Всего за год с небольшим апартаменты стали неотъемлемой частью рынка недвижимости Москвы и других крупных городов России. С каждым месяцем желающих вложить деньги в жилье в апарт-отелях все больше. Но пока апартаменты все же остаются новинкой, а значит нормы и законы для них пока полностью не сформированы. Не так давно Комитет Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) опубликовал на официальном сайте памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках. Однако по мнению многих аналитиков, ведомство, во многом обеспечившее апартаментам «путевку в жизнь», безосновательно запугивает покупателей. В реальности они рискуют ненамного больше, чем покупатели квартир в новостройках.
Всего за год с небольшим апартаменты стали неотъемлемой частью рынка недвижимости России. С каждым месяцем желающих вложить деньги в жилье в апарт-отелях все больше. Но пока апартаменты все же остаются новинкой, а значит нормы и законы для них пока полностью не сформированы.
Не так давно Комитет Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) опубликовал на официальном сайте памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках.
Однако по мнению аналитиков, ведомство, во многом обеспечившее апартаментам «путевку в жизнь», безосновательно запугивает покупателей. В реальности они рискуют ненамного больше, чем покупатели квартир в новостройках.
Откуда взялись апартаменты
За последние 3 года в Москве было отменено без малого 400 инвестконтрактов. Это примерно треть от общего количества заключенных ранее соглашений с Правительством Москвы. Причем контрактов лишились даже такие крупные игроки рынка жилой недвижимости, как ГК «ПИК», «СУ-155», «КРОСТ» и другие.
Согласно отчету чиновников, в общей сложности столица недосчиталась 6,6 млн кв. м жилья. Старые инвестконтракты расторгались сотнями, а новых разрешений на строительство жилья было выдано весьма ограниченное количество.
«Эта ситуация и стала основным толчком к появлению столь популярного сегодня сегмента апартаментов, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“. — Девелоперы предложили рынку новый продукт на стыке жилой и коммерческой недвижимости, документы на строительство которого оформить оказалось значительно проще. Важно понимать, что апартаменты появились не потому, что игроки рынка нашли легкий способ обойти строгие правила и законы. А в большей степени потому, что столичные власти своими действиями лишили их других вариантов».
Апартаменты и новостройки: сходства и различия
В чем же основные отличия апартаментов от обычных квартир? Если рассмотреть основные критерии, предложенные в памятке Москомстройинвеста, можно убедиться, что покупатели апартаментов рискуют ненамного больше будущих жителей новостроек.
- Стоимость квадратного метра а апартаментах ниже, чем у квартиры?
Появление в столице сегмента апартаментов позволило многим покупателям приобрести недвижимость в старых границах Москвы по цене квартиры в новостройках Подмосковья. Тот факт, что апартаменты дешевле квартир на
- Налог на апартаменты выше?
Это действительно так — ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от стоимости, а на квартиры — 0,1%. При этом стоимость апартаментов почти в 1,5 раза ниже, чем у квартир. Разница в стоимости однокомнатной квартиры в новостройках столицы и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн. рублей. При этом сумма налога на апартаменты будет в 2,7 раза больше.
Но если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что экономия на стоимости апартаментов покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед.
- На граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии
214-ФЗ?
По мнению экспертов, в этом заявлении есть доля лукавства. В
Сегодня многие проекты с апартаментами продаются как раз по
Таким образом, покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом от:
- срыва сроков сдачи объектов: в случае нарушения девелопером указанных в проектной декларации обязательств по темпам строительства, инвесторы имеют право требовать с него денежную компенсацию;
- двойных продаж: каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Это значит, что одни и те же апартаменты девелопер не сможет продать дважды — Росреестр не зарегистрирует второй договор.
Если говорить о возможном банкротстве застройщика, то здесь есть ряд нюансов.
В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к
- В случае несостоятельности застройщика дольщики не будут признаны пострадавшими в соответствии с критериями Минрегиона?
Действительно, 30 декабря 2013 года вступил в силу Приказ Министерства регионального развития РФ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших».
Апартаменты под действие этого приказа не попадают. В документе четко прописано, что речь идет исключительно о жилье. Таким образом, исходя из позиции, изложенной в памятке Москомстройинвеста, покупатели апартаментов заведомо оказываются в проигрышном положении, тогда как покупатели квартир не несут никаких рисков. Но это не так. «Если дела 5,5 тысячи пострадавших граждан рассмотреть по новым критериям, то в итоге и полутысячи не останется», — заявил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев из интервью официальной газете столичного правительства «Московская перспектива».
«Снова получается, что по факту в зоне риска находятся и покупатели квартир, и покупатели апартаментов, — делает вывод Мария Литинецкая. — Шанс оказаться в числе обманутых дольщиков есть и у тех, и у других.
- Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше?
Апартаменты на данный момент котируются как нежилые помещения. Это значит, что стоимость коммунальных услуг там действительно будет выше, чем в обыкновенных квартирах. Аналитики компании «Метриум Групп» посчитали, что стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. м будет на
- В апартаментах нельзя прописаться?
Постоянную регистрацию действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий — встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН).
Для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы. К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE’S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие. Но даже если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем смогут сделать это самостоятельно.
- Право на социальное обслуживание для апартаментов не предусмотрено?
Это утверждение также не соответствует действительности. При наличии временной регистрации (см. предыдущий пункт) можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад или школу.
- Обязан ли застройщик развивать рядом с апарт-отелями социальную инфраструктуру?
Не обязан. Но ситуация на столичном рынке недвижимости сегодня такова, что без объектов инфраструктуры проект не будет конкурентоспособен. Поэтому подавляющее большинство девелоперов в сегменте апартаментов занимаются возведением инфраструктурных объектов самостоятельно, без какого бы то ни было законодательного давления со стороны властей. Так же дела обстоят и со строительством подъездных дорог. Нет дороги — нет продаж. Это понимает каждый девелопер.
- Нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), не распространяются на апартаменты?
Если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то он относится к категории «общественные здания». И на эту категорию распространяются все те же санитарные нормы и правила, что и на жилые дома. Например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».
Более того, в настоящее время разработан законопроект «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию гостиниц и иных объектов размещения людей», который как раз и будет регулировать требования, предъявляемые к зданиям гостиничного типа. И эти требования по сути во много идентичны нормам строительства жилья.
«Если столичные власти видят в сегменте апартаментов проблему, то решать ее нужно совсем другими способами, — резюмирует Мария Литинецкая. — Буквально на днях прошла информация о намерении властей ужесточить требования по строительным и социальным нормам обеспеченности проектов апартаментов, приравняв их к жилым, что особенно важно для крупных объектов — от 200 тыс. кв.м. и более. Вот эта мера действительно позволит защитить интересы покупателей и повысить комфортность городской среды. А нагнетание страстей в любом виде вредно для рынка, поскольку может привести к панике как со стороны девелоперов, так и покупателей. Как раз в том случае, если поток частных инвестиций в результате этой паники будет остановлен, у девелоперов могут возникнуть трудности с достройкой уже начатых проектов. Что, в свою очередь, может спровоцировать появление обманутых инвесторов».
По мнению эксперта, большинство девелоперов с радостью переведут свои комплексы апартаментов в категорию жилых помещений, если им будет предоставлена такая возможность. Эта возможность может стать важным шагом к конструктивному диалогу властей и бизнеса, которого все давно ждут.