительство детского сада. То есть очевидные сдвиги в развитии сегмента есть, и это, безусловно, сказывается на все большем доверии покупателей.

«Если раньше застройщики апартаментов конкурировали в основном за счет уникального расположения, например как „Москва Сити“, то сейчас они все чаще это делают за счет грамотной концепции, например, включая в состав проекта не просто апартаменты, а помещения в стиле лофт или дополняя проект какой-нибудь инфраструктурной составляющей, — говорит Мария Литинецкая. — При массовом выходе проектов, который мы ожидаем в следующем году, застройщики должны будут предложить не менее уникальные концепции, что в целом только на руку покупателю, потому что будут улучшаться качественные характеристики жилья».

ЦеныСамые высокие цены на апартаменты представлены в Центральном административном округе. В ноябре средняя стоимость в ЦАО составила около 323 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальная стоимость квадратного метра (988 тыс. рублей) зафиксирована в «Резиденции Знаменка» за 9-комнатную квартиру площадью 273 кв.м.

Наиболее доступные варианты расположены в САО (средняя стоимость — 136 тыс. рублей за 1 кв. м). Здесь же ведется строительство многофункционального комплекса «Флотилия», где выставлена минимальная стоимость квадратного метра по Москве — 92 тыс. руб. Ввод в эксплуатацию МФК планируется в 1 квартале 2016 г.

Диаграмма 5. Средняя стоимость квадратного метра, рублей

По мнению экспертов «Метриум Групп», выход такого большого объема новых проектов, который мы наблюдали в этом году и ожидаем в следующем, будет способствовать появлению уникальных концепций либо замедлению роста цен в данном сегменте. Более того, апартаменты создадут определенную ценовую нишу в столице. «Учитывая постоянно растущий объем предложения комплексов с апартаментами, для успешной конкуренции застройщики новых проектов будут вынуждены предоставлять дисконт, — считает Мария Литинецкая. — Уже сейчас на рынке стали появляться проекты, где можно купить апартаменты дешевле на 10-15%, чем квартиру в этом же районе. Таким образом, апартаменты со временем могут сформировать нишу недорогого жилья, причем с хорошим местоположением».

Источник: «Метриум Групп»