Антикоррупционная политика повлияет на рынок элитного жилья

В структуре спроса на элитную недвижимость продолжают накапливаться перемены. Доля чиновников среди покупателей элитного жилья постепенно уменьшается, и это процесс в дальнейшем будет только нарастать. Еще одно интересное наблюдение касается сильно возросшего объема предложений на аренду, что вылилось в снижении арендных ставок на дорогие квартиры даже в самых «золотых» районах Москвы. Подробности об этих и других тенденция рынка элитной недвижимости — в специальном обзоре, подготовленном аналитиками компании Bluestone Group.

В 2012 году заметно возросло количество покупок в элитных проектах, находящихся на начальной стадии реализации. Покупатели — чаще всего это молодые пары (до 45 лет) с бюджетом в 2-3 млн долларов — охотно рассматривают элитное жилье как надежный способ вложения средств. Еще одной тенденцией рынка в прошлом году стал рост популярности апартаментов. Сегодня на московском рынке реализуется порядка 15-17 проектов с апартаментами, которые конкурируют с жильем в разных ценовых сегментах. В текущем году на московский рынок выйдут сразу несколько элитных проектов, но, несмотря на увеличение объемов предложения, мы ожидаем дальнейшего роста цен на элитную жилую недвижимость — в пределах 15-20% по итогам года.

Основные итоги 2012 года

В 2012 году усилилась тенденция увеличения спроса на элитную жилую недвижимость в Москве. В среднем спрос вырос на 20% по сравнению с предыдущим годом. Нестабильная экономическая ситуация в мире и сохраняющиеся политические риски заставляют потенциальных покупателей задуматься о сохранности своих накоплений. Многие предпочитают инвестировать средства в элитное жилье. Доля инвестиционных сделок по итогам года составила 25%.

В прошедшем году зафиксирован рекордный прирост объемов предложения на рынке элитного жилья. Всего за год на рынок вышло более 900 квартир и апартаментов в 10 новых элитных ЖК. Подавляющее количество объектов первичного рынка по-прежнему сосредоточено в районе Хамовники.

Одной из ключевых тенденций рынка элитного жилья в 2012 году стал рост количества апартаментных комплексов и заметное увеличение спроса в данном сегменте. При этом новые проекты апартаментных комплексов в основном реализуются на старых площадках — путем реконструкции административных и производственных зданий в центре Москвы.

В 2012 году существенно изменилась структура покупателей элитного жилья в Москве. Большинство покупок, как и прежде, совершалось представителями крупного бизнеса. В то же время, резко сократилась доля сделок, заключаемых с чиновниками федерального и регионального уровней. Представители государственных структур ограничивают свое присутствие на элитном рынке из-за политики, проводимой верховной властью, и коррупционных скандалов последних лет.

На фоне роста объемов предложения на рынке аренды элитного жилья в Москве средний размер арендной ставки снизился в 2012 году на 3%.

Основные показатели 2012 года (в расчетах использован курс USD на 30.12.12: $1= 30,3727 руб.)

Новые элитные проекты, вышедшие на рынок в 2012 году

Прирост предложения по итогам 2012 года превысил показатель 2011 года практически вдвое — на рынок вышло более 900 квартир и апартаментов в 10 новых элитных ЖК. Среди новых проектов, в которых начались продажи в прошлом году — ЖК «Литератор», Smolensky Deluxe, «Кадашевские Палаты», МФК «Новый Арбат, 32» и др. В целом на первичном рынке по состоянию на конец 2012 года экспонировалось более 1400 квартир. Объем предложения в квадратных метрах к концу декабря составил 215 000 кв.м.

Подавляющее количество объектов первичного рынка, как и прежде, сосредоточено в районе Хамовники (58% от общего объема предложения). На втором месте по объему предложения находится Тверской район (10% от общего объема предложения), за ним следуют Таганский, Мещанский районы и Остоженка (примерно по 7-9%).

Всего в 2012 году на первичном рынке было реализовано более 730 элитных квартир, что на 10% превосходит показатель предыдущего года. Благодаря привлекательным ценам и росту доверия покупателей к застройщикам, повышенным спросом пользовались квартиры и апартаменты в комплексах, находящихся на начальной стадии строительства.

Структура предложения на первичном рынке

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитных квартир по итогам 2012 года выросла на 0,7% и составила 24 000 долларов. Лидерами по стоимости нового элитного жилья остаются районы Хамовники (максимальная цена превышает 50 000 долларов за 1 кв. м), Пресненский и Якиманка.

Средняя стоимость апартаментов за год изменилась незначительно, составив к декабрю $18 500 за кв.м.

Объекты, выведенные на рынок в 2012 году

Вторичный рынок элитного жилья

Ситуация на вторичном рынке элитного жилья характеризуется относительной стабильностью: роста уровня спроса или количества сделок не наблюдается с середины 2010 года, что, в свою очередь, обеспечивает стабильность цен на квартиры.

Средняя стоимость элитной жилой недвижимости на вторичном рынке по итогам 2012 года составила 22 100 долларов за 1 кв.м. Средняя цена сделки несколько увеличилась по сравнению с уровнем 2011 года — до 4,5 млн долларов. Рост данного показателя связан со смещением предложения в сторону квартир большей площади. Основная доля предложения квартир в бюджете до 2,5 млн долларов была поглощена еще в 2010-2011 годах.

Районами с самым дорогим предложением элитных квартир на вторичном рынке остаются Остоженка, Патриаршие пруды и Якиманка. Средняя стоимость элитного «квадрата» на вторичном рынке здесь составляет 27 000 — 31 000 долларов.

Динамика изменения цен продаж, $ за кв.м

В 2012 году на рынке элитной жилой недвижимости продолжилась тенденция постепенного снижения средней ставки аренды, обусловленная стабильным увеличением объемов предложения: в Москве растет число собственников, купивших элитные квартиры для последующей сдачи в аренду. В результате по итогам года средняя ставка аренды на рынке элитной недвижимости снизилась на 3% и составила $6100 за объект в месяц. Наибольшую долю предложения (71%) на рынке аренды занимают квартиры площадью до 150 кв.м. По объему предложения элитных квартир в аренду лидируют районы Тверской и Остоженка.

Прогнозы развития рынка элитной недвижимости

Эксперты прогнозируют стабильный уровень инфляции в период до 2020 года — порядка 5% в год, соответственно соотношение спроса и предложения на жилищном рынке существенно не изменится, а следовательно, и цены на жилье будут подвергаться незначительным колебаниям. Тем не менее, дефицит элитных объектов в Москве будет провоцировать дальнейший рост цен в данном сегменте. В 2013 году мы ожидаем заметного увеличения стоимости элитного жилья — в пределах 15-20%. На рынок выйдет сразу несколько новых проектов, преимущественно в центре города. Внимание к Хамовникам будет только усиливаться, и этот район сохранит лидирующие позиции по количеству сделок с объектами элитной недвижимости.

В связи с антикоррупционной политикой, проводимой в стране, возможно дальнейшее снижение интереса к дорогому жилью в Москве со стороны представителей государственных структур. Кроме того, сегодня активно обсуждается возможность введения налога на роскошь, и поэтому покупатели элитной недвижимости будут действовать более осторожно.

Рост ипотечных ставок, который начнется уже в нынешнем году, может значительно снизить количество инвестиционных покупок в целом на рынке жилья и в элитном сегменте в частности.