Как составить договор купли-продажи квартиры

Что прописывают в договоре купли-продажи?

Прежде всего в документе определяют стороны договора. Это продавец и покупатель. иногда их может быть несколько. В договоре фиксируют следующие данные сторон:

• фамилия, имя, отчество;
• год и место рождения;
• паспортные данные: серия, номер, где и когда выдан;
• адрес регистрации.

Также описывают предмет договора, отмечая в документе:

• назначение помещения (жилое или нежилое);
• общую площадь в квадратных метрах;
• этаж;
• адрес;
• кадастровый номер;
• цену по которой продавец продает объект покупателю.

К этому пункту есть серьёзное требование: предмет договора должен быть описан недвусмысленно. Именно поэтому его описывают так подробно.

Отдельно в договоре указывают граждан, которые имеют право пользоваться квартирой после продажи и их права относительно этого объекта недвижимости.

Помимо прочего, стороны подписывают акт приёма-передачи жилого объекта. Его могут оформить как приложение к договору или вписать в качестве одного из пунктов. Помимо общего состояния жилья в акте описывают бытовую технику и мебель, если таковая переходит в пользование покупателю вместе с квартирой или домом.

Для покупателя очень важно, чтобы в договоре присутствовало заверение сторон. Это обещание продавца, что квартира юридически чиста, в договоре указаны актуальные данные о ней, сведения о лицах имеющих право на использование квартиры предоставлены корректно.

Для продавца же важно внести в документ пункт о залоге покупателя. Этот пункт гарантирует, что залог остается у продавца если покупатель, даже в самый последний момент, откажется покупать квартиру.

Как составить договор купли-продажи или где его оформить

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, пользуясь шаблоном или доверить это нотариусу. Второй вариант предпочтительнее, так как сводит к нулю вероятность ошибки или двояких толкований отдельных пунктов документа.

Раньше, любой ДКП, где объектом выступал объект недвижимости, было необходимо заключать в присутствии нотариуса. Однако сейчас нотариальное заверение обязательно для ДКП, которые заключают при:

• продаже доли жилья;
• продаже или покупки жилья в интересах лица находящегося под опекой;
• продаже или покупки объекта недвижимости с пожизненной рентой.

Тем не менее, мы рекомендуем заверять нотариально любой договор купли-продажи недвижимости. Это позволит сэкономить время сторон и сведёт к нулю вероятность юридической ошибки.

Нотариус заверит легитимность сделки и поможет зарегистрировать передачу права собственности в Росреестре. Если граждане регистрируют право собственности самостоятельно, то у Росреестра на обработку данных уйдёт от семи до девяти рабочих дней. Если право собственности регистрирует нотариус, Росреестр справляется за один рабочий день. В случае подачи документов нотариусом, Росреестр не тратит время на проверку легитимности договора. Подразумевается, что это уже сделал нотариус.

Но за предоставленные услуги нотариус возьмёт деньги. Сумма составит половину процента от цены квартиры. Однако по закону, она не может превышать 20 000 рублей.

Если покупатель и продавец не хотят тратить деньги на услуги нотариуса, они могут зарегистрировать договор самостоятельно. Проще всего это сделать в ближайшем отделении МФЦ. Покупателю придётся уплатить государственную пошлину — 2 000 рублей. Срок регистрации займёт не более девяти рабочих дней.

Как изменить договор купли-продажи

Непосредственно в тело договора изменения не вносят. Для этого отдельно составляют дополнительное соглашение, куда и вносят все необходимые коррективы.

Составить допсоглашение можно в процессе его регистрации. В этом случае стороны подают заявление о прекращении регистрации, заключают дополнительное соглашение и подают договор с допсоглашением на госрегистрацию снова.

Если договор уже зарегистрирован, оплата произведена, право собственности переоформлено, внести изменения в договор невозможно.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи

ДКП расторгают по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Порядок расторжения зависит от разных обстоятельств.

Проще всего, если стороны ещё не подали заявление о регистрации права. В этом случае заключают соглашение о расторжении договора.

Сложнее, если стороны уже находятся на стадии перерегистрации права собственности. Тогда необходимо отправить в Росреестр заявление о прекращении регистрации права собственности. только после этого можно заключить соглашение о расторжении договора.

В тех случаях, когда договор уже исполнен — право собственно перерегистрировано, деньги уплачены — договор расторгнуть невозможно.

Если одна из сторон не выполнила свои обязательства, например, покупатель не выплатил остаток суммы или продавец скрыл существенные дефекты квартиры, договор расторгают в одностороннем порядке с помощью судебных инстанций.

Из-за каких нарушений договор купли-продажи можно признать недействительным?

Если факт заключения договора идёт в разрез с законодательством, договор могут признать ничтожным, то есть, недействительным. В этом случае пострадавшей стороне необходимо обратиться в суд.

Поводов для признания договора ничтожным много:

-в роли продавца выступил несовершеннолетний или недееспособный гражданин; -сделка носит мнимый или притворный характер; -для заключения сделки использовали поддельные документы, а сам договор скреплён поддельной подписью.

Есть сложные случаи, когда целую цепочку сделок признают ничтожной. Например, гражданин приобрёл квартиру с нарушением прав несовершеннолетних собственников, а потом продал её другому гражданину. Здесь опека через суд оспорит всю цепочку сделок, заставит вернуть квартиру первоначальным владельцам, а вырученные за неё деньги — обратно покупателям.

Признание сделки недействительной имеет срок исковой давности. Он составляет три года со дня исполнения сделки. Однако если статус сделки оспаривает стороннее лицо, то срок исковой давности отсчитывают с того дня, как истец узнал о ничтожности сделки.

Например, ребёнок вырос и узнал, что родители, продавая квартиру пять лет назад, нарушили его права. В течение трёх лет после того, как он осознал поражение в правах, выросший ребёнок может обратиться в суд.

Существует ещё понятие спорных или оспоримых сделок. К ним относятся договоры заключённые:

• под угрозами и физическим давлением;
• гражданами в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
• без согласия третьего лица, например, если жена продала квартиру без письменного согласия мужа; -ограниченно дееспособными людьми без разрешения официального опекуна;
• кабальным образом;
• детьми в возрасте до 14 до 18 лет без согласия официальных опекунов.

При обычных обстоятельствах, исковая давность по спорным сделкам составляет один год. Если к гражданину применяли угрозы, исковую давность начинают отсчитывать со дня прекращения угроз.

Почему всё так сложно

Юридические сложности характерны для вторичного рынка недвижимости. Покупаz здесь квартиру необходимо удостовериться в её юридической чистоте, отсутствии скрытых собственников или лиц имеющих право на проживание. Часть сделку осложняет наличие долей принадлежащих несовершеннолетним гражданам.

Заключение сделки купли-продажи на вторичном рынке недвижимости можно сравнить с лотереей. Некоторых покупателей это отпугивает и они предпочитают квартиры, с минимальным количеством предыдущих собственников. И самым удачным вариантом здесь станет покупка квартиры в новостройке.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ