Календарный год подходит к концу, этой зимой основные события на рынке недвижимости стоит ждать уже после Нового года. Профессиональные застройщики, риэлторы и их клиенты — обычные граждане — надеются на позитивные перемены в 2014 году. Всем хочется, чтобы в 2014 году было больше доступного, качественного и востребованного жилья на любой вкус. Какие перемены жду рынок недвижимости в новом году? Россиянам лучше торопиться заключать сделки в первом полугодии или отложить операции с недвижимостью на осень 2014 года? Какие события или законодательные меры уходящего года больше всего повлияют на его развитие? Каков прогноз по темпам строительства? Стоит ли ждать снижения цен на жильё?
Календарный год подходит к концу, этой зимой основные события на рынке недвижимости стоит ждать уже после Нового года. Профессиональные застройщики, риэлторы и их клиенты — обычные граждане — надеются на позитивные перемены в 2014 году. Всем хочется, чтобы в 2014 году было больше доступного, качественного и востребованного жилья на любой вкус.
В 2013 году принимались новые законопроекты, менялись правила регистрации недвижимости, ужесточались требования к застройщикам и управляющим компаниям. Эти и другие процессы будут влиять на работу всех профессионалов сферы недвижимости в следующем календарном отрезке, определять развитие рынка, тенденции и направления.
Какие перемены ждут рынок недвижимости в новом году? Россиянам лучше торопиться заключать сделки в первом полугодии или отложить операции с недвижимостью на осень 2014 года? Какие события или законодательные меры уходящего года больше всего повлияют на его развитие? Каков прогноз по темпам строительства? Стоит ли ждать снижения цен на жильё?
- Какие важные законодательные акты повлияют на развитие рынка?
- В 2014 году гражданам стоит бояться дополнительных рисков?
- Как изменится цена квадратного метра?
- Какие новые тренды на рынке недвижимости могут появиться в 2014 году?
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь:
В целом в условиях сохранения существующей политической и экономической ситуации в России мы не ожидаем резких ситуационных изменений на рынке новостроек на территории как Новой, так и Старой Москвы. Средняя стоимость 1 кв. м, скорее всего, будет определяться не только классовым составом предложения, но и составом предложения квартир по числу комнат. При постепенном вымывании квартир небольшой площади, где цена 1 кв. м более высокая, по сравнению с многокомнатными квартирами, на рынке может наблюдаться снижение средней стоимости 1 кв. м.
По заявленной на сегодняшний день информации на рынке первичного жилья ожидается выход новых крупных проектов на месте промышленных зон в границах Старой Москвы и новых масштабных проектов на территории Новой Москвы. Также ожидается выход новых корпусов в рамках реализуемых проектов.
В целом, сегодня рынок новостроек стал рынком покупателя. Особое внимание сегодня при выборе квартиры уделяется транспортной доступности, социальной и торговой инфраструктуре, планировочным решениям, отделке общих зон и входных групп, репутации застройщика и т.д. Сегодня основным конкурентным преимуществом проекта стали продуманная концепция проекта, обоснованное ценообразование, высокие темпы строительства и привлекательные планировочные решения.
Начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва» Ольга Денисова:
В 2013 году был принят ряд законодательных инициатив, направленных на систематизацию деятельности в строительной отрасли.
Одним из главных событий в строительной индустрии стало создание в конце 2013 года Министерства строительства и ЖКХ, которое займётся выработкой и реализацией государственной политики и нормативно-правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
С 1 января 2014 года вступит в силу закон о страховании ответственности строительных компаний. Однако осенью девелоперы попросили об отсрочке закона, поскольку на сегодняшний день на рынке страхования отсутствует сформированный продукт, которым могли бы воспользоваться застройщики.
Если говорить о московском рынке недвижимости, то, по нашим ожиданиям, определенное влияние на рынок окажет закон об изъятии земельных участков на присоединенных территориях Новой Москвы с целью градостроительного развития региона, вступивший в силу в апреле 2013 года. На изъятых землях может быть построена транспортная, инженерная и социальная инфраструктура, дефицит которой так остро ощущается в Новой Москве и области.
В начале 2014 года можно ожидать изменений на рынке доступного арендного жилья в связи с планируемым вступлением в силу федерального закона по созданию в России сектора некоммерческого жилого фонда.
Большие изменения произойдут и на рынке апартаментов в связи с проведённой работой по законодательному определению этого класса недвижимости. В настоящее время владельцы апартаментов не могут в них прописаться, но со вступлением в силу закона, позволяющего регистрироваться по месту пребывания и жительства как в жилых, так и в нежилых помещениях, интерес к этому новому классу недвижимости может значительно повыситься.
Отмечу, что с каждым годом рынок жилой недвижимости становится все более цивилизованным и ориентированным на потребителя.
В следующем году нас ждет стабильное развитие рынка без резких колебаний стоимости недвижимости. Возможно изменение цены квадратного метра в пределах инфляции.
Все новые тренды — это скорее продолжение тенденций, заложенных в текущем 2013 году.
В следующем году в связи с дефицитом в столице участков под застройку рынок недвижимости и строительства ждет более активное освоение промышленных зон. Продолжится развитие рынка апартаментов не только в Москве, но и в области, где уже сейчас появляются предложения.
В 2014 году, скорее всего, более высокими темпами будет увеличиваться предложение в Новой Москве и Подмосковье, дополнительное развитие получит сегмент малоэтажного строительства. Наибольшим спросом по-прежнему будут пользоваться проекты эконом- и комфорт-класса.
В границах старой Москвы предложение вряд ли изменится, так как площадки под застройку продолжают сокращаться.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
В первую очередь, это, конечно, нормативная база, обязывающая девелоперов, реализующих комплексы с апартаментами, создавать социальную инфраструктуру, в том числе строить детские сады и поликлиники. Власти Москвы планировали разработать такую базу в 2014 году.
Мы не ожидаем возникновения каких-то дополнительных рисков. Спрос на жилье в Москве стабильный, новые проекты будут крупными. Мы ждем даже роста покупательской активности, в связи с выходом новых проектов и небольшим снижением ипотечных ставок от ведущих банков.
Москва и Подмосковье — стабильные рынки с не снижающимся высоким спросом. В тоже время резких ценовых рывков за последние годы замечено не было. Если не произойдет никакой катастрофы, снижаться цены не будут, для резкого роста пока также предпосылок нет. Поэтому можно прогнозировать примерно такой рост как в текущем году — немного выше инфляции, порядка
Важный тренд — общее понимание, что город — единый механизм и в нем взаимосвязаны и транспортная, и жилая, и инфраструктурная составляющие. В связи с этим развитие комплексной застройки становится, можно наедятся, не только темой для обсуждения, но и действительной градостроительной практикой. В связи с этим в
Еще одна тенденция, которую хотелось бы отметить — постепенное снижение числа новых проектов в классе эконом и их замещение классом стандарт.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ:
С учетом баланса иных внутренних факторов, как положительно, так и отрицательно влияющих на цены (а их немало) с высокой степенью вероятности на вторичном рынке жилья в Москве нас ожидает в 2014 году снижение цен на
Если на рынок выводится большой объем недорогих квартир, то они «обрушивают» среднюю цену (что было, например в 2013 году в Москве при выводе на продажу проекта «Царицыно-2»). В свою очередь появление в продажах нового крупного объекта высокого класса приведет к «взлету» средней цены. Так что в течение 2014 года «пляшущая» вокруг нуля динамика цен на рынке новостроек будут определяться локальной коньюктурой — кто и как из застройщиков будет оформлять бумаги и управлять процессом продаж.
Общий тренд средних цен (без оглядок на классность), будет оставаться умеренно положительным в Москве, но все-таки ниже уровня инфляции. В Московской области, наиболее вероятна ценовая стагнация на рынке новостроек, при условии, что будут выведены на рынок обещанные застройщиками объемы. Конечно, ценовые прогнозы даются при условиях наиболее вероятного макроэкономического сценария. Он состоит в том, что в 2014 году в мировой экономике кризисных рецидивов не будет и цены и спрос на наши сырьевые товары будут стабильными. В итоге — вероятность сильных отклонений динамики средних цен на жилье в Московском регионе от нулевой в 2014 году очень низка.
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:
Самым значимым событием в 2013 году для застройщиков стал принятый проект федерального закона о страховании ответственности застройщика, направленный на усиление защиты интересов дольщиков, приобретающих жилье по ФЗ-214. Закон предполагает страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Чтобы уменьшить свои риски, застройщик может получить поручительство банка, застраховать свою ответственность на открытом рынке или вступить в общество взаимного страхования. Для покупателя это — прежде всего — возможность с меньшим опасением, меньшими рисками вкладывать средства в новостройки. Но любые затраты, связанные с выполнением требований нового закона — дополнительная финансовая нагрузка для застройщиков, которая может отразиться на стоимости жилья для конечного покупателя. Таким образом, приобретать недвижимость выгоднее сегодня, пока финансовые затраты застройщика не отразились на формировании цен на новостройки.
То есть для потребителя юридически риски уменьшаются, остаются только макроэкономичские риски.
С точки зрения цены — мы полагаем, рост цен по рынку будет сопоставим с инфляцией (сразу оговорюсь — мы говорим не росте цены в новостройках на разных этапах строительства от котлована до госкомиссии), цены, как мы предполагаем, отыграют
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест»:
Довольно существенные нововведения появились на рынке новостроек области: сокращение максимальной высоты зданий до девяти этажей и отказ от строительства плоскостных парковок (сейчас максимальная разрешенная высота зданий в Московской области составляет 17 этажей). На стоимость предложений влияет не только себестоимость, но и рыночная ситуация. На рынке новостроек Подмосковья довольно высокий уровень конкуренции и существенный подъем цен навряд ли возможен, особенно при существующем платежеспособном спросе. Конечно, цена недвижимости в области ниже, чем в Москве, но и покупатели приобретают квартиры в новостройках Подмосковья именно из-за привлекательной цены предложения. Рынок новостроек области уже несколько лет стабилен, цена недвижимости меняется не значительно.
Текущую экономическую ситуацию нельзя назвать стабильной, особенно в связи с отзывом лицензий ряда известных банков. Но в отличие от банковских депозитов, рынка ценных бумаг, ПИФов и так далее, рынок недвижимости в последние годы был устойчив. Конечно, доходность от инвестиций в жилую недвижимость после кризиса не столь высока, но стабильна. На сегодняшний день большинство проектов, которые начинали строить до кризиса, уже введены в эксплуатацию и стоимость данных вариантов значительно возросла по сравнению с
В случае стабильной экономической ситуации, рост цены предложения в 2014 году навряд ли превысит темпы инфляции, но возможно и повышение числа инвестиционных покупок в связи с завершением мега-проекта Олимпиада 2014 года и ожиданием грядущего кризиса. На фоне нестабильной экономической ситуации вложения в ценные бумаги и банковские вклады несут повышенный риск. Покупка недвижимости напротив, остается для многих привычными и надежными инвестициями. Поэтому интерес к данным операциям растет, в том числе и в области, где бюджет покупки не столь высокий.
Стоимость жилой недвижимости в текущем году менялась незначительно, так с декабря 2012 года по ноябрь 2013 года средняя цена 1 кв. м с учетом элитных предложений ЦАО снизилась на 2,4% и в ноябре составила 369 582 рублей. Цена 1 кв. м несколько снизилась в июле текущего года и в ноябре (-1,4%).
Подготовили Анна Волкова, Анна Воробьева и Дарья Сергеева
Источник: ГдеЭтотДом.РУ