С 1 января нового года вступили в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с изменениями, при строительстве новых объектов застройщик обязан будет застраховать ответственность перед дольщиками. В документе определены три возможных способа финансовой гарантии исполнения обязательств. Первый вариант: банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Второй — вступление в общество взаимного страхования, и наконец, третий — стандартный страховой полис. Пока новый закон нельзя назвать полностью проработанным. Непонятно, как он будет реализован на практике и самое главное — не ясны правила страхования ответственности застройщиков. Инициатива призвана, в первую очередь, защитить от обмана дольщиков. Но сможет ли это случиться на практике?
С 1 января нового года вступили в силу поправки к закону
В соответствии с изменениями, при строительстве новых объектов застройщик обязан будет застраховать ответственность перед дольщиками. В документе определены три возможных способа финансовой гарантии исполнения обязательств. Первый вариант: банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Второй — вступление в общество взаимного страхования, и наконец, третий — стандартный страховой полис. Пока новый закон нельзя назвать полностью проработанным. Непонятно, как он будет реализован на практике и самое главное — не ясны правила страхования ответственности застройщиков. Инициатива призвана, в первую очередь, защитить от обмана дольщиков. Но сможет ли это случиться на практике?
В чем плюсы и минусы предложенных вариантов финансовых гарантий?
Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье»:
Для банковских гарантий есть очень серьезные нормы резервирования. Это практически банковское поручительство, и его стоимость достаточно высока. Как правило, в качестве такого поручительства требуется просто положить деньги на счет. Фактически получается, что застройщик для того, чтобы получить банковскую гарантию, должен аналогичную сумму положить в банк и, в итоге, фактически заморозить стоимость еще одного дома.
Что касается второго варианта, Общество взаимного страхования сейчас утверждает правила и методики такой защиты от рисков. Проблема Общества взаимного страхования в том, что его члены несут субсидиарную ответственность по всем обязательствам общества. Т.е. если разоряется какой-то очень крупный застройщик и возникает страховой случай, то все остальные по цепочке должны будут нести за него ответственность.
Третий вариант — это страхование у страховых организаций. На данный момент многие из них не понимают, что это за вид страхования, какова мера ответственности, каковы могут быть их страховые риски. Только несколько страховых организаций разрабатывают свои правила. На уровне Всероссийского союза страховщиков существуют типовые нормы, которые сейчас также проходят утверждение. Многие страховщики говорят о том, что нужно по каждому дому выделять отдельные счета, чтобы у них была возможность контролировать всю стройку, а это, соответственно, дополнительные затраты и некий повышенный тариф.
Близкие к строительству страховые организации воспринимают ситуацию более адекватно и планируют в ближайшее время утвердить правила страхования застройщиков. Вместе с тем, без предоставления договора от банка или от страховой ни один договор участия в долевом строительстве регистрировать нельзя. За исключением случаев, когда уже первый договор в этом доме был зарегистрирован до вступления в силу изменений законодательства. Если существенным образом ситуация не поменяется в течение ближайших двух месяцев, то ряд проектов могут застопориться, потому что они не смогут заключить договоры и, соответственно, получить финансирование от дольщиков.
Какой из способов обеспечения финансовых гарантий является наиболее выгодным для застройщика?
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Самым выгодным и понятным для застройщика способом обеспечения обязательств перед дольщиками является банковская гарантия. Именно через банки проходят финансовые потоки застройщика, поэтому ему проще всего оценить риски девелоперской компании. Тем более, что банк в таком случае максимально заинтересован в успешном завершении строительства и выполнении всех заявленных обязательств клиента перед дольщиками. Однако банков, осуществляющих такое страхование застройщиков на нашем рынке немного. Связано это с тем, что на период строительства банк должен резервировать значительные средства, а такая возможность есть далеко не у всех. Подобное страхование могут обеспечить только крупнейшие банки из топ-200. Также застройщику получить страхование в таких крупных банках весьма непросто, поскольку они не только предъявляют серьезные требования к девелоперу, но и тщательно оценивают состояние рынка.
Какой способов обеспечения финансовых гарантий наиболее выгоден для дольщиков?
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» :
Для дольщиков скорее наиболее выгодна банковская гарантия, так как в данном случае страхование наименьшим образом отразится на цене квартиры. При оформлении стандартного страхового полиса размер страховых премий достигает 20% от рыночной стоимости квартиры, указанной в договоре со страховой компанией, в случае общества взаимного страхования прогнозируемый размер страховых премий составит
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Более надежным видится классический вид страхования — у страховых компаний, их деятельность лицензирована и более или менее понятна. Но также надежно и банковское поручительство финансовых организаций с государственным участием (например, Сбербанка).
Не станет ли общество взаимного страхования причиной недобросовестной конкуренции и путем для лоббирования интересов крупных игроков рынка?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Подобные слухи уже муссировались, когда создавались СРО. В действительности же взаимное страхование — хороший механизм, который способен оздоровить рынок. Недавно стало известно, что некоммерческое партнерство «Общество взаимного страхования» возьмет на себя почти 30% рисков строительной отрасли, но и принимать в партнерство будут далеко не всех. Да, с одной стороны, это кажется «избирательным» подходом «для своих», но с другой — это совершенно нормальная практика, когда партнерство образуют надежные компании, которые верят друг другу и не хотят рисковать собственной репутацией и своим бизнесом.
Повлияет ли новый закон на цены на недвижимость?
Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье»:
Что касается цен на недвижимость. Договор страхования стоит денег, которые, естественно, будут переложены на покупателя. При базовом тарифе больше 1%, что у страховых организаций, что у Общества взаимного страхования, и с возможностью повышения с коэффициентом до 10%, стоимость жилья может повыситься от 1,5 до 10%. В разных проектах по-разному — зависит от надежности застройщика, его статуса и т.д.
Материал подготовили Анна Волкова и Маргарита Спасская
Источник: ГдеЭтотДом.РУ